Staatlich gefördertes Unternehmen (GSE)Freddie Machat den Finger auf das Ausmaß eines aufstrebenden Kreditmarktes gelegt, der die Domäne des Private-Label-Wertpapiermarktes war, der in den letzten Jahren sein Wiederaufleben gefördert hat.
Letzten Monat kündigte Freddie Mac einen Plan an, mit dem Kauf geschlossener Zweithypotheken (CES) für Einfamilienhäuser von Kreditgebern zu beginnen, ein Vorschlag, der nun einer öffentlichen Kommentierungsprüfungsphase unterliegt, bevor er angenommen wird.
Ab sofort sieht der Vorschlag der Agentur vor, die CES-Darlehen sechs bis neun Monate lang im Portfolio zu belassen, bis ein System für die Ausgabe von Zweithypotheken garantierten Wertpapieren für die Darlehen entwickelt werden kann, die eine Laufzeit von 20 Jahren mit festem Zinssatz hätten. Kreditrisikoübertragungsinstrumente würden „in späteren Phasen evaluiert“, heißt esein Umrissdes vorgeschlagenen Freddie-CES-Plans, der von seinem Leitungsgremium herausgegeben wurdeBundesagentur für Wohnungsbaufinanzierung(FHFA).
Peter Van Gelderen, Co-Leiter Global Securitized beiTCWein führendes globales Vermögensverwaltungsunternehmen, sagte, dies bedeute, dass möglicherweise zwei neue und einzigartige Produkte auf Agenturseite vorgestellt werden könnten: CES-Darlehenskäufe und ein damit verbundenes Produkt zur Kreditrisikoübertragung, das darauf abzielt, einen Teil des CES-Risikos der Agentur auf private Anleger zu verlagern.
„Auf dem aktuellen Immobilienmarkt, der durch höhere Hypothekenzinsen, ein geringes Wohnungsangebot und einen im Jahresvergleich anhaltenden Anstieg der Hauspreise gekennzeichnet ist, haben bestehende Kreditnehmer nur begrenzte Möglichkeiten, auf ihr Eigenheimkapital zuzugreifen, insbesondere für die vielen Hausbesitzer, die ihre Häuser gekauft oder refinanziert haben in einer Zeit niedrigerer Hypothekenzinsen“, schrieb Chad Wandler, Sprecher von Freddie Mac, in einer E-Mail anGehäuseDrahtdas geplante Kreditprogramm bekannt zu geben.
„Außerdem kann eine herkömmliche Cash-Out-Refinanzierung heute eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen, da sie eine Refinanzierung des gesamten ausstehenden Kreditsaldos zu einem neuen und wahrscheinlich viel höheren Zinssatz erfordert. Freddie Mac schlägt vor, geschlossene Zweithypotheken für Immobilien zu erwerben, für die das Unternehmen bereits die erste Hypothek hält, damit Hausbesitzer den gleichen Hypothekenzinssatz für ihre Haupthypothek behalten können. Dies bietet Hausbesitzern eine kostengünstige Alternative für den Zugang zum Eigenkapital ihrer Häuser.“
Die Ankündigung sofortzog Kritik auf sichvon demVerband für strukturierte Finanzen(SFA) mit rund 370 Mitgliedsinstitutionen, darunter Broker/Händler, Investoren, Wertpapieremittenten, verschiedene Finanzintermediäre, Ratingagenturen und mehr.
„Ich verstehe nicht, welches Problem Freddie Mac hat – und ich bin mir fast sicherFannie Maedie folgen werden – lösen, weil der private Markt diesen Raum bereits füllt“, sagte Michael Bright, CEO der SFA. „Und es hat es in den letzten Jahren immer effizienter gefüllt und plant, dies auch weiterhin zu tun.
„Es fühlt sich also ein bisschen so an, als würde sich der 800 Pfund schwere Gorilla in den Raum einladen und sagen: ‚Oh, das wollen wir auch.‘“
Im Hinblick auf den möglichen Eintritt von Fannie Mae in den Second-Lien-Markt äußerte sich die Agentur wie folgt gegenüber HousingWire: „Fannie Mae beobachtet das Feedback des Marktes genau und wird bei künftigen Entwicklungen weiterhin mit FHFA und gegebenenfalls Freddie Mac zusammenarbeiten. ”
Wachsender Markt
Seit dem Ende der globalen Finanzkrise vor etwa 15 Jahren wurden mehr als 100.000 Second-Lien-Kredite im Gesamtwert von rund 8,7 Milliarden US-Dollar auf dem Private-Label-Markt verbrieft, „davon waren 4,5 Milliarden US-Dollar CES.“ [closed-end second liens] die dem unterliegen [Freddie Mac] Vorschlag“, heißt es in einem aktuellen Bericht derKroll Bond Ratingagentur(KBRA).
CES-Emissionsgeschäfte machen einen kleinen, aber schnell wachsenden Teil des gesamten Marktes für Private-Label-Wertpapiere (PLS) aus, wobei alle CES-besicherten Wertpapiere nach der Krise seit 2020 ausgegeben wurden.
Der potenzielle Markt könnte jedoch im Laufe der Zeit viel größer sein. KBRA wies darauf hin, dass vor der Finanzkrise Second-Lien-Kredite in Höhe von mindestens 185 Milliarden US-Dollar verbrieft wurden.
KBRA-Daten zeigen, dass es im bisherigen Jahresverlauf bis Mitte Mai 2024 acht PLS-Angebote gab, die vollständig durch CES-Darlehen abgesichert waren, mit einem Gesamtwert von 3,2 Milliarden US-Dollar. Im Vergleich dazu gab es im gesamten Jahr 2023 nur fünf Angebote für insgesamt 1,6 Milliarden US-Dollar.
Die bisher von der CES unterstützten Deals im Jahr 2024 wurden den Tracking-Daten von KBRA zufolge über von gesponserte Regale angebotenRaketenhypothek,JP MorganUndSaluda-Qualität.
„Die größte Sorge haben wir bei den Sekunden [CES loans] verfügt über einen zuverlässigen Absatzmarkt auf dem Sekundärmarkt“, sagte John Toohig, Leiter des gesamten Kredithandels amRaymond Jamesgesamte Kreditabteilung und der Präsident vonRaymond James Mortgage Co.
„Viele Hypothekenbanken und sogar Depotbanken wollen sie machen [CES loans]aber sie möchten die richtige Struktur und das richtige Underwriting kennen und keinen Kredit aufnehmen, bei dem sie hängen bleiben.
„Betreten Sie die GSEs. Das [Freddie plan] könnte eine gemeinsame Struktur und einen einheitlichen Underwriting-Leitfaden schaffen, um zur Standardisierung des Sektors beizutragen.“
Laut Toohig und KBRA besteht die Sorge, dass Freddie Mac in den CES-Markt einsteigt, darin, dass dadurch der bestehende PLS-Markt in Richtung riskanterer Kredite verschoben werden könnte.
„Unter der Annahme, dass beide GSEs bei CES-Käufen aktiv waren, wären fast 60 % der auf dem heutigen PLS-Markt entstandenen und verbrieften CES berechtigt gewesen [the] „Das von GSEs vorgeschlagene Programm“, berichtet KBRA. „… Der PLS-Markt könnte am Ende einen größeren Anteil von CES mit negativeren Kreditmerkmalen haben und wird sich wahrscheinlich stärker auf Home-Equity-Line-of-Credit-Produkte (HELOC) konzentrieren.“
Bright sagte, dass Freddies CES-Vorschlag Hausbesitzern helfen würde, Eigenheimkapital zu beschaffen, und fügte hinzu, dass er nicht sehe, wie sich das auf die Kernaufgabe der Agentur auswirken würde, „bezahlbare Kredite für Hauskäufer mit niedrigem und mittlerem Einkommen bereitzustellen“. Er betonte: „Wenn überhaupt, könnte es sich negativ auf ihre Kernaufgabe auswirken.“
„Meiner Ansicht nach haben sie nicht dargelegt, welches Marktversagen sie hier beheben wollen“, sagte Bright. „Und so fühlt es sich natürlich so an, als ob eine Kombination von ihnen mehr Marktanteile und mehr Geschäfte anstrebt.“
Bright befürchtet auch, dass im aktuellen Hochzinsumfeld, in dem ein großer Teil des Marktes an Zinssätze unter 4 % gebunden ist, die Ausweitung des Zugangs zur Eigenheimfinanzierung über Freddie (und möglicherweise auch über Fannie) nur dazu führen wird, dass es immer weniger Eigenheimbesitzer gibt wahrscheinlich ihre Häuser verkaufen.
„Was wir jetzt brauchen, sind mehr Menschen, die bereit sind, umzuziehen und ihre Häuser zu verkaufen, aber das tun sie aufgrund des Tarifbindungseffekts nicht“, fügte Bright hinzu. „Ich verstehe nicht, wie das geht [Freddie CES plan] würde dabei in irgendeiner Weise helfen, und ich könnte mir sogar vorstellen, wie es dieses Problem verschärfen würde.“
Hockey-Pucks
Van Gelderen von TCW sieht in der Ausweitung des Zugangs zu Eigenheimkapital kein wirkliches Problem und fügt hinzu, dass es darum gehe, „auf den Eishockey-Puck zu schauen und nicht darauf, wohin der Eishockey-Puck geht“.
Er weist darauf hin, dass der gemischte Zinssatz aus einer niedrigen Hypothek mit erstem Pfandrecht und einer viel höheren Hypothek mit zweitem Pfandrecht den Hausbesitzer näher an einen Auslöser für den Refinanzierungssatz bringen wird, nicht weiter davon entfernt.
„Es wird also kurzfristig ein Transaktionsvolumen generieren [via more CES originations] und in Zukunft wird es wahrscheinlich auch zu mehr Refinanzierungstransaktionsaktivität führen, wenn sich die Hypothekenzinsen normalisieren“, sagte er. „…Die Wohnungswirtschaft ist ein Unternehmen, das Kredite vergibt, wo derzeit keine Kredite vergeben werden können, und so ist es.“ [Freddie CES plan] könnte möglicherweise eine größere Entstehung katalysieren.“
Ben Hunsaker, ein Portfoliomanager mit Schwerpunkt auf verbrieften Krediten fürBeach Point Capital Management – eine milliardenschwere Investment-Management-Firma – sagte, dass Freddies Plan, in den CES-Markt einzusteigen, wenn er aufgeht, wahrscheinlich einen Teil des Geschäfts ausschlachten würde, das über Nicht-Agentur-Märkte hätte laufen können.
Alles in allem ist er jedoch der Meinung, dass Freddies CES-Vorschlag für die Agentur eine Mission darstellt und gleichzeitig Möglichkeiten für Hausbesitzer und Investoren schafft.
„Ich denke, es gibt ein gutes Argument dafür, dass die GSEs in diesem Umfeld, in dem die Grundpfandrechte niedrig sind, Finanzierungen bereitstellen, ein relativ geringes Hypothekenvolumen festlegen und den zugrunde liegenden GSE-Kreditnehmern möglicherweise den Zugang zu Eigenheimkapital erschweren.“ sagte Hunsaker.
Ryan Craft ist CEO vonSaluda-Qualität, ein Immobilienberatungs- und Vermögensverwaltungsunternehmen, das in den letzten Jahren maßgeblich zum Ausbau der CES-Verbriefung auf dem PLS-Markt beigetragen hat. Er sagte, es sei schwierig, die Auswirkungen von Freddies Plan, mit dem Kauf von CES-Darlehen zu beginnen, abzuschätzen, da die endgültigen Einzelheiten dieser Bemühungen noch geprüft und dem öffentlichen Feedback unterworfen seien.
Dennoch gebe es gewisse Bedenken, dass ein einfacherer Zugang zu Second-Lien-Hypotheken „die Geschwindigkeit der vorzeitigen Rückzahlung“ für Anleihen, die bereits für die First-Lien-Hypotheken ausgegeben wurden, „dauerhaft beeinträchtigen“ könnte. Dieses sogenannteVerlängerungsrisikobedeutet, dass Anleiheinvestoren länger auf Zahlungen aus den zugrunde liegenden Krediten warten müssen, was wiederum den Handelswert der Anleihen senken könnte.
Craft weist jedoch darauf hin, dass dies möglicherweise auch ein Risiko darstellt, wenn die gesamte CES-Verbriefung über den Private-Label-Markt erfolgen würde. Er glaubt, dass ein Großteil dieses Risikos bereits „relativ im Markt eingepreist“ ist.
„Es würde niemanden überraschen, wenn sie [Freddie] habe dies ins Leben gerufen [CES plan]dass es preislich konkurrenzfähig sein würde und es gelingen würde, eine beträchtliche Menge an Volumen zu generieren“, fügte Craft hinzu.
„…Es gibt eine Menge Fragen zu beantworten, wie viel es tatsächlich vom Handelsmarkenmarkt mitnehmen wird. Aber ich glaube, dass das, was das überwiegen wird [concern] ist, dass es amerikanischen Hausbesitzern noch stärker in den Sinn kommen wird, dass sie Second-Lien- oder Home-Equity-Schulden nutzen können, um ihr größtes Kapital anzuzapfen. Ich denke also eher, dass der gesamte adressierbare Markt wachsen wird, als dass die Verfügbarkeit sinkt [of CES] für den Private-Label-Markt. … Ich würde sie gerne huckepack nehmen [the GSE’s] Werbehaushalt, Werbebudget.”
Nicht-QM-Bedenken
Craft widersprach auch der Sorge, dass ein Eintritt von Freddie in den CES-Markt riskantere Kredite auf den Handelsmarkenmarkt lenken würde.
„Ich denke, Hypothekenrisiken können kompetent bepreist werden … und übernommen werden“, erklärte er. „Also, um zu sagen, dass das Nicht-QM [nonagency] Ich denke, dass jeder Investor, der kein QM-Investor ist, anderer Meinung sein wird, da die Version von Second Liens von Natur aus riskanter sein wird.“
Zu den Nicht-QM-Darlehen zählen solche, die nicht über einen Agenturstempel von Fannie Mae oder Freddie Mac verfügen können – einschließlich Jumbo-Darlehen. Zu den Nicht-QM-Kreditnehmern gehören Immobilieninvestoren, Fix-and-Flipper, Ausländer, Geschäftsinhaber, Gig-Economy-Arbeiter und Selbstständige.
DerInterkontinentaler Austausch(ICE) Mortgage Monitor schätzt, dass landesweit insgesamt 11 Billionen US-Dollar an abgreifbarem Eigenheimkapital zur Verfügung stehen (was nach Berücksichtigung eines Eigenkapitalpolsters von 20 % für Eigenheimbesitzer übrig bleibt), wobei zwei Drittel des Gesamtbetrags von Eigenheimbesitzern mit Erstpfandhypotheken gehalten werden unter 4 %.
Darüber hinaus entfallen fünf Märkte an der Westküste – Los Angeles, San Francisco, San Jose, San Diego und Seattlefast ein Vierteldes greifbaren Eigenkapitals. Jumbo-Kredite sind in diesen Ballungsräumen weit verbreitet.
Craft sagte, es sei schwierig, „einen großen Verlierer zu finden“, wenn einer der GSEs in den CES-Bereich einsteigt.
„Ich denke, das ist wahrscheinlich ironisch, denn man würde den Eindruck gewinnen, dass Saluda Grade zu den Unternehmen gehört, die negativ betroffen wären“, sagte er. „Tatsächlich wäre es ungewöhnlich, dagegen zu sein, dass mehr Liquidität in den Immobilienmarkt gelangt.“