Ein kürzlich syndizierter Artikel über rassistische Vorurteile aus The Markup on Racial Bias, veröffentlicht von ABC News, AP, Market Watch und anderen, hat mit Unterstützung von einigen und Angriffen von anderen große Aufmerksamkeit von Handelsgruppen, politischen Entscheidungsträgern und Befürwortern des Wohnungswesens auf sich gezogen.
Die Geschichte „Die geheime Voreingenommenheit, die in Algorithmen zur Hypothekengenehmigung verborgen ist“ enthielt Aussagen von Aktivisten für faires Wohnen, die zu dem Schluss kamen, dass es im Hypothekenprozess „systemischen Rassismus“ gibt. Aber die gleiche Geschichte wurde von der MBA und der ABA, ebenso wie CHLA, mit der Begründung, dass die Daten selektiv waren und zu einer voreingenommenen Schlussfolgerung führten.
Der MBA war eindeutig von der Geschichte so aufgewühlt, dass er ein öffentliche Stellungnahme die sich auf ihrer Website befindet und an Newslink-Abonnenten versandt wurde, teilweise mit der Aussage, „von Anfang an haben wir The Markup erklärt, dass seine Analyse der HMDA-Daten und seine vorab festgelegten Schlussfolgerungen bezüglich Hypothekendarlehen mehrere nicht berücksichtigen“. Schlüsselkomponenten, die das Rückgrat der Kreditentscheidungen bilden, einschließlich der Kreditwürdigkeit und der Kredithistorie eines Kreditnehmers.“
Ich wurde auch in dem Artikel zitiert, in dem es heißt: „Dies ist eine relativ neue Welt von automatisierten Underwriting-Engines, die absichtlich nicht diskriminieren, aber aufgrund ihrer Wirkung wahrscheinlich.
In dem Bemühen, diese Debatte zu entschärfen und zumindest eine zusätzliche Perspektive zu geben, die beide Standpunkte auf unterschiedliche Weise vertritt, möchte ich hervorheben, warum ich glaube, dass es ein gewisses Maß an rassistischer Voreingenommenheit und Diskriminierung bei der Art und Weise gibt, wie die GSEs Hypotheken bepreisen und zeichnen, was wahrscheinlich mehr Bewerber aus Minderheiten zu einem FHA Hypothek oder vielleicht ganz ohne Hypothek enden.
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Zuerst, Ich habe ein Problem mit dem Artikel aus mehreren Gründen. HMDA-Daten zeigen Ergebnisse für eine Vielzahl von Variablen, einschließlich Rasse, aber nicht FICO Information. Offensichtlich ist das für jeden in der Branche eine große Sache, da FICO ein Schwellenwert-Datenpunkt ist, der die Berechtigung für eine Hypothek bestimmt.
Sekunde, betrachteten die Reporter nur konventionelle Kredite, also Kredite nur von Fannie Mae und Freddie Mac, und enthielt keine Darlehen von FHA/VA/USDA. Dies ist wichtig, da insbesondere FHA eine viel höhere Mischung aus erfolgreichen Hypotheken an Minderheitskreditnehmer hat. Allein in diesen beiden Punkten waren sich MBA und ABA einig, dass die Schlussfolgerungen verzerrt waren, weil sie diese Schlüsselpunkte verfehlten.
Die Autoren argumentierten, dass der MBA eine der Organisationen war, die daran arbeiteten, die Veröffentlichung von FICO-Ergebnissen in der HMDA-Berichterstattung zu verbieten, aber ich stimme der Argumentation des MBA hier zu. Mit den an die HMDA gemeldeten Elementen würde das Datenschutzrisiko dramatisch erhöht, wenn FICO in die öffentliche Berichterstattung aufgenommen worden wäre. Dies entbindet die Autoren jedoch nicht davon, zumindest anzuerkennen, warum dieses Datenelement so wichtig ist.
Lassen Sie mich nun, nach all dem, was gesagt wurde, formulieren, warum ich glaube, wie ich in meinem Zitat sagte: „Dies ist eine relativ neue Welt von automatisierten Underwriting-Engines, die Absicht darf nicht diskriminieren, aber durch Wirkung wahrscheinlich tun.”
Risikobasierte Preisgestaltung
Die GSEs riskieren den Basispreis für ihre Hypotheken, während die FHA ihre Hypotheken pauschalieren. Das Ergebnis hier ist, dass Kreditnehmer mit FICO-Werten unter, sagen wir, 720 mit einem hohen Loan-to-Value (LTV) oft ein besseres Angebot finden, indem sie zur FHA gehen. Was ich mit der Preismethode der GSEs beanstande, ist, wie sie Preisanpassungen auf Kreditebene kombinieren (NSPWie) zusätzlich zu den G-Grundgebühren für Kreditnehmer mit geringer Anzahlung, die von einigen als übertrieben angegeben wurden.
Die GSEs verfügen über eine private Hypothekenversicherung, um ihre Verluste selbst bei einer minimalen Anzahlung des Kreditnehmers bis zu einem LTV von etwa 65 % abzusichern. Wenn privates Kapital im Falle eines Ausfalls Verluste bis zu einem fast katastrophalen Risikoniveau absichert, warum berechnen sie dann so exorbitante Prämien zusätzlich zu dieser Deckung?
Bei einem 95 % LTV-Kauf mit einem 640 FICO wird beispielsweise eine zusätzliche Gebühr von 275 bp zusätzlich zu den Basis-G-Gebühren und den MI-Ausgaben erhoben. Der Grund dafür ist einfach, glauben die GSEs, wie in einer öffentlichen Aussage von FHFA, dass das Kontrahentenrisiko der MI-Unternehmen nicht ausreicht, um diesen Erstverlust in einer tiefen Rezession abzusichern, da MI-Unternehmen scheitern können und Forderungen möglicherweise nicht zahlen.
Aber in den letzten Jahren haben die GSEs neue Kapitalanforderungen für MI-Unternehmen aufgestellt, um sich gegen ein bedeutendes Ereignis zu schützen, was mich fraglich macht, warum sie die aggressive LLPA-Struktur immer noch nicht geändert haben, um diese tiefe Erstverlustdeckung zu berücksichtigen. Einfach ausgedrückt, viele Kreditnehmer mit geringer Anzahlung werden von zusätzlichen Kosten durch MI und LLPAs getroffen, die zu höheren Zinssätzen führen oder sie möglicherweise zu FHA zwingen. Und Kreditnehmer mit geringer Anzahlung haben eine höhere Konzentration von Antragstellern aus Minderheiten, was teilweise zu den Ablehnungsraten beiträgt.
Kreditwürdigkeit
Die Verwendung von Kreditscores im Underwriting hat sich Mitte bis Ende der 1990er Jahre als Standard zur Bewertung der Rückzahlungsbereitschaft durchgesetzt. FICO ist der für diesen Prozess verwendete Standard, und während die GSEs argumentieren, dass sie in ihren Underwriting-Systemen ihre eigene Kreditbewertungsmethode verwenden, verwendet der Kreditgeber weiterhin FICO, um Untergrenzen festzulegen, Preise festzulegen und mehr.
Hier gibt es zwei Probleme. Erstens haben die GSEs ihre AUS-Modelle nicht mit aktualisierten FICO-Modellen aktualisiert, geschweige denn die Tatsache, dass sie sich weigern, auch nur alternative Modelle wie den Vantage Score zu testen, der behauptet, Tausende von weiteren Kreditnehmern bewerten zu können, denen heute der Zugang zu Krediten verweigert wird .
Zweitens misst das FICO-Modell der pünktlichen Zahlung von Miete, Nebenkosten, Handyrechnungen und anderen konsistenten Zahlungen von Personen, die nicht in einem Score erfasst werden, keinen Wert bei. Während Fannie Mae für ihre jüngste Ankündigung, dass sie möglicherweise die Miethistorie in eine Kreditwürdigkeit einbezieht, Beifall gebührt, ist diese Ankündigung zu neu, um die Wirksamkeit zu beurteilen.
Die Herausforderung hierbei besteht darin, dass Amerikaner mit unzureichender Bankverbindung, die pünktliche Zahlungen leisten, aber keinen Kredit oder vielleicht weniger als die mehreren Kreditlinien haben, die einen hohen FICO-Score ergeben, größere Schwierigkeiten haben werden, eine Hypothek zu bekommen. Dies wirkt sich besonders auf Hispanoamerikaner und Afroamerikaner aus, deren Scores möglicherweise niedriger sind, nur weil ihre nachgewiesene Rückzahlungsgeschichte nicht in ein Scoring-Modell passt.
2 von 3 Regel
Im Januar dieses Jahres, kurz bevor Mark Calabria sein Amt niederlegte, schlossen die FHFA, das Finanzministerium und die GSEs eine Änderung des Preferred Stock Purchase Agreement (PSPA) ab, die eine Reihe von Dingen betraf, die Zweitwohnungen, 2-4 Einheiten, Barverkäufe betrafen und mehr. Darüber hinaus begrenzt die Regel Käufe von jedem Kreditgeber auf maximal 6% der Kaufgeldhypotheken und maximal 3% der Refinanzierungshypotheken während der letzten 52 Wochen, die bei der Vergabe zwei oder mehr höhere Risikomerkmale aufweisen können: kombiniert Beleihungswert (LTV) größer als 90 %; Schulden-Einkommens-Verhältnis von mehr als 45%; und FICO (oder gleichwertige Kreditwürdigkeit) weniger als 680.“
Diese Regel gilt bis heute. Diese 2 von 3 Faktorenregel wird eindeutig größere Auswirkungen auf Erstkäufer von Eigenheimen und Minderheiten haben, die mit höherer Wahrscheinlichkeit mindestens zwei dieser Obergrenzen zu höheren Zinssätzen erreichen als weiße nicht-hispanische Kreditnehmer.
Viele argumentieren, dass dies alles in Ordnung ist, dass die GSEs quasi private Unternehmen sind und Standards basierend auf ihrer Risikoeinschätzung festgelegt haben und dass die FHA, VA und USDA helfen können, Optionen anzubieten, falls ein Kreditnehmer nicht für eine konventionelle Hypothek qualifiziert ist. Ich bin nicht hier, um für oder gegen dieses Argument zu argumentieren. Aber nichts davon ändert das Ergebnis. Die Wirkung einiger dieser Maßnahmen führt zu einem Selektionsbias in Bezug auf die Ergebnisse.
Anfang dieses Jahres, a Veröffentlichung des Harvard Joint Center For Housing Studies kamen zu dem Schluss, dass schwarzen Kreditnehmern über alle Einkommensstufen hinweg höhere Zinssätze in Rechnung gestellt werden. In dem Forschungsartikel räumten sie ein, dass „viele andere Faktoren die Zinssätze beeinflussen, darunter Vermögen, Schulden, Kreditwürdigkeit, Anzahlung, Hypothekenbetrag und Laufzeit“. Die Studie kam jedoch auch zu dem Schluss, dass “schwarze Hausbesitzer systemische Hindernisse für den Eigenheimbesitz und die Möglichkeiten zum Vermögensaufbau erlebt haben, die ihre Fähigkeit zum Zugang zu Krediten eingeschränkt haben, die eine Schlüsselkomponente für den Erhalt niedriger Hypothekenzinsen darstellen.”
Als ich die MBA-Antwort auf den Artikel von The Markup las, dachte ich, dies sei eine klassische Antwort des Branchenverbands, der die Industrie vertritt, und als ich ihre Kommentare las, stimmte ich den Bedenken zu, die ich zu Beginn dieses Kommentars geäußert hatte. Ich würde jedoch argumentieren, dass die Kluft bei den Wohneigentumsquoten nach Rasse, Kreditbewertungsmethoden und Preisstrukturen ein Bereich sein sollte, in dem sich die Branchenführerschaft mit Verbraucherschützern zusammenschließt, um für Veränderungen zu argumentieren.
Als ich meine Karriere als Kreditsachbearbeiter begann, gab es keine Kreditwürdigkeit. Die Philosophie war, dass kein Kredit nicht unbedingt ein schlechter Kredit ist und die Underwriter Urteile fällen konnten, um einen Kredit zu genehmigen. Das Problem ist, dass der alte Prozess auch zu rassistischen Vorurteilen führte. Technologie und Scoring nehmen Farbe aus dem Entscheidungsprozess. Das heißt aber nicht, dass es nicht ohne Mängel ist. Es sollte genauso viel Mühe darauf verwendet werden, diese Mängel herauszustellen, wie es nötig ist, die Industrie gegen die in dieser Geschichte gemachten Punkte zu verteidigen.
David Stevens hatte verschiedene Positionen in der Immobilienfinanzierung inne, darunter als Senior Vice President of Single Family bei Freddie Mac, Executive Vice President bei Wells Fargo Home Mortgage, stellvertretender Sekretär des Housing and FHA Commissioner und CEO der Mortgage Bankers Association.
Diese Kolumne gibt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion von HousingWire und ihrer Eigentümer wieder.
Um den Autor dieser Geschichte zu kontaktieren:
Dave Stevens bei[email protected]
Um den für diese Geschichte verantwortlichen Redakteur zu kontaktieren:
Sarah Wheeler bei[email protected]
Gibt es rassistische Voreingenommenheit im GSE-Underwriting? erschien zuerst auf HousingWire.