Fannie Mae ist auf dem besten Weg, in diesem Jahr durch seine Schuldverschreibungen 15 Milliarden US-Dollar auszugeben Connecticut Avenue-Wertpapiere (CAS) Real Estate Mortgage Investment Conduit oder REMIC.
Die Agentur steht kurz vor der Bekanntgabe ihres dritten Deals in diesem Jahr durch ihren CAS-Kreditrisikotransfer Fahrzeug. Das März-Angebot, CAS Series 2022-R03, beinhaltet die Übertragung eines Teils des Kreditportfoliorisikos der Agentur durch ein Schuldscheinangebot in Höhe von 1,24 Mrd.
Private Investoren beteiligen sich durch eine Kreditrisikotransfertransaktion (CRT) mit dem staatlich geförderten Unternehmen (GSE) Fannie Mae daran, einen Teil des Hypothekenkreditrisikos in den von der GSE einbehaltenen Referenzdarlehenspools zu teilen. Den Anlegern werden Tilgungs- und Zinszahlungen für die von ihnen erworbenen CRT-Notes gezahlt, aber wenn die Kreditverluste des Referenzpools einen vordefinierten Schwellenwert überschreiten, sind die Anleger dafür verantwortlich, die Verluste zu absorbieren, die dieses Niveau überschreiten.
Die Details des aktuellen CAS-Angebots, das von Fannie Mae noch nicht offiziell angekündigt wurde, werden in einem von veröffentlichten Vorverkaufsbericht veröffentlicht Kroll Bond Ratingagentur (KBA). Der Bericht zeigt, dass der durchschnittliche verbleibende Kreditsaldo für die Kredite im Referenzpool 295.109 $ beträgt, mit einem gewichteten durchschnittlichen Zinssatz von 2,95 % und einem durchschnittlichen ursprünglichen Beleihungswert von 73,7 %.
Die Bundesstaaten mit den größten Hypothekenkonzentrationen im Kreditpool sind Kalifornien mit 21 %; Florida, 7,1 %; Texas, 6,5 %; und New York 4,5 %. Raketenhypothek Dabei entstanden 11,6 % des Kredit-Pool-Saldos Vereinigte Großhandelshypothek war mit 8,3 % der zweitgrößte Urheber; gefolgt von Wells Fargo6,1 % und KreditDepot4,3 %, laut dem KBRA-Bericht.
„Wenn man den durchschnittlichen kalifornischen Prozentsatz in KBRA-bewerteten erstklassigen Jumbo-Pools (ungefähr 45 % bis 50 %) betrachtet, ist die kalifornische Konzentration davon [current CAS] Transaktion ist mit 21 % relativ niedrig“, heißt es im KBRA-Bericht.
Der KBRA-Bericht weist jedoch darauf hin, dass 41,5 % der über 150.000 Hypotheken im Referenzpool von 44,4 Milliarden US-Dollar bei der Bewertung schwanken, was dazu führte, dass die Anleihe-Ratingagentur „einen breiten Bewertungsabschlag auf solche Kredite“ anwendete.
Angebote zum Verzicht auf Wertgutachten werden über die Desktop Underwriter-Plattform von Fannie Mae ausgestellt und nutzen die solide Datenbank der Agentur mit etwa 50 Millionen Bewertungsberichten sowie Daten von Fannies Collateral Underwriter-Plattform.
„Fannie Mae erlaubt Kreditgebern, bestimmte Kredite ohne traditionelle Bewertung zu zeichnen, vorbehaltlich bestimmter Zulassungsvoraussetzungen“, stellt der KBRA-Bericht fest. „…Darlehen mit Bewertungsverzicht machen einen zunehmenden Prozentsatz von Agenturdarlehen aus, einschließlich derjenigen in CRT-Referenzpools.
„Es ist zu beachten, dass zwar die Annehmbarkeit eines Immobilienwerts oder Verkaufspreises auf der Grundlage der Verwendung von proprietären Modellen und Marktdaten bewertet wird, dies jedoch geschieht, ohne dass Fannie Me Mae eine Immobilienbewertung durchgeführt oder eine Bewertung der Immobilie erhalten hat. ”
Mit dem Abschluss seiner dritten CRT-Transaktion in diesem Jahr wird Fannie Mae 47 CAS-Deals auf den Markt gebracht, seit der Erstausgabe im Jahr 2013 Schuldverschreibungen im Wert von über 53 Milliarden US-Dollar ausgegeben und einen Teil des Kreditrisikos in Höhe von rund 1,7 Billionen US-Dollar an private Investoren übertragen haben bei Hypothekendarlehen für Einfamilienhäuser, gemessen zum Zeitpunkt der Transaktion.
Anfang dieses Jahres sagte ein leitender Angestellter von Fannie, die Agentur erwarte, im Jahr 2022 Banknoten im Wert von 15 Milliarden US-Dollar durch CAS-Transaktionen auszugeben. Dieser jüngste Deal bringt die Agentur nach weniger als drei Monaten im Jahr auf fast die 4-Milliarden-Dollar-Marke – oder etwas mehr als ein Viertel seines Jahresziels.
Der erste Fannie CRT-Deal von 2022,CAS 2022-R01, betraf eine Schuldverschreibung in Höhe von 1,5 Milliarden US-Dollar, die gegen einen Referenzdarlehenspool von 180.002 Wohnbauhypotheken mit einem ausstehenden Hauptsaldo von 53,7 Milliarden US-Dollar ausgegeben wurde. CAS Series 2022-R02, das zweite Angebot in diesem Jahr, umfasste die Übertragung des Kreditportfoliorisikos an Privatinvestoren über ein Schuldscheinangebot in Höhe von 1,2 Mrd.
Im letzten CRT-Deal von 2021, CAS 2021-R03, gab Fannie Mae eine Note in Höhe von 909 Millionen US-Dollar gegen einen Referenzpool von 117.000 Hypotheken für Einfamilienhäuser im Wert von etwa 35 Milliarden US-Dollar aus. Die beiden vorherigen Deals im Jahr 2021 betrafen CRT-Notes mit einem Gesamtwert von fast 2,2 Milliarden US-Dollar.
Vor dem Neustart des CRT-Angebots im Jahr 2021 hatte sich Fannie Mae eine Zeit lang vom CRT-Markt zurückgezogen – mit dem Abschluss der vorherigen Transaktion im März 2020.
In einer damit verbundenen Transaktion schloss Fannie Mae Anfang März im Rahmen seiner laufenden Bemühungen, das Hypothekenrisiko mit dem Privatsektor zu teilen, auch seinen ersten Credit Insurance Risk Transfer (CIRT) Deal des Jahres 2022 ab. Durch die Transaktion wurden Kreditrisiken in Höhe von bis zu 770,7 Millionen US-Dollar auf eine Gruppe von 22 privaten Versicherern und Rückversicherern übertragen. Dieses Kreditrisiko ist an einen Referenzpool von 26,1 Milliarden US-Dollar von 87.600 Einfamilienhypotheken gebunden.
Als Teil dieses Deals behält Fannie Mae das Risiko für die ersten 25 Basispunkte eines Verlustes des Kreditpools. Wenn diese Selbstbehaltsschicht in Höhe von 65,3 Millionen US-Dollar angezapft wird, werden die 22 Versicherer und Rückversicherer die nächsten 295 Basispunkte des Verlusts bis zu 770,7 Millionen US-Dollar decken. Die Deckung basiert auf tatsächlichen Verlusten über eine Laufzeit von 12,5 Jahren.
Der Beitrag von Fannie Mae zur Einführung seines dritten CRT-Angebots im Jahr 2022 erschien zuerst auf HousingWire.