Die Modernisierung von Beurteilungen ist derzeit ein heißes Thema, aber die Aktualisierung des Beurteilungsprozesses ist leichter gesagt als getan. Laut Scott Reuter, Chefgutachter für Einfamilienhäuser, ist der Prozess heute durch eine Reihe struktureller Zwänge begrenzt Freddie Mac.
Während die gesamte Branche neue Technologien einführt, ist der Bewertungsprozess relativ unverändert geblieben – bis hin zu den Formularen, die für die Erstellung verwendet werden.
Eine weitere Schwierigkeit bei Beurteilungen war in der Vergangenheit die Fähigkeit des Gutachters. Im letzten Jahrzehnt blieb die Zahl der aktiven Gutachter stabil. Auf dem aktuellen Markt, wo das Volumen zurückgegangen ist, ist dies weniger besorgniserregend. In Märkten mit höherem Volumen wie 2020–2021 kann es für Gutachter schwierig sein, mit der Nachfrage Schritt zu halten – was die Kreditbearbeitungszeiten verlangsamt und die Kosten für Kreditnehmer in die Höhe treibt.
Reuter wies auch darauf hin, dass die Kapazität der Gutachter in künftigen Märkten mit hohem Volumen auch dadurch belastet werden könnte, dass Gutachter aus dem Beruf ausscheiden und in den Ruhestand gehen.
„Je nachdem, welche Studie man betrachtet, sind 70–75 % der Gutachter älter als 55“, sagte er. „In zehn Jahren könnte es sein, dass die Branche in einer bereits angespannten Branche einige Gutachter durch den Ruhestand verliert, und es mangelt an Zustrom neuer Gutachter.“
Freddie Macs Bewertungsmodernisierungsstrategie
Angesichts dieser Herausforderungen arbeitet Freddie Mac weiterhin an der Modernisierung des Bewertungsprozesses für Kreditgeber, die Kredite an Freddie Mac vergeben. „Der Ansatz ist zweigeteilt“, sagte Kevin Skowronski, Collateral Risk Policy Senior bei Freddie Mac.
„Erstens wollen wir den traditionellen Beurteilungsprozess und die erforderlichen Formulare modernisieren, sodass sie datengesteuerter, flexibler und dynamischer sind“, sagte er. „Der zweite Teil der Strategie besteht darin, eine größere Vielfalt an Bewertungsmöglichkeiten anzubieten.“
„Aus Sicht der Modernisierung wollen wir konsistente und faire Bewertungsergebnisse fördern, den Kreditvergabeprozess vereinfachen, die Kreditnehmerkosten senken und Risiken effektiv verwalten. Wenn wir diese Kästchen ankreuzen können, haben wir Erfolg. Wir wenden diesen Ansatz auf ein Spektrum von Bewertungsoptionen an, von der traditionellen Bewertung bis hin zu unserem Verzicht auf die automatisierte Sicherheitenbewertung (ACE), und wir konzentrieren uns auf das, was wir zwischen den Enden des Spektrums tun können.“
„Risikominderung beeinflusst maßgeblich die Strategie von Freddie Mac“, fügte Reuter hinzu. „Alle Bewertungsoptionen und Verbesserungen, die wir testen möchten, müssen die erste Hürde erfüllen, um kein zusätzliches Risiko für Freddie Mac mit sich zu bringen“, sagte er.
ACE+ PDR: Eine erweiterte Option
Eine der neueren Bewertungsmöglichkeiten von Freddie Mac, die seit Juli 2022 gilt, ist ACE+ PDRoder automatisierte Sicherheitenbewertung plus Objektdatenbericht. Bei einem PDR werden Immobilieninformationen physisch vor Ort von einem geschulten Immobiliendatensammler erfasst, der den PDR vorbereitet, indem er die Eigenschaften der Immobilie identifiziert und Fotos aufnimmt. Das PDR stellt Informationen zu Immobiliendaten bereit, die zur Risikominderung beitragen können.
ACE+ PDR war ursprünglich ein vorübergehendes Angebot. Mit Wirkung zum 2. August 2023 wurde dieses Angebot jedoch zum hinzugefügt Leitfaden für Verkäufer/Servicer für Einfamilienhäuser (Führung). Während ACE+ PDR bisher nur für Refinanzierungen verfügbar war, wurde die Berechtigung auf berechtigte Kauftransaktionen ausgeweitet. Das bedeutet mehr Möglichkeiten für Kreditgeber – und ihre Kreditnehmer –, von Krediten zu profitieren, die ohne Wertgutachten vergeben wurden.
„ACE+ PDR passt genau zu unserem Ansatz zur Bewertung von Sicherheiten und zur Modernisierung der Bewertung. Wir sind immer auf der Suche nach neuen Wegen, um einen Mehrwert für das Wohnökosystem zu schaffen“, sagte Reuter. „Ob es darum geht, Gutachtern die Möglichkeit zu geben, sich auf die schwierigeren Aufgaben zu konzentrieren, Kreditgebern dabei zu helfen, Kredite effizient zu vergeben, oder potenzielle Kosteneinsparungen für Kreditnehmer zu erzielen.“
„Bei Krediten mit geringerem Risiko müssen Kreditgeber in Stoßzeiten möglicherweise nicht unbedingt eine vollständige Bewertung einholen – es gibt andere Optionen“, sagte Reuter. „Wir versuchen, Daten und Technologie verantwortungsvoll zu nutzen, um durch verschiedene Bewertungsoptionen Zeit zu sparen und Kosten im Entstehungsprozess zu senken.“
Der PDR kann von einem geschulten Immobiliendatensammler ausgefüllt werden, sofern die Kreditgeber die im Freddie Mac’s Guide beschriebenen Anforderungen erfüllen.
„Freddie Mac hat bestimmte Immobiliendatenpunkte in seinem Datensatz“, sagte Skowronski. „Wir verlangen, dass Immobiliendatensammler anhand des Datensatzes geschult werden, damit sie die Datenpunkte, die zulässigen Aufzählungen und die erwarteten Antworten verstehen können.“
Immobiliendatensammler werden außerdem darin geschult, beobachtete Probleme an einer Immobilie zu identifizieren, die Reparaturen oder eine Inspektion von außen erfordern könnten, sowie darin, eine Immobilie zu vermessen und einen Grundriss mit Messungen und Berechnungen genau zu erstellen.
„Der Immobiliendatensammler kann ein Nicht-Gutachter, ein Gutachter oder ein Gutachter-Anwärter sein, muss aber bestimmte Anforderungen erfüllen und entsprechend geschult sein“, sagte Skowronski. „Personen, die bereits in der Wohnungswirtschaft tätig sind, wie etwa Immobilienmakler oder Hausinspektoren, können ebenfalls zu Immobiliendatensammlern werden.“
Reuter und Skowronski sagten, dass Freddie Mac den PDR-Prozess weiterhin evaluieren wird, um zu sehen, wie er sich auf dem Markt entwickelt.
„Es wird nicht für jeden Konjunkturzyklus anwendbar sein, aber es wird Fälle geben, in denen alternative Ansätze der Branche zugute kommen, Zeit und Kosten reduzieren und gleichzeitig das gleiche Maß an Risikominderung gewährleisten“, sagte Skowronski.
„Freddie Mac wird den Bewertungsprozess weiter modernisieren“, fügte Reuter hinzu, „und dabei neue Tools und Technologien nutzen und gleichzeitig einen risikoorientierten Ansatz beibehalten.“
„Letztendlich sind und bleiben Bewertungen ein wichtiger Teil unseres Risikomanagementprozesses, während wir den Bewertungsprozess weiterhin überwachen und modernisieren“, sagte er.
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