Der Federal ReserveDie Bemühungen des Landes, die Inflation einzudämmen, haben den Immobilienmarkt abgekühlt, der mit Hypothekenzinsen von über 7 % weiterhin gedämpft ist.
Während die Zentralbank den Leitzins diese Woche unverändert im Zielbereich von 5,25 % bis 5,5 % beließ, Fannie Mae Chefökonom Doug Duncan glaubt, dass die Hypothekenzinsen hoch bleiben werden, bevor die Fed weitere Zinssenkungen vornimmt.
„Wir waren schon immer der Meinung, dass wir dem Fed-Vorsitzenden Jerome Powell glauben, wenn er sagt, dass die Zinsen länger ansteigen werden“, sagte Duncan in einem Interview mit GehäuseDraht diese Woche.
Da die Mehrheit der Fed-Beamten mit einer weiteren Zinserhöhung bis zum Jahresende rechnet, prognostiziert Duncan eine 50/50-Wahrscheinlichkeit dafür, je nachdem, wie widerstandsfähig die Wirtschaft gegenüber der Geldpolitik der Fed ist.
Erhöhte Hypothekenzinsen werden in der zweiten Jahreshälfte dazu führen, dass mehr Kreditgeber rote Tinte verschütten, im Gegensatz zu der verbesserten Finanzleistung unabhängiger Hypothekenbanken im zweiten Quartal.
Ein Lichtblick auf dem gedämpften Immobilienmarkt ist jedoch die Stärke der Neubauverkäufe. Bauherren bieten Erstkäufern von Eigenheimen Preisnachlässe an, was ihren Interessen entspricht, erklärte Duncan.
Lesen Sie weiter, um mehr über Duncans Ansichten zum Immobilienmarkt, zur Kreditwürdigkeit und zu den Erschwinglichkeitsherausforderungen zu erfahren, mit denen Hauskäufer konfrontiert sind.
Dieses Interview wurde aus Gründen der Klarheit gekürzt und leicht bearbeitet.
Connie Kim: Die Federal Reserve hat beschlossen, den Leitzins unverändert im Zielbereich von 5,25 % bis 5,5 % zu belassen. Da die Mehrheit der Fed-Beamten mit einer weiteren Zinserhöhung vor Ende 2023 rechnet, wie wird sich diese Entscheidung Ihrer Meinung nach auf den Wohnungsmarkt und Ihre Prognose für die Wirtschaft auswirken?
Doug Duncan: Wir gehen davon aus, dass sie keine weiteren Änderungen vornehmen werden, bis sie die Zinssätze senken. Ich denke, die Stürmer gehen davon aus, dass entweder im November oder Dezember eine 50/50-Chance für eine Steigerung besteht. Ich würde sagen, dass die Risiken in diese Richtung tendieren, aber wir haben das nicht in unserem Prognosemodell.
Wir werden die Zinsen erst am Ende des zweiten Quartals nächsten Jahres senken, und in diesem Quartal beginnt eine leichte Rezession.
Der Grund dafür, dass die Forwards eine 50/50-Chance für einen weiteren Anstieg vermuten, liegt darin, dass das Wachstum stärker ausgefallen ist als erwartet. Wir glauben tatsächlich, dass sich das verlangsamen wird; Ich denke, dass dies so etwas wie ein letzter Aktivitätsschub ist.
Wir Ich weiß nicht, wie hoch das Wachstum im dritten Quartal war. Unsere Erwartung liegt bei einer jährlichen Rate von über 3 %. Wenn es ein weiteres Quartal wie dieses gibt und die Ölpreise auf 100 US-Dollar gestiegen sind, dann denke ich, dass die Fed einen weiteren Schritt um einen Viertelpunkt machen wird, insbesondere wenn keine wesentliche Veränderung bei der Beschäftigung zu beobachten ist.
Kim: Die Spreads im Hypothekenbereich sind groß. Was sind die Gründe dafür?
Duncan: Dafür gibt es mehrere Gründe. Wenn dieser Geschäftsablauf über einen bestimmten Zeitraum hinweg dabei hilft, die variablen Kosten zu decken, kann er effektiv sein.
Erstens glaubt kein Anleger in festverzinsliche Wertpapiere, dass hypothekenbesicherte Wertpapiere mit Hypothekenzinsen von 7 % verfügbar sein werden, wenn die Fed den Kampf gegen die Inflation beendet. Sie werden die Zinsen senken und das wird eine Vorauszahlung bedeuten. Man muss also Anleger mit größeren Spreads dazu ermutigen, dies zu akzeptieren.
Es ist auch so, dass die Fed ihr Portfolio reduziert, weil sie nicht viel darüber redet. Aber jemand muss die Fed ersetzen, und die Fed ist kein wirtschaftlicher Käufer. Das heißt, sie kauften nicht aufgrund von Risiko-Rendite-Kennzahlen; Sie kauften, um die Struktur der Märkte zu beeinflussen. Sie sind also ein Policenkäufer.
Sie entzogen dem Markt die Volatilität und senkten die Zinssätze zugunsten der Verbraucher. Wann [the Fed] ersetzt wird, dürfte es sich um einen privaten Investor handeln, der Renditeerwartungen hat. Sie benötigen möglicherweise größere Spreads als die Fed, da die Fed kein wirtschaftlicher Käufer ist.
Kim: Eine gute Nachricht für Kreditgeber Q2 war, dass ihr Produktionsvolumen stieg und die Herstellungskosten sanken. Sind Sie optimistisch, dass sich dieser Trend fortsetzt?
Duncan: Wenn die Zinsen auf dem Niveau von 7,25 % bleiben, wird es schlechter und nicht besser. Auf der Produktionsseite befindet sich das Hypothekengeschäft in einer Rezession, da die Verkaufszahlen von Bestandsimmobilien mit rund 4 Millionen Einheiten wieder auf dem Niveau vom Ende der großen Finanzkrise liegen. Das ist historisch gesehen sehr niedrig.
Ich sehe nicht ein, wie es viel tiefer gehen kann. Selbst wenn wir eine Rezession erleben, werden wir nicht damit rechnen, dass die Zahl um Haaresbreite unter 4 Millionen sinken wird. Der Grund dafür, dass einige Schlagzeilen zum Thema Wohnen gut aussehen, liegt darin, dass erwartet wurde, dass die Immobilienpreise sinken würden, wenn die Zinsen steigen. Dies war ein Viertel lang der Fall, da sich die Haushalte irgendwie an die Vorstellung gewöhnten, dass sie auf einem neuen, höheren Niveau arbeiten würden.
Doch die Preise steigen wieder. Für bestehende Hausbesitzer ist das eine gute Nachricht, denn es bedeutet einen Eigenkapitalaufbau. Aber wenn Sie zum ersten Mal kaufen, ist das keine gute Nachricht, denn es bedeutet, dass es schwieriger ist, sich zu qualifizieren – insbesondere angesichts der derzeitigen Zinssätze.
Die Produktion befindet sich in einer Rezession. Der Servicebereich des Geschäfts läuft sehr gut, da diese Kredite einfach über einen längeren Zeitraum nicht vorzeitig zurückgezahlt werden können. Daher ist der Servicewert dieser Kredite hoch, da die Vorauszahlungen niedrig sind. In diesem Sinne handelt es sich um einen gespaltenen Markt. Wir gehen davon aus, dass die Produktionsmengen bis 2024 niedrig bleiben und möglicherweise gegen Ende 2024 wieder anziehen werden.
Kim: Der Silberstreifen am aktuellen Immobilienmarkt ist ein Aufschwung Neubau Verkäufe wegen fehlendem Bestand an Eigenheimen. Es bleibt abzuwarten, inwieweit Bauträger Preisnachlässe anbieten werden, um den Umsatz anzukurbeln. Wie wahrscheinlich ist es, dass Bauträger Preissenkungen unterstützen, insbesondere wenn dies teuer wird?
Duncan: Die traditionelle Art und Weise, wie Bauherren Kreditnehmern hinsichtlich der Erschwinglichkeit die Wahl ließen, bestand darin, ihnen Arbeitsplatten aus Granit anzubieten. Wenn das Verkaufsvolumen also nachlässt, bauen sie Granitarbeitsplatten ein, bauen den Keller oder die Garage aus.
Bei Zinsrückkäufen konzentrieren sie sich mehr auf das Problem des Erstkäufers. Das ist, weil [the cosmetic] Merkmale eines Hauses sind eher etwas für Nachziehkäufer. Bauherren sind sich bewusst, dass sie etwas tun müssen, um die Erschwinglichkeit für den Erstkäufer zu gewährleisten.
Der Anteil der Neuhausverkäufe, die an Erstkäufer gehen, ist so hoch wie nie zuvor. Der Anteil am Gesamtumsatz, der vorhanden ist Verkauf neuer Häuser ist auch der höchste Wert, den es je gab. Dies ist eine höchst ungewöhnliche Struktur für den Markt.
Die Bauherren wissen, dass diese Kredite wahrscheinlich refinanziert werden, selbst wenn sie zwei Prozentpunkte abkaufen. Sie steigen also von 7,5 % auf 5,5 %. Wenn die Fed mit der Inflationsbekämpfung fertig ist und das Wirtschaftswachstum wieder auf dem Niveau von 2 % bis 2,5 % liegt, werden die Hypothekenzinsen im Laufe des Zyklus wahrscheinlich auf 4,5 % bis 6 % steigen. Diese Kredite werden refinanziert, und der Verbraucher wird in einer guten Verfassung sein und Eigenkapital aufbauen, um ein Aufsteiger zu werden. Es besteht also ein Interessenausgleich für die Bauherren.
Kim: Der Immobilienmarkt war während der Hauskaufsaison im Frühjahr und Sommer trotz geringerer historischer Verkäufe als in den Vorjahren relativ aktiv. Erwarten Sie mit Blick auf die Zukunft ein weiteres schwieriges viertes Quartal wie letztes Jahr, als die Zinsen stark anstiegen? Welche Faktoren überwacht Fannie Mae?
Duncan: Wenn das Wachstum positiv überrascht, wird dies die Fed dazu veranlassen, die Zinssätze zu erhöhen, was für Auftrieb sorgt [mortgage] Preise nochmal. Das wäre die größte Herausforderung und nur die Saisonalität; Das vierte und das erste Quartal sind die Tiefpunkte der Saisonalität.
Kim: Es kommt immer noch zu Insolvenzen und Entlassungen. Wie weit sind wir in der Konsolidierung der Branche fortgeschritten?
Duncan: Ich habe mir die Insolvenzdaten angesehen. Es hat gerade wieder das Insolvenztempo erreicht, das wir 2019 erlebt haben. Das ist wahr [consumer] Die Zahl der Insolvenzen hat zugenommen, allerdings ausgehend von einem extrem niedrigen Niveau. Ich erwarte tatsächlich, dass das so bleibt. Das liegt zum Teil daran, dass einige Unternehmen (wahrscheinlich kleinere und mittlere Unternehmen) sehr lange Zeit von sehr niedrigen Zinssätzen am Leben gehalten wurden.
Im Hypothekenbereich? Sicherlich wird es weiterhin Ausstiege aus dem Geschäft geben. Typischerweise sind Hypothekenbanken nicht in öffentlichem Besitz. Es geschieht also im Stillen. Es sind die Leute in der Branche, die wissen, wer die Spieler sind, die in Schwierigkeiten stecken. Die Beschäftigungsdaten werden für Makler und Kreditsachbearbeiter zeitverzögert veröffentlicht. Das hat also zugenommen. Ich würde mehr erwarten.
Kim: Führungskräfte von Dark Matter Technologies stellten fest, dass Kreditgeber in diesem Umfeld steigender Zinsen vor allem daran interessiert sind, ihre Kreditvergabekosten zu senken und ihre Kunden zu binden. Welche weiteren Anforderungen sehen Sie von den Kreditgebern?
Duncan: Sie haben in Technologie investiert – vor allem in verbraucherorientierte Technologien, um Geschäfte zu machen. Nun, das ist keine Möglichkeit. Aufgrund der Zinsänderungen und eines Nachfragerückgangs konzentrieren sie sich nun auf Technologieinvestitionen, die zu Kosteneinsparungen führen.
Sie richten ihr Augenmerk darauf, was sie tun können, um die Entstehungskosten zu senken. Können sie Fixkosten in variable Kosten umwandeln? Das ist wirklich die Frage, auf die sich die Branche konzentrieren muss. Wenn sie Fixkosten in variable Kosten umwandeln können, werden sie bei einem Zykluswechsel nicht so stark vom Rückgang in diesem Geschäft betroffen sein. Denn auch die Betriebsstruktur sinkt.
Kim: Mir ist aufgefallen, dass viele unabhängige Hypothekenbanken DPA-Programme (Down Payment Assistance) für herkömmliche Kredite einführen. DPA-Programme betrafen überwiegend FHA-Darlehen. Was sind die Vor- und Nachteile der Einführung von DPA-Programmen durch IMBs für herkömmliche Kredite?
Duncan: Für die unabhängigen Hypothekenbanken bringt die Anzahlungshilfe das Geschäft doch noch in Gang, oder? Wenn sie ihre variablen Kosten decken, können sie eine Weile weitermachen und müssen schließlich die Fixkosten decken.
Die Frage ist: Was sind die weiteren Bonitätsmerkmale des Kreditnehmers? Wenn es sich um ein IMB handelt, müssen sie es bei einem Investor platzieren. Der Investor wird also überwachen. Wenn es zum Beispiel Fannie Mae oder Freddie Mac ist, überwachen wir das. Wir achten darauf, sicherzustellen, dass das Profil eines Verbrauchers keine mehrschichtigen Risiken aufweist. Wenn sie zum Beispiel eine lückenhafte Beschäftigungsbilanz haben, ihre Rechnungen aber stets pünktlich bezahlt haben, über Ersparnisse verfügen und Geld für eine Anzahlung von 20 % übrig haben, dann wäre eine solche lückenhafte Beschäftigungsbilanz wahrscheinlich akzeptabel . Aber wenn die Beschäftigungsbilanz und die Rückzahlungsbilanz des Kreditgebers lückenhaft sind, wird das nicht durch den Bildschirm kommen.
Kim: DPA-Programme, die mit FHA-Darlehen angeboten werden, sind mit höheren Zinssätzen verbunden. Wenn die mit einem DPA kombinierten FHA-Darlehen teurer sind, wie profitieren Erstkäufer von diesen Programmen?
Duncan: Die Frage, die Sie stellen, ist eine wirklich interessante soziale Frage. Die Zwangsvollstreckungsrate für FHA-Darlehen ist höher als die Zwangsvollstreckungsrate für VA-Darlehen oder Fannie Mae- oder Freddie Mac-Darlehen. Fannie und Freddie sind die niedrigsten; VA ist etwas höher. FHA ist der höchste. Es gibt keine klare Antwort auf die Frage, wie hoch die optimale Zwangsvollstreckungsrate ist.
Wenn [that rate] Null ist, können wir auf Null kommen. Aber wir werden nicht sehr viele Kredite vergeben. Es gibt also ein gewisses Maß an Risikobereitschaft, das den Menschen dabei hilft, ihre Hoffnung auf ein Eigenheim zu verwirklichen. Aber es ist keine feste Zahl. Verschiedene Menschen haben dazu unterschiedliche Ansichten.