Der Markt für Mortgage Servicing Rights (MSR) hat das Jahr 2023 mit einem gesunden Kapitalvolumen eröffnet, das für den Kauf der Vermögenswerte verpflichtet ist, zusammen mit mehreren Verkäufern, die auf Geschäfte vorbereitet sind – wie die derzeit ausgeschriebenen MSR-Portfolioangebote in Höhe von 60 bis 65 Milliarden US-Dollar belegen, Marktexperten sagen.
Diese guten Nachrichten werden jedoch vorerst von dem überschattet, was Quellen auf dem MSR-Markt als Gerüchte über eine Reihe von geplanten MSR-Angeboten in Rekordgröße beschreiben, die Berichten zufolge von einem Bankengiganten vorbereitet werdenWells Fargodie letzte Wocheoffiziell angekündigte Pläne„um die Größe seines Service-Portfolios zu reduzieren.“
Eine MSR-Marktquelle, die nicht genannt werden wollte, sagte, Gerüchte über ein potenzielles Mega-Angebot oder eine Reihe von Angeboten von Wells Fargo seien Ende letzten Jahres aufgetaucht und hätten durch die jüngste öffentliche Ankündigung von Wells Fargo erneut an Dringlichkeit gewonnen.
„Wir hatten im vierten Quartal angefangen zu hören, dass sie mit einem konventionellen (Fannie Mae und Freddy Mac MSR]-Angebot, und sie würden dem 100 Milliarden Dollar folgen Ginny” [MSRs]“, sagte die Marktquelle. „Also, mit der Ankündigung von Wells Fargo gehen die Gerüchte um, dass es MSRs im Wert von 250 Milliarden Dollar gibt [based on loan volume serviced] die zur Verfügung gestellt werden.“
Fannie und Freddie kaufen und verbriefen herkömmliche Hypotheken, die ihren Richtlinien entsprechen. Ginnie Mae garantiert hypothekenbesicherte Wertpapiere, die von Kreditgebern ausgegeben werden, die Kredite über staatlich unterstützte Wohnungsbauprogramme vergeben, wie z Bundesverwaltung für Wohnungswesen.
Obwohl die potenziellen MSR-Paketangebote von Wells Fargo immer noch im Reich der „Marktgerüchte“ sind, sagen MSR-Experten, dass diese Gerüchte unmittelbare Auswirkungen auf den MSR-Markt haben. Sie sagen, dass eine so große Menge an MSR-Angeboten, die in kurzer Zeit auf den Markt kommen, die Preisgestaltung und Liquidität beeinflussen würde – zumindest am oberen Ende des Marktes.
„Obwohl ich das Volumen, das Wells auf den Markt bringen will, weder bestätigen noch dementieren kann, scheint das, was Sie gehört haben, mit dem übereinzustimmen, was wir auch hören“, sagte Mike Carnes, Geschäftsführer der MSR-Bewertungsgruppe beiMIAC-Analytics, die MSR-Beratungsdienste anbietet. „Obwohl ich nicht glaube, dass es die Liquidität von Deals unter 3 Milliarden Dollar stark beeinflusst, Wells [assuming the rumors about the bank’s planned MSR sales are accurate] kann sich sehr gut auf die Liquidität von Transaktionen in Höhe von 10 Milliarden US-Dollar und mehr auswirken.“
Laut Carnes hat MIAC derzeit drei MSR-Pakete zur Ausschreibung oder kurz vor der Preisfestsetzung, die zusammen einen Wert von mehr als 4 Milliarden US-Dollar haben, basierend auf den zu bedienenden Kreditportfolios. Die MSR-Deals umfassen verschiedene Kombinationen von Darlehen, die von Fannie Mae und Freddie Mac und/oder Ginnie Mae unterstützt werden.
„Wenn Wells den Markt mit Mega-Angeboten sättigt, könnten sie die größeren Käufer auf absehbare Zeit sehr wohl aus dem Markt ziehen“, fügte Carnes hinzu. „Grundsätzlich bedeutet zu viel Angebot niedrigere Preise.“
Verleiht den Gerüchten über ein bevorstehendes riesiges Angebot von MSR-Vermögenswerten, Branchenpublikation, etwas GlaubwürdigkeitInside Hypothekenfinanzierungberichtete kürzlich, dass seine Quellen aus dem Investmentbanking darauf hinwiesen, dass ein MSR-Portfolio im Wert von 85 Milliarden US-Dollar von einem nicht näher bezeichneten Verkäufer zum Verkauf vorbereitet wurde, ein Geschäft, das möglicherweise in zwei Pakete aufgeteilt werden könnte. Die Veröffentlichung berichtete auch, dass Spekulationen zunahmen, dass der Verkäufer Wells Fargo sein könnte.
Carnes und andere Experten von MSR-Beratungsunternehmen sagen, dass MSR-Käufer zu Beginn des Jahres neue Budgets haben und mit Kapital gefüllt sind. Zu diesen Käufern können Banken, unabhängige Hypothekenbanken und private Investoren gehören, von denen einige von Private-Equity-Unternehmen unterstützt werden.
„Wenn ein oder zwei Firmen aufsteigen und alles kaufen [any large Wells Fargo MSR offerings], es hat sehr geringe Auswirkungen “, sagte Carnes. „Wenn es sich über einen Zeitraum von Jahren mit mehreren großen Angeboten und mehreren Käufern erstreckt, könnte es für alle anderen schwierig werden, die in größeren Mengen verkaufen möchten.
„Um sich vor einer möglichen Marktsättigung zu schützen, suchen Sie nach Verkäufern, um den Verkauf ihrer MSRs zu beschleunigen, in der Hoffnung, sich an die Spitze des Marktes zu setzen, während die Käufer noch über das Budget und die Bandbreite zum Kaufen verfügen.“
Tom Piercy, Geschäftsführer vonIncenter Hypothekenberaterein weiterer großer Akteur im MSR-Bereich, fügte hinzu, dass in diesem Jahr „eine enorme Menge an Kapital in den Vermögenswert investiert wurde [MSRs].“
Incenter fungiert als Berater für rund 17 Milliarden US-Dollar an MSR-Portfolioangeboten in drei derzeit ausgeschriebenen Deals sowie einem weiteren privaten Nichtauktions-Deal im Wert von 9 Milliarden US-Dollar, der derzeit in Arbeit ist. Die drei MSR-Pakete, die öffentlich versteigert werden, alle mit Fälligkeitsterminen für Gebote im Januar, umfassen ein Massenangebot von Fannie- und Freddie-MSRs im Wert von 10,2 Milliarden US-Dollar; ein separates 2,1-Milliarden-Dollar-Angebot von Fannie- und Freddie-MSRs; und ein Jumbo-Darlehens-Servicepaket in Höhe von 4,8 Milliarden US-Dollar, das von einer Bank angeboten wird.
Darüber hinaus sagte Piercy, dass Incenter weitere etwa 25 Milliarden US-Dollar an MSR-Portfolioangeboten in der Pipeline hat, die zwei weitere Transaktionen umfassen. Piercy schätzte, dass Anfang Januar auf dem gesamten MSR-Markt und einschließlich „seiner Branchenkollegen“ etwa „60 bis 65 Milliarden US-Dollar öffentlich auf dem Markt im Spiel waren“.
„Normalerweise hat man Anfang des Jahres ganz neue Budgets [for MSR buyers], Sie haben also eine Menge Kapitalbindung und Leute, die bereit sind, etwas zu kaufen“, sagte Piercy. „Deshalb drängen Sie also so sehr darauf, diese Deals herauszubringen.
„Nun, da sind all diese Gerüchte damit verbunden [Wells Fargo] und eine Fülle von MSR wird freigesetzt.“
Piercy sagte, dass diese Gerüchte, ob sie sich als wahr herausstellen oder nicht, bereits einen „großen Einfluss“ auf den Markt haben.
„Diese Woche gab es einen Sturm von Anrufen und SMS, und [I’m] mit Käufern sprechen und ihre Perspektive auf den Markt einholen“, sagte Piercy. „Ich habe diesbezüglich so viele Kommentare erhalten [Wells Fargo rumor] und ob dadurch das gesamte Kapital aufgebraucht wird und die MSR-Werte sinken.
“Es gibt viel [buyers that] Ich habe das Gefühl, dass es eine Kaufgelegenheit geben wird, also kämpfe ich damit, denn basierend auf dem Volumen und dem, was angeboten wird, gibt es weniger als eine Handvoll davon [buyers] wer könnte sich diese großen Deals tatsächlich ansehen.“
Aufgrund des begrenzten Käuferpools für Mega-MSR-Deals – möglicherweise mit einem Gesamtvolumen von bis zu 250 Milliarden US-Dollar an MSR-Portfolioangeboten – sagte Piercy, es sei nicht klar, wie sich der Markt letztendlich auswirken würde, und erklärte, dass der Teufel immer im Spiel sei Einzelheiten. Er sagte, wenn Wells Fargo mit ein paar riesigen MSR-Angeboten vorankommen würde, „gibt es diesen ganz anderen Markt, der sich im Bereich von 250 Millionen bis 20 Milliarden Dollar fortsetzen wird, und es gibt verschiedene Käufer, die in dieser Kategorie tätig sind.“
„Es ist noch zu früh, um zu sagen, was die Verkäuferseite tun wird [if the Wells Fargo MSR-sale rumors turn out to be true]“, sagte Piercy. „Jeder MSR-Trade ist einzigartig, nicht nur der Vermögenswert selbst ist einzigartig, sondern auch der Grund für den Verkauf ist einzigartig, und das würde sich darauf auswirken, welche Trades zustande kommen und welche zurückgezogen werden.“
„Bis nächste Woche wissen wir vielleicht etwas anderes. Aber womit wir es jetzt zu tun haben, ist … ein Problem in Bezug auf den wahrgenommenen Wert angesichts der Gerüchte über ein beträchtliches Volumen, das als Ergebnis der jüngsten Ankündigungen auf den Markt kommt [related to Wells Fargo]. Wahrnehmung ist also jetzt Realität.“
Rob Nunziata, Co-CEO vonFBC-Hypothek, ein Nichtbanken-Seller-Servicer, sagte, dass es aufgrund der Marktbedingungen heute mehr Unternehmen gibt, die MSRs verkaufen als in der jüngeren Vergangenheit, wobei sich die Hypothekenzinsen im vergangenen Jahr verdoppelt haben – was für einige Kreditgeber zu Liquiditätsengpässen führt. „Und die Anzahl der Käufer hat sich wirklich nicht sehr verändert … also haben Sie ein kleines Ungleichgewicht“, fügte er hinzu.
Nunziata, dessenHypothekenbank entstandenKredite in Höhe von rund 7,4 Milliarden US-Dollar über alle Geschäftskanäle im Jahr 2021, sagte, dass MSR-Vermögenswerte auch „echten Cashflow“ bieten, wenn sie in den Büchern geführt werden.
„Die Wartung von Büchern bringt normalerweise etwa 10 % ein“, sagte er. „Es gibt eine gute Rendite, die aus dem Wartungsbuch kommt.
„Es besteht also keine Notwendigkeit, es zu verkaufen [MSR portfolios] weil es einen Einkommensstrom gibt, aber die Situation bei jedem anders ist“, fügte Nunziata hinzu. „Einige Kreditgeber müssen möglicherweise Service verkaufen, und wenn sie dies tun, ist jetzt wahrscheinlich nicht der optimale Zeitpunkt dafür, wenn sie warten können.“
Wells Fargo wird sich auf Gelegenheiten stürzen
Beamte von Wells Fargo antworteten nicht auf eine Bitte um Stellungnahme zu dieser Geschichte. Charlie Scharf, CEO von Wells Fargo, sagte jedoch in der jüngsten Ergebnisaufforderung des Kreditgebers für das vierte Quartal 2022 Folgendes als Antwort auf die Frage eines Analysten zu den MSR-Portfolioplänen der Bank:
„Die Tatsache, dass wir viel weniger produzieren werden, bedeutet sicherlich, dass sich die MSR und das gesamte Wartungsbuch im Laufe der Zeit ganz natürlich über einen ziemlich langen Zeitraum reduzieren werden. Aber wir werden bis dahin auch nach intelligenten und wirtschaftlichen Wegen suchen, um die Komplexität und den Umfang unseres Servicebuchs zu reduzieren. Und wenn sich die melden, sind wir sicher daran interessiert.“
Diese Reaktion scheint nicht auszuschließen, dass Wells Fargo in diesem Jahr ein Mega-MSR-Angebot oder eine Reihe kleinerer, aber immer noch großer Transaktionen durchführen könnte. Die Bank meldete kürzlich einen Gewinn von 13,2 Milliarden US-Dollar für 2022, was einem Rückgang von 39 % gegenüber ihrem Gewinn von 21,6 Milliarden US-Dollar im Jahr 2021 entspricht.
Zusätzlich zur Reduzierung der Größe seines MSR-Portfolios gab Wells Fargo, der drittgrößte US-Hypothekengeber basierend auf der Vergabe, am 10. Januar bekannt, dass es den Korrespondenzkanal weiterführen wird, der für etwa 44 % der gesamten Hypotheken der Bank verantwortlich war Kreditvergabevolumen von 14,6 Milliarden US-Dollar im vierten Quartal 2022. Das Hypothekenvergabevolumen der Bank im vierten Quartal ging im Jahresvergleich um 70 % zurück, berichtete HousingWire letzte Woche.
Analyseunternehmen für HypothekendatenRekursionberichtet, dass sich das gesamte MSR-Portfolio von Wells Fargo in der ersten Januarwoche 2023 auf 608,2 Milliarden US-Dollar belief, was einem Anteil von etwa 7,3 % des gesamten MSR-Volumens von 8,37 Billionen US-Dollar entspricht, das zu diesem Zeitpunkt ausstehend war – einschließlich Ginnie Mae, Fannie Mae und Freddie Mac MSRs.
Aufgeschlüsselt nach MSR-Kanälen beläuft sich das MSR-Portfolio des Kreditgebers, das mit von Fannie Mae unterstützten Darlehen verbunden ist, zum selben Datum auf 269,4 Milliarden US-Dollar, was einem Marktanteil von etwa 8 % entspricht. Sein MSR-Portfolio aus durch Freddie Mac unterstützten Krediten belief sich auf insgesamt 226,5 Milliarden US-Dollar oder einen Marktanteil von 7,9 %.
Das Ginnie Mae MSR-Portfolio von Wells Fargo belief sich Anfang Januar auf 112,3 Milliarden US-Dollar, was einem Marktanteil von 5,3 % entspricht, so die Daten von Recursion. Zu den führenden All-Agency-MSR-Dienstleistern gehört laut Recursion in der ersten Januarwoche Wells Fargo auf Platz 1, gefolgt vonPennymac,JPMorgan Chase,Raketenhypothek,Lakeview-Darlehensbetreuung,Freiheit Hypothek,Herr Cooper,Rith Capital(früherNeues Wohnen), undVereinigte Großhandelshypothek.
Piercy sagte, ob die Gerüchte über Wells Fargo und potenzielle Mega-MSR-Angebote wahr seien oder nicht, werde sich letztendlich durchsetzen und den Markt „durcharbeiten“.
„MSRs haben als alternative Anlage großes Interesse“, fügte er hinzu. „Ich war extrem optimistisch in Bezug auf die Liquidität, die in diesem Jahr hereinkommt.
„Und ich habe letztendlich das Gefühl, dass wir optimistisch bleiben sollten, wenn wir diese anfängliche Reaktion durchstehen könnenwas passieren kannauf dem Marktplatz. Ich denke, die Gesetze der Ökonomie werden sich hier endgültig durchsetzen, sobald mehr Gewissheit besteht.“