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In der Immobilienbranche gibt es ein beliebtes Sprichwort: „Heirate das Haus, verabrede dich mit dem Preis.“ Mit anderen Worten: Sie bleiben bei dem Haus, das Sie kaufen, aber die Hypothekenzinsen sind schwankend – Sie leihen sich Geld zu einem Zinssatz, refinanzieren es dann eines Tages und erhalten einen besseren Zinssatz, wodurch Sie Hunderte von Dollar bei Ihren monatlichen Zahlungen einsparen.
Aber jeder, der über die Apps wischt, wird Ihnen sagen, dass Dating nicht alles ist, was es verspricht. Das gilt insbesondere für ängstliche Käufer, die darauf hoffen, dass die hohen Preise bald sinken. Wie hoffnungslose Romantiker, die auf etwas Besseres warten, könnten diese Möchtegern-Hausbesitzer eine schwere Fehleinschätzung begehen.
Käufer erhielten zu Beginn der Pandemie eines der besten Angebote der Geschichte, als die Kreditzinsen auf Rekordtiefs sanken. Dann, als die Federal Reserve im Jahr 2022 ihren Kampf gegen die Inflation begann, schossen die Hypothekenzinsen in die Höhe und erreichten schließlich im Oktober ein 20-Jahres-Hoch. Eine große Zahl von Hausbesitzern möchte nicht auf die günstigen Kreditkonditionen verzichten, die sie vor ein paar Jahren erzielt haben, und potenzielle Käufer mussten gerade mit ansehen, wie ihre Kaufkraft einbrach, sodass beide Gruppen abwarten.
Viele Kaufinteressenten drängen nun auf erneute Zinssenkungen. In mancher Hinsicht ergibt ihre Logik Sinn. Alle reden vom „Lock-in-Effekt“ oder der Idee, dass potenzielle Verkäufer ihre Häuser nicht auf den Markt bringen, weil sie so gute Hypothekenzinsen haben; Wenn die Zinsen sinken, wären möglicherweise mehr Eigentümer bereit, diesen Kompromiss einzugehen. Es wäre auch günstiger, sich Geld für ein Haus zu leihen – schon die Differenz von ein paar Prozentpunkten beim Hypothekenzins kann bedeuten, dass Sie jeden Monat Hunderte von Dollar mehr für einen Kredit zahlen müssen, der an dasselbe Haus gebunden ist.
Diese Beobachter übersehen jedoch einen entscheidenden Punkt: Wenn die Zinsen fallen, Nachfrage schießt hoch. Käufer strömen zurück in den Markt, was den Wettbewerb verschärft und möglicherweise die Preise in die Höhe treibt. Im letzten Jahrzehnt gab es einen klaren Zusammenhang zwischen Hypothekenzinsen und Bestand: Wenn die Hypothekenzinsen sinken, sinkt die Anzahl der zu einem bestimmten Zeitpunkt zum Verkauf stehenden Häuser. Und wenn die Zinsen steigen, stehen mehr Häuser auf dem Markt und der Bestand steigt.
Sollten die Kreditzinsen in diesem Jahr tatsächlich sinken, wie viele vorhersagen, könnte dies Bieterkriege und die Art hektischer Geschäftsabschlüsse auslösen, die den Immobilienboom der Pandemie-Ära kennzeichneten. Auch wenn es im Moment ungemütlich sein mag, besteht eine gute Chance, dass sich die Aussichten der Käufer in absehbarer Zeit nicht verbessern – sie könnten sich sogar verschlechtern.
„Erwarten Sie nicht, dass niedrigere Zinssätze es Ihnen als Hauskäufer plötzlich einfacher machen“, sagte mir Mike Simonsen, Präsident des Immobiliendatenunternehmens Altos Research. „Wir sehen, dass die Nachfrage schnell zurückkommt und der Wettbewerb sich verschärft. Dann stecken wir direkt wieder im Bietergefecht mit geringem Lagerbestand und all diesen Herausforderungen.“
Im Grunde ist es vielleicht ein besserer Zeitpunkt, ein Haus zu kaufen, als Sie denken.
Für die meisten potenziellen Käufer liegt der Reiz des Abwartens in der einfachen Mathematik. Nehmen wir an, Sie versuchen, ein Haus für 400.000 $ mit einer Anzahlung von 20 % und einem Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren zu kaufen. Der typische Zinssatz für diese Hypothek liegt laut Freddie Mac bei etwa 6,87 %, aber vielleicht haben Sie eine gute Bonität und einen unternehmungslustigen Kreditsachbearbeiter, der Ihnen einen Zinssatz von 6,5 % besorgen kann. Selbst unter diesen großzügigen Bedingungen müssen Sie mit einer monatlichen Zahlung von rund 2.023 US-Dollar rechnen. Vergleichen Sie das mit den rund zwei Dritteln der amerikanischen Hausbesitzer, die eine Hypothek mit einem Zinssatz von unter 4 % haben. Selbst im oberen Bereich dieser Spanne würde eine Hypothek von 4 % auf dasselbe Haus monatliche Zahlungen von 1.528 US-Dollar bedeuten – eine Differenz von fast 500 US-Dollar. Für dieses Geld bekommen Sie nichts extra; Man hat einfach nicht so viel Glück wie jemand, der vor ein paar Jahren einen Kredit aufgenommen hat. Es scheint also durchaus verlockend, abzuwarten, bis die Hypothekenzinsen sinken. Die Diskrepanz entsteht dadurch, dass man denkt, dass die Dinge für die Käufer auf magische Weise besser werden, wenn das passiert.
Erwarten Sie nicht, dass niedrigere Zinssätze es Ihnen als Hauskäufer plötzlich einfacher machen.
Ganz gleich, wie träge der Markt wird, es gibt Hunderttausende amerikanischer Haushalte, die jederzeit aus den unterschiedlichsten Gründen ihre Lebenssituation ändern möchten: Heirat, Scheidung, bessere Schulen oder neue Jobs. Was zählt, ist das Gleichgewicht zwischen der Zahl der Käufer und Verkäufer: Wenn die Nachfrage das Angebot in den Schatten stellt, kommt es zum pandemischen Immobilienboom. Und wenn sich Käufer zurückziehen, bleiben Häuser länger stehen oder Verkäufer senken ihre Preise. Deshalb ist aktives Inventar so wichtig: Wenn Käufer mehr Optionen haben, können sie langsamer werden, ihre Entscheidungen gründlich prüfen und vielleicht sogar um den Preis feilschen.
Nur weil es mehr Bewegung gibt, heißt das nicht, dass es mehr aktives Inventar gibt. Im Jahr 2021, einem notorisch mörderischen Jahr für Wohnungssuchende, erreichte die Zahl der Verkäufe den höchsten Stand seit mehr als 15 Jahren. CoreLogic gefunden. Gleichzeitig erreichte die Zahl der auf dem Markt befindlichen Häuser einen Rekordtiefstand. Selbst in der geschäftigen Frühjahrsverkaufssaison, in der zu jeder Zeit mehr als eine Million Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen auf dem Markt sein würden, waren es weniger als 500.000. Fast sobald ein Angebot auf den Markt kam, war es wieder verschwunden – aufgekauft von Investoren, bargeldreichen Rentnern oder Erstkäufern, die entweder Glück hatten, verzweifelt waren oder beides. Dies erklärt, warum viele frustrierte Hauskäufer während der Pandemie eine ähnliche Meinung hatten: „Jeder scheint Häuser zu kaufen und zu verkaufen, aber es fühlt sich nicht so an, als gäbe es da draußen welche.“ Mich.”
Wenn die Hypothekenzinsen wieder sinken, könnte eine ähnliche Situation eintreten. Laut Redfin gab es im Februar landesweit rund 665.000 aktive Angebote – ein Anstieg von 13 % gegenüber dem Vorjahr, aber deutlich weniger als die mehr als 1 Million Häuser auf dem Markt im gleichen Monat der Jahre 2018 und 2019. Und Viele Käufer warten ab – mehr als 60 % der potenziellen Käufer gaben an, dass sie bereit wären, mit dem Kauf eines Hauses auf sinkende Preise oder Zinsen zu warten, a Umfrage letztes Jahr von der Bank of America veröffentlicht gefunden. Und wenn die Zinsen sinken, können mehr Käufer die Zahlen umsetzen: Für jeden Prozentpunkt, der bei den Hypothekenzinsen sinkt, können sich nach Schätzungen von John Burns Research and Consulting weitere 5 Millionen Haushalte für eine Hypothek in Höhe von 400.000 US-Dollar qualifizieren. Wenn Sie also davon ausgehen, dass es bei sinkenden Zinsen einen größeren Wohnungsbestand geben wird, gehen Sie im Grunde davon aus, dass die Zahl der auf den Markt kommenden Häuser die gesamte neu entstandene Nachfrage übersteigen wird.
„Ich glaube einfach nicht, dass das passieren wird“, sagte mir Alex Thomas, ein leitender Forschungsanalyst bei JBREC. „Es gibt einfach zu viele Leute, deren Preise ausgepreist sind und die an der Seitenlinie warten. Ich denke, das würde jeden Anstieg der Lagerbestände, den man sehen würde, überfordern.“
Der Anstieg der Kreditzinsen seit Mitte 2022 hat Schätzungen aus einem aktuellen Arbeitspapier der Federal Housing Finance Agency zufolge bis zu 1,33 Millionen Hausverkäufe verhindert. Aber viele dieser Phantomverkäufer müssten auch umkehren und ein anderes Haus kaufen, was bedeutet, dass sie den aktiven Bestand nicht wirklich erweitern. Und selbst wenn die typischen Hypothekenzinsen auf 6 % oder 5,5 % sinken würden – ein erheblicher Rückgang gegenüber dem vorherrschenden Zinssatz von fast 7 % –, gäbe es immer noch Leute, die daran festhalten würden, sagte mir Will Doerner, ein Ökonom an der FHFA. Dieser Effekt wird so schnell nicht verschwinden.
Es gibt einfach zu viele Leute, deren Preise ausgezahlt wurden und die am Spielfeldrand warten.
„Im Grunde wird es immer noch Leute geben, die nicht umziehen, die ihr Haus nicht für immer aufgeben“, sagte mir Doerner und bezog sich dabei auf Hausbesitzer mit Hypotheken unter 4 % oder sogar 3 %. „Es wird eine gewaltige Veränderung erfordern, bis sie diese Hypotheken jemals loswerden wollen.“
Die Alternative birgt jedoch andere Komplikationen: Bleiben die Hypothekenzinsen stabil oder steigen sie sogar, können sich Käufer nicht mehr so viel Haus leisten wie noch vor einigen Jahren. Sie bekommen einfach nicht so viel für ihr Geld. Wenn sie jedoch ihre Erwartungen anpassen und dennoch ein Haus kaufen können, würden sie den Schmerz der heutigen höheren Zahlungen gegen die Vorteile des Aufstiegs auf die Leiter des Eigenheimbesitzes eintauschen. Eines Tages könnten sie sich sogar von diesem Hypothekenzins trennen und sich in einen besseren umfinanzieren.
„Also kaufe ich ein kleineres Haus, habe aber trotzdem die Möglichkeit, ein Haus zu kaufen“, erzählte mir Simonsen. „Wenn es hingegen wahnsinnig heiß ist, kann ich nicht einmal das kleinere Haus kaufen, weil es 40 Bieter gibt.“
Hier sind einige Vorbehalte zu beachten: Niemand, und ich meine niemand, kann mit Zuversicht sagen, wohin sich die Hypothekenzinsen als nächstes entwickeln – das haben wir letztes Jahr gesehen, als einige prominente Prognostiker darauf gewettet haben, dass der typische Zinssatz bis zum Jahresende auf 5 % sinken wird, und stattdessen 8 % erreichte. Die Federal Reserve hat signalisiert, dass sie plant, die Kreditzinsen in diesem Jahr zu senken, was wahrscheinlich zu einem Rückgang der Hypothekenzinsen führen würde. Es ist jedoch nicht klar, wann dies geschehen könnte, insbesondere da die Wirtschaft immer noch heißer läuft als erwartet und die Fed die Sache weiterhin in die Länge zieht.
Der Lock-in-Effekt trübt zwar die Stimmung von Käufern und Verkäufern, ist aber hier nicht der Hauptverursacher. „Es wird sich von selbst ergeben, wenn sich die Wirtschaft (und die Zinsen) normalisieren“, sagte Fed-Vorsitzender Jerome Powell Anfang des Monats vor einem Senatsausschuss und deutete damit an, dass Käufer und Verkäufer diese neue Realität irgendwann akzeptieren und anfangen werden, mehr Transaktionen durchzuführen. Anstatt sich auf die Zinsen einzulassen, verwies er auf ein längerfristiges Problem: die Wohnungsnot. Ja, wir brauchen mehr Menschen, die umziehen. Aber die harte, einfache Wahrheit ist, dass wir einfach mehr Häuser brauchen.
„Die Leute konzentrieren sich auf die Hypothekenzinsen, weil sie jede Woche hören, dass sich die Hypothekenzinsen ändern“, sagte mir Doerner von der FHFA. „Es ist eine Art schnelle Lösung wie: ‚Wie ändern wir die Hypothekenzinsen? Sie steigen und fallen sehr schnell.‘ Die Versorgung ist viel schwieriger.“
Wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen sinken werden, bedeutet das nicht, dass Sie sofort ein Haus kaufen sollten, das Sie sich nicht leisten können. Bitte ziehen Sie diese Finanzberatung überhaupt nicht in Betracht. Aber es ist wichtig, die Kompromisse zu berücksichtigen, wenn man sich für den Kauf eines Hauses entscheidet. Wenn Sie warten, um den Sprung zu wagen, wenn die Zinsen niedriger sind, seien Sie einfach vorbereitet: Es kann sein, dass Sie sich mit einer Menge anderer Leute auseinandersetzen, die die gleiche Idee haben.
James Rodriguez ist leitender Reporter im Diskursteam von Business Insider.