© Reuters. DATEIFOTO: Eine Frau geht in der Nähe einer Baustelle mit Wohnhäusern in Peking, China, 15. Juli 2022. REUTERS/Thomas Peter/Aktenfoto
Von Clare Jim und Ziyi Tang
HONGKONG/PEKING (Reuters) – Einige chinesische Stadtverwaltungen haben es Entwicklern erschwert, auf Dutzende Milliarden Dollar aus Immobilienverkäufen zuzugreifen, die auf Treuhandkonten gehalten werden, sagten mit der Angelegenheit vertraute Personen, was das Risiko erhöht, dass die finanziell angeschlagenen Unternehmen unter Druck geraten sogar mehr.
Die Maßnahmen zielen darauf ab, die Fertigstellung weiterer unvollendeter Projekte auf Stadtebene sicherzustellen, sagten sie, in einer Zeit, in der die Hausverkäufe rückläufig seien und die Zukunft des gesamten Sektors ungewiss sei.
Die Verschärfung scheint im Widerspruch zum Plan der zentralchinesischen Regierung zu stehen, die Hilfe zur Stabilisierung eines Sektors zugesichert hat, der sowohl von einer jahrelangen Liquiditätskrise als auch von einem Nachfragerückgang betroffen ist.
„Das ist wie ein Catch-22-Dilemma“, sagte Gary Ng, leitender Ökonom für den asiatisch-pazifischen Raum bei Natixis, und fügte hinzu, dass die lokalen Regierungen zwar sicherstellen wollen, dass alle Wohnungsbauprojekte umgesetzt werden können, es für Entwickler jedoch schwierig ist, dies ohne Zugang zu Liquidität zu tun .
Die Beschränkungen könnten dazu führen, dass private Entwickler, die von der Krise in der Branche stärker betroffen sind, eine geringere Kapitalnutzungseffizienz haben und für einige kleine Entwickler ein größeres Kreditrisiko bedeuten können, sagte Ng.
Chinesische Entwickler dürfen Wohnprojekte vor der Fertigstellung verkaufen, müssen diese Mittel jedoch auf Treuhandkonten hinterlegen. Die örtlichen Stadtverwaltungen gestatten ihnen, je nach Baufortschritt einen Teil der Mittel abzuheben.
Als die Zahlungsausfälle im gesamten Immobiliensektor zunahmen, lockerten die Aufsichtsbehörden im vergangenen Jahr einige Treuhandregeln, um den Liquiditätsstress für Bauträger zu verringern und ihnen die Fertigstellung der Bauarbeiten an Wohnungen zu ermöglichen.
Einige Stadtverwaltungen haben jedoch ab dem zweiten Quartal dieses Jahres damit begonnen, den Zugang von Entwicklern zu den Treuhandgeldern einzuschränken, da sich die Aussichten für den Sektor verschlechterten und die Umsätze aufgrund der schwachen Nachfrage seit April rückläufig waren und sich die Wirtschaftsaussichten verschlechterten.
Führungskräfte zweier chinesischer Entwickler sagten, dass mehr als 80 % bzw. 90 % ihres Bargelds jetzt auf den Treuhandkonten stecken und Bemühungen, Gelder für Bauzwecke abzuheben, von den lokalen Behörden vereitelt wurden.
Laut Analysten waren es rund 30 %, bevor der Sektor Mitte 2021 von der Schuldenkrise getroffen wurde, und rund 60 % in den ersten Tagen der Krise.
Die beiden Führungskräfte, die namentlich nicht genannt werden wollten, da sie nicht befugt waren, mit den Medien zu sprechen, sagten, sie glauben, dass der verschärfte Zugang darauf zurückzuführen sei, dass die lokalen Behörden sicherstellen wollten, dass genügend Kapital für die Fertigstellung des Wohnungsbaus in den Städten vorhanden sei.
„In den letzten Monaten ist es für uns wieder sehr schwierig geworden, Geld von den Treuhandkonten abzuheben“, sagte ein leitender Angestellter eines der Entwickler, der seinen Schuldenverpflichtungen nicht nachgekommen ist. „Ende letzten Jahres war es nach den Lockerungen der Regierung einfacher gewesen.“
In der ersten Hälfte dieses Jahres beliefen sich die Mittel, die Entwickler für die Immobilienentwicklung verwendeten, auf fast 7 Billionen Yuan (977 Milliarden US-Dollar), und etwa ein Drittel davon stammte aus Anzahlungen und Vorverkaufsgeldern, wie aus Daten des National Bureau of Statistics hervorgeht.
Das chinesische Wohnungsbauministerium reagierte nicht auf die Anfrage von Reuters nach einem Kommentar zur Verschärfung des Zugangs von Bauträgern zu Treuhandgeldern.
SCHWANKENDE NACHFRAGE AUF WOHNUNG
Die neuen Maßnahmen erfolgen, da die Immobiliennachfrage schleppend ist – Chinas Immobilienverkäufe verzeichneten zwischen Mai und Juni den größten monatlichen Rückgang in diesem Jahr, gemessen an den Verkäufen nach Grundfläche, und auch die Immobilieninvestitionen gingen zurück.
Eine Person, die bei einer Staatsbank in einer Stadt in der Provinz Hunan arbeitet, sagte unter der Bedingung der Anonymität, dass die örtliche Wohnungsbaubehörde die Bank angewiesen habe, strengere Regeln für die Abhebung von Treuhandgeldern einzuführen.
Gemäß diesen Regeln habe die Behörde die Bank gebeten, Treuhandgelder nur Entwicklern zur Verfügung zu stellen, die über andere Finanzierungsquellen zur Deckung der Baukosten verfügen, sagte die Person.
Die Wohnungsbauaufsichtsbehörde von Hunan reagierte nicht auf eine Bitte um Stellungnahme.
Ein anderer Entwickler sagte, einige Banken würden die Mittel ebenfalls zurückhalten, da sie nun die verschiedenen Projekte eines Unternehmens in verschiedenen Städten gemeinsam bewerten, sodass die Vorverkaufserlöse eines Projekts für den Bau eines anderen Projekts in einer anderen Stadt verwendet werden könnten.
In Städten wie Hefei und Xiamen verwalten die lokalen Regierungen die Konten einer Gruppe von Entwicklern gemeinsam, sodass die Verkäufe eines Projekts zur Deckung der Baukosten eines anderen Entwicklers verwendet werden könnten, sagten Führungskräfte von zwei anderen Entwicklern.
Die Regierungen von Hefei und Xiamen antworteten nicht auf Anfragen nach Kommentaren.
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