In New York ansässigMortgage Industry Advisory Corp.(MIAC) ist mit zwei Volldarlehensangeboten von notleidenden Ginnie Mae-versicherten Hypotheken auf dem Markt, die zusammen einen Wert von mehr als 1,2 Milliarden US-Dollar haben.
Bei den beiden Deals handelt es sich um notleidende Kredite, die für vorzeitige Übernahmen (EBOs) in Frage kommenGinnie MaeKreditpools. Das größte der beiden EBO-Gesamtdarlehensangebote hat einen Wert von 1,1 Milliarden US-Dollar. Der zweite ist ein viel kleinerer Deal im Wert von 126,8 Millionen US-Dollar.
Der Verkäufer wird für beide Deals nicht identifiziert. Für das gesamte Jahr 2021 beaufsichtigte MIAC laut den Deal-Listen auf der Website fünf EBO-Gesamtdarlehensverkäufe im Gesamtwert von 690,4 Millionen US-Dollar.
„Die Denkweise ist, dass … es im Moment nicht viel mehr zu kaufen gibt“, sagte Brendan Teeley, Senior Vice President of Whole Loan Sales and Trading der Capital Markets Group von MIAC. „Und da es sich um Ginnie Mae handelt, gibt es eine große Zuversicht, dass Sie bezahlt werden [because the underlying loans are insured]also ist es auf risikogewichteter Basis ein großer Vermögenswert.“
Ginnie Mae ermöglicht es Kreditgebern, qualifizierte Hypotheken zu vergeben, die sie dann über die staatlich geförderte Agentur verbriefen können. Ginnie garantiert jedoch nur die Kapital- und Zinszahlungen an die Käufer seiner Anleihen, die weltweit verkauft werden.
Die zugrunde liegenden Kredite sind mit Garantien oder einer Hypothekenversicherungsbescheinigung der Wohnungsbauagenturen versehen, die die Kredite genehmigen – einschließlich Hypotheken für Einfamilienhäuser, die durch die besichert sind Bundesverwaltung für Wohnungswesender Abteilung für Veteranenangelegenheiten und das US-Landwirtschaftsministerium.
Teeley fügte hinzu, dass die beiden Darlehensverkaufsgeschäfte, die im März bei MIAC in der Pipeline sind, möglicherweise zu den letzten gehören, die von einem relativ guten Preismarkt für EBO-berechtigte Gesamtdarlehensverkäufe profitieren.
„Historisch gesehen diese [EBO nonperforming whole loan deals] haben den Preis um die Mitte der 80er Jahre angepreist, und es gab sicherlich einen Aufwärtstrend zu den 90ern [as a percentage of par] im letzten Jahr“, erklärte Teeley. „In den letzten sechs oder acht Monaten [however,] Die Preisgestaltung hat sich um den Nennwert zentriert – das heißt 100 % des geschätzten Kapitalsaldos plus MSR-Vorschüsse.“
Aber das ändert sich jetzt, da die Auswirkungen scharfer Zinssprünge etwas Luft aus dem EBO-Ballon nehmen.
„… Wir glauben, dass wir bei diesen am Ende der Branche angelangt sind [pricing] Ebenen“, fügte Teeley hinzu. “Preisgestaltung [on EBO loans] hat sich bereits bis in die hohen 90er Jahre heruntergeschlichen [as a percent of par].
„… Es ist wirklich opportunistisch für Verkäufer [now] mit einem minimalen Haarschnitt aussteigen zu können und von dem wegzukommen [servicing] Fortschritte, und weg von der Haftung und Wartung.“
Im Rahmen des EBO-Programms von Ginnie kann eine notleidende Hypothek von einem Kreditgeber zum Nennwert erworben werden, sobald sie 90 Tage überfällig ist. Wenn der Kreditgeber es dazu bringen kann, sich zu erholen, normalerweise über eine Änderung der Bedingungen, und es für gültig bleibtsechs aufeinanderfolgende Monatedas Darlehen kann als Teil eines neuen Ginnie Mae-Darlehenspools erneut verbrieft werden.
„Der Vorteil davon [EBO early buyout program] ist das ein [lender after purchasing the loan] hört sofort auf, Kapital und Zinsen jeden Monat vorzuschieben“, erklärte Tom Piercy, Geschäftsführer der in Denver ansässigen FirmaIncenter Hypothekenberater.
Piercy fügte hinzu, dass ein EBO-fähiges notleidendes Darlehen, das schließlich in ein neues Ginnie-Wertpapier umgebucht wird, möglicherweise einen angenehmen Gewinn einbringen kann. Im derzeitigen schnell steigenden Zinsumfeld, in dem die Hypothekenzinsen seit November letzten Jahres um mindestens einen Punkt gestiegen sind, hat sich laut Teeley die Preisdynamik auf dem EBO-Markt geändert.
Er betonte jedoch, dass jedes Geschäft einzigartig ist und die Preise je nach den Umständen und den beteiligten Parteien variieren können. Dennoch erzeugt die größere Zinsdynamik, die jetzt im Spiel ist, Preisdruck auf dem Markt.
„Wenn Sie ein Käufer sind, denken Sie daran, dass ich diesen Vermögenswert auflösen kann [a nonperforming EBO-eligible loan] besser als sie können [the seller], und ich kann es effizienter machen“, sagte Teeley. „Aber bei den steigenden Raten kann man einer Modifikation nicht viel entgegensetzen [on the lower-rate loans now in the pipeline] die Sie zu einem Aufschlag liefern können, von dem auch der Kreditnehmer profitiert.
„Die Ökonomie ist einfach nicht da [in some cases]. Wenn etwas 95 Cent wert ist [on the dollar] … dann Sie [as a buyer] kann nicht par bezahlen und es klappen lassen.“
Aus der Sicht des Darlehensverkäufers jedoch, so Teeley, „können sie entscheiden, dass es sich lohnt zu verkaufen [the loan] für 5 Punkte Rabatt [95% of par] im Gegensatz dazu, den Vermögenswert für ein paar Jahre in den Büchern zu lassen.“
Es gibt auch einen weiteren Vorteil, notleidende EBO-fähige Kredite aus den Büchern zu entfernen, sagte Teeley, auch wenn dies bedeutet, diese Hypotheken mit einem leichten Abschlag zu verkaufen.
„Viele dieser EBO [whole loan] Der Verkauf erfolgt in Vorbereitung auf eine MSR [mortgage servicing rights] Verkauf, um die Bücher aufzuräumen“, sagte Teeley. „Wenn Sie Ihre säumigsten und weniger wünschenswerten Kredite loswerden können, dann ist Ihr MSR-Pool von besserer Qualität. … Ich weiß, dass wir in der Vergangenheit Ginnie Mae-Darlehensverkäufe hatten, die auf der Notwendigkeit beruhten, die MSR-Bücher für MSR-Verkäufe zu bereinigen.“
Ein Umfeld mit steigenden Zinsen erhöht tendenziell auch den Wert von MSRs, die einen kleinen Teil des Zinssatzes einer Hypothek ausmachen. Wenn die Zinsen steigen, sinkt die Geschwindigkeit der Hypothekenvorauszahlung über die Refinanzierung, was den Zeitrahmen für MSR-Cashflows erweitert.
Der MSR-Markt ist also gerade heiß. Zum Beispiel sagte Piercy, seine Firma habe im Januar ein Dutzend Transaktionen abgeschlossen, an denen MSR-Darlehenspools von Agenturen mit einem Gesamtwert von 113,2 Milliarden US-Dollar beteiligt waren, was in etwa dem entspricht, was Incenter in der Vergangenheit in einem ganzen Jahr verkauft hat. Bis Ende Februar hatte Incenter Angebote für mindestens zwei weitere MSR-Deals mit einem Gesamtwert von 24 Milliarden US-Dollar abgegeben, fügte Piercy hinzu, und hatte weitere MSR-Deals im Wert von 40 Milliarden US-Dollar in der Pipeline.
„Wir haben seit Mai 2019 keine so hohen Raten mehr gesehen“, sagte Piercy. „Als solche beginnen wir zu sehen, wie sich die Vorauszahlungskurven anpassen …. Dies wirkt sich negativ auf das Originierungsvolumen aus, sorgt aber für eine erhebliche Wertsteigerung des MSR-Assets über alle Jahrgänge hinweg.“
MIAC seinerseits vermarktet bisher im März zwei MSR-Angebote im Wert von insgesamt 2,24 Milliarden US-Dollar, gefolgt von einem MSR-Angebot im Wert von 6,23 Milliarden US-Dollar Ende Januar und einem weiteren im Januar im Wert von 221,5 Millionen US-Dollar.
„Wir hatten letzte Woche das Angebot in Höhe von 1,94 Milliarden US-Dollar und konnten uns einen ausgeführten LOI sichern [letter of intent]und wir werden die 300 Millionen Dollar haben [MSR offering] Bieten [soon]“, sagte Michael Carnes, Geschäftsführer der MSR-Bewertungsgruppe bei MIAC, und bezog sich auf die beiden MSR-Deals, die seine Firma diesen Monat bisher auf dem Tisch hat.
„Außerdem planen wir die Veröffentlichung von zwei weiteren Angeboten [as soon as] diese Woche“, fügte Carnes hinzu. „Und wir haben andere, die in den Startlöchern warten, da sowohl die Anzahl der Trades, die wir sehen, als auch die Handelsniveaus, gelinde gesagt, sehr beeindruckend waren.“
Der EBO-Darlehensmarkt nach Ginnie Mae, der von steigenden Zinsen geschüttelt wurde, erschien zuerst auf HousingWire.