Während der Marktstörung im März 2020 wurde der Wert der Hypothekenbedienungsrechte vorübergehend von den Hypothekenzinsen abgekoppelt.
Große Hypothekenverkäufer und Dienstleister sahen sich mit erheblichen Nachschussforderungen konfrontiert, und es dauerte mehrere Wochen, bis sie grünes Licht von der Bank erhielten Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung auf ihre Liquiditätspuffer zurückgreifen.
Es ist ein Szenario, das große Nichtbanken hoffen, nicht zu wiederholen.
“Der Punkt von [FHFA] Sie zu bitten, diese Liquidität zu haben, soll sie in einem stressigen Umfeld widerstandsfähiger machen. Der Sinn des Aufbaus von Liquidität besteht darin, sie nutzen zu können“, sagte Ed DeMarco, Präsident der Wohnungspolitischer Ratdas große Nichtbanken-Hypothekengeber und Servicer vertritt.
Interessenvertreter der Branche nahmen am Montagnachmittag an einem virtuellen Forum teil, um ihre Gedanken zu vorgeschlagenen Optimierungen der Kriterien für zu teilen Fannie Mae und Freddy Mac Verkäufer und Dienstleister sowie a Vorschlag 2021 von Ginnie Mae für seine Emittenten.
Die Teilnehmer nahmen es als gutes Zeichen, dass Ginnie Mae und die Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung veranstalteten gemeinsam die Veranstaltung. Das Konferenz der staatlichen Bankaufsichtsbehörden – die Nichtbanken auf Landesebene reguliert – nahm ebenfalls an der Sitzung teil.
Die FHFA hat im Februar eine Reihe von Änderungen für GSE-Verkäufer und -Dienstleister vorgeschlagen. Als Konservator der staatlich geförderten Unternehmen regelt die FHFA Hypothekenbanken nicht. Die vorgeschlagenen Kriterien für die Kontrahenten von Fannie Mae und Freddie Mac würden jedoch bestimmen, wie sie mit Risiken umgehen. Ginnie Mae hat im Juli 2021 eigene vorgeschlagene Richtlinien für seine Emittenten herausgegeben, diese jedoch nicht umgesetzt.
Das FHFA schlug einen zusätzlichen Liquiditätspuffer für große Nichtbanken vor, den sie „in Zeiten finanzieller oder wirtschaftlicher Belastungen“ nutzen könnten. Der Housing Policy Council bat die FHFA, genau zu klären, wann diese Puffer verwendet werden könnten und wie sie nach dem Ende des Stressereignisses rekapitalisiert würden.
„Große Nichtbanken-Verkäufer/Dienstleister müssen die Verfahren für den Zugriff auf den Liquiditätspuffer vor einer Krise verstehen, nicht während einer Krise“, schrieb der Housing Policy Council.
Emissäre mehrerer Branchenverbände kritisierten auch eine zusätzliche Liquiditätsgebühr von 200 Basispunkten, die die FHFA für alle noch bekannt zu gebenden Hedging-Positionen vorschlug. Die FHFA sagte, die neue Anforderung sei eine Reaktion auf Margin Calls, die sie im März 2020 beobachtet habe.
Scott Olson, Geschäftsführer der Community Home Lending Association, sagte, die Liquiditätsanforderung komme „aus heiterem Himmel“ und würde kleinere Verkäufer und Dienstleister bestrafen. In einem Brief an die FHFA sagte CHLA, die Anforderung würde den Verbrauchern schaden, indem sie die Konzentration erhöht und den Markt weniger wettbewerbsfähig macht.
„Viele solvente kleinere IMBs, die mit großen Liquiditätssteigerungen konfrontiert sind, werden sich dafür entscheiden, ihre Kredite einfach an Aggregatoren statt an Unternehmen zu verkaufen“, schrieb CHLA, was zu „weniger Auswahlmöglichkeiten für Verbraucher, weniger Wettbewerb und weniger personalisiertem Service“ führen könnte.
Andere Kommentatoren argumentierten, dass die Erhöhung der Liquidität auch die Originatoren dazu veranlassen könnte, Risiken weniger effektiv zu managen.
Städtisches Institut Die Forscher Karan Kaul und Laurie Goodman sowie der ehemalige Präsident von Ginnie Mae, Ted Tozer, sagten in einem gemeinsamen Brief, dass die neu vorgeschlagenen Liquiditätsanforderungen „Strafe“ zu sein schienen. Sie argumentierten, dass die zusätzliche Liquiditätsgebühr von Hedging abschrecken würde und Originatoren dazu drängen könnte, weniger effektive Hedging-Strategien zu verwenden.
„Das ist das Gegenteil von dem, was die FHFA will“, schrieben Kaul, Goodman und Tozer.
Während das FHFA erhöhte Liquiditätsanforderungen für Nichtbanken vorschlug, würden zugesagte Kreditlinien nicht auf deren Erfüllung angerechnet. Zugesagte Kreditlinien – die Kreditlinien für Warehouse-, Servicer-Advance- und Hypothekenwartungsrechte umfassen können – werden durch Vereinbarungen zwischen dem Finanzinstitut und dem Kreditnehmer geregelt. Im Gegensatz zu nicht zugesagten Kreditlinien können sie nicht gekündigt werden, ohne die Vereinbarung zu brechen.
Wenn die FHFA nicht zulässt, dass diese zugesagten Kreditlinien zu einem gewissen Teil auf den gesamten Liquiditätsbedarf angerechnet werden, „werden entweder viel mehr Bargeld und Zahlungsmitteläquivalente gelagert, oder es werden Kreditlinien in Anspruch genommen, anstatt zu warten.“ sagte DeMarco.
In ihrer Stellungnahme hob die Handelsgruppe auch hervor, dass sich die zugesagten Kreditlinien während der Störungen Anfang 2020 gut entwickelt haben.
Bob Broeksmit, Präsident der Verband der Hypothekenbankensagte, es sei „problematisch, die Anerkennung zugesagter Kreditlinien abzuschaffen“.
„Sie sind in einer Weise haltbar, wie nicht festgeschriebene Leitungen es nicht sind, und können nur unter bestimmten Bedingungen zurückgezogen werden“, sagte Broeksmit.
Eine häufige Kritik an der früheren FHFA-Verwaltung war ihre Tendenz, Änderungen umzusetzen, die die Hypothekenbranche als abrupt ansah. Die Obergrenzen für Anlageimmobilien, die die Agentur zusammen mit dem US-Finanzministerium im Jahr 2021 eingeführt hat, haben viele in der Hypothekenbranche unvorbereitet getroffen.
Die amtierende Direktorin der FHFA, Sandra Thompson, vertritt im Allgemeinen eine abwägendere Haltung. Abweichend von diesem Ansatz erwartet die Agentur derzeit jedoch, dass GSE-Verkäufer und -Dienstleister die vorgeschlagenen Änderungen an den Zulassungsvoraussetzungen innerhalb von acht Monaten umsetzen.
Dieser Zeitplan brachte der FHFA bei den Interessenvertretern der Branche keine Punkte ein. Der Housing Policy Council, zusammen mit dem Verband der Hypothekenbanken und das Urban Institute forderten die FHFA außerdem auf, die Umsetzung von Änderungen um mindestens ein Jahr zu verschieben.
Aktuell sieht das FHFA die Umsetzung der Änderungen bis Dezember 2022 vor.
Der Beitrag FHFA erhält Rückschlag zu vorgeschlagenen Liquiditätsanforderungen erschien zuerst auf HousingWire.