Nach der Veröffentlichung der vorgeschlagenen neuen Regeln für das Home Equity Conversion Mortgage (HECM) for Purchase (H4P)-Programm Ende letzten Jahres zeigte sich in der Reverse Mortgage-Branche große Begeisterung.
In den im Oktober verabschiedeten neuen Regelungsvorschlägen würde das H4P-Programm unter bestimmten Umständen die Einbeziehung eines Interessentenbeitrags von bis zu 6 % des Verkaufspreises eines Hauses zulassen. Als die Neuigkeiten während einer Podiumsdiskussion im … bekannt gegeben wurden Nationaler Verband der Reverse Mortgage Lenders (NRMLA) Jahrestagung und Expo in Nashville in dieser Woche brachen bei den Teilnehmern Jubel aus.
Doch nachdem den politischen Entscheidungsträgern während der Kommentierungsphase des Vorschlags Bedenken zur Kenntnis gebracht wurden, wurde die US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) und die Bundeswohnungsverwaltung (FHA) gab Ende letzter Woche ihre Entscheidung bekannt, einige dieser Pläne zurückzunehmen.
AARP-Bedenken
„Die FHA wird ihren Vorschlag vorantreiben, der Beiträge des Immobilienverkäufers, Immobilienmaklers, Bauträgers oder Entwicklers an HECM für die Abschlusskosten der Kaufkreditnehmer zulässt“, sagte HUD in seiner Aktualisierung der Richtlinie. „Zu diesem Zeitpunkt wird die FHA dies jedoch nicht zulassen [lenders] und Drittanbietern (TPO) solche IPCs herzustellen, noch wird es zulassen, dass Premium-Preise als geeignete Finanzierungsquelle gelten, um die erforderliche Mindestinvestition des Kreditnehmers zu erfüllen.“
Viele dieser Bedenken wurden von einflussreichen hochrangigen Interessengruppen geäußert AARPeine der größten Verbraucherinteressengruppen in den USA
In einem Brief an FHA-Kommissarin Julia Gordon erläuterte David Certner – Legislativberater und Legislativpolitikdirektor der AARP in der Abteilung für Regierungsangelegenheiten – den Widerstand der Gruppe gegen Premium-Preisgutschriften für H4P-Kredite, während gleichzeitig Kreditgebern und Drittanbietern gestattet wird, sich an den Abschlusskosten zu beteiligen. Certner verwies auf Bedenken hinsichtlich einer fairen Kreditvergabe und auf die Möglichkeit einer unangemessenen Einflussnahme der Kreditnehmer.
RMD wandte sich an AARP und erhielt eine Stellungnahme von Jenn Jones, der Vizepräsidentin für Regierungsangelegenheiten, finanzielle Sicherheit und lebenswerte Gemeinschaften.
„AARP begrüßt die Aktualisierung seines Home Equity Conversion Mortgage for Purchase-Programms durch HUD, das wichtige Verbraucherschutzmaßnahmen aufrechterhält“, sagte Jones. „Durch die Änderungen wird das Risiko vermieden, dass ein Verbraucher bei Abschluss einen höheren Zinssatz als Gegenleistung für einen Kredit akzeptiert, ohne die langfristigen Kosten dieses Kompromisses abschätzen zu können.
„Die Aktualisierung wird auch dazu beitragen, eine potenzielle unzulässige Einflussnahme durch Kreditgeber und Drittmittelgeber zu vermeiden. Dieser Verbraucherschutz war schon immer ein wichtiger Aspekt des HECM-Programms.“
FHA/HUD-Flexibilität
Die Diskussion um das H4P-Produkt hat sich in den letzten Monaten beschleunigt, da immer mehr umgekehrte Hypothekenkreditgeber es als potenziellen Weg für die Zukunft des Unternehmens betrachten, obwohl die Durchdringungsrate innerhalb des HECM-Programms durchweg niedrig ist.
Für Lisa Moriello, die nationale Retail-Reverse-Hypotheken-Verkaufsmanagerin bei einem Multichannel-Kreditgeber KreditDepotstellt diese Ankündigung eher eine „Klarstellung“ der angekündigten Politik als eine völlige Änderung dar.
„Ich denke, sie haben gerade klargestellt, wer ihrer Meinung nach Interessenten sein sollten“, sagte Moriello. „Sie wollen wirklich nicht, dass Premium-Preise weiterhin dazu dienen, die Kreditnehmer zu belohnen. Sie wollen das Zeug nicht. […] Ich denke, dass die Regeln oft dazu dienen, uns vor den wenigen zu schützen, die sie missbrauchen, daher denke ich, dass der Großteil unserer Branche sich ziemlich darüber im Klaren ist, was diese Regeln sind.“
Moriello fügte hinzu, dass sie von der Sichtbarkeit der HUD- und FHA-Antworten zu Fragen der umgekehrten Hypothek in letzter Zeit, einschließlich dieser, beeindruckt sei.
„Ich bin von HUD beeindruckt, dass sie so schnell zu einer Klarstellung kamen und all diese öffentlichen Kommentare zuließen“, sagte sie. „Sie nutzen es, um den weiteren Prozess mitzugestalten. Das sind große Schritte, die es vor Jahren noch nie gegeben hat.“
Stattdessen holt HUD mehr Feedback ein und ermöglicht den Branchenexperten, die das Produkt am besten kennen, mehr Platz am Tisch, erklärte sie.
„Sie gehen wirklich aktiv raus und fragen, was wir darüber denken und ob es Änderungen geben sollte oder nicht“, sagte Moriello. „Es wird immer jemanden geben, der mit dem Stand der Dinge nicht zufrieden ist. Aber im Moment glaube ich nicht, dass sie etwas gesagt haben, was wir nicht bereits wussten.“
Wahrnehmungen des Maklers
Scott Harmes, der nationale Manager der Reverse-Abteilung bei Brokerage C2 Finanzenglaubt, dass die Änderungen von HUD konstruktiv sind.
„Die Tatsache, dass die FHA die Herstellung von IPCs durch diese spezifischen Unternehmen vorantreibt, ist gut“, sagte Harmes. „Ich denke, dass es das Geschäft tatsächlich sauberer und weniger verwirrend halten kann, wenn Hypothekengläubigern und Drittanbietern die Erstellung von IPCs verwehrt wird, weil das ein bisschen chaotisch wird. Ich denke also, dass das tatsächlich konstruktiv ist, da sie es Verkäufern und Bauträgern überlassen und Immobilienmakler stellen IPCs her.“
Tane Cabe, ebenfalls von C2, stimmt mit Harmes überein. Cabe sagte, dass die Änderung, IPCs überhaupt zuzulassen, längst überfällig sei. Die Tatsache, dass HUD und FHA beschlossen haben, Änderungen vorzunehmen und gleichzeitig IPCs im H4P-Programm beizubehalten, schmälere nicht den Fortschritt, den die ursprüngliche Ankündigung darstellte, sagte er.
„Anstatt dass all diese Kreditgeber und Makler versuchen, zu konkurrieren, ihre Preise zu senken und die Abschlusskosten zu bezahlen, ist es meiner Meinung nach besser, die Abschlusskosten vom Verkäufer bezahlen zu lassen, anstatt persönlich einen Kreditgeberkredit zu erhalten“, sagte er.
Die Änderungen allein würden den Fortschritten, die FHA und HUD mit dem H4P-Produkt gemacht haben, als sie die Änderungen im Herbst erstmals ankündigten, keinen wirklichen Schaden zufügen, sagte er.
„Ich denke, die große Veränderung hier ist das, was sie vor sechs Monaten festgelegt haben und es Bauherren und Verkäufern ermöglicht, einen Teil dieser Kosten zu decken“, sagte Cabe. „Das wird immer wichtiger, da der Markt schwächer wird und sich immer weniger Menschen ein Eigenheim leisten können und weniger Haushalte gegründet werden.“