Investmentbank Goldman Sachs, über seine Tochtergesellschaft Goldman Sachs Mortgage Co., hat im Jahr 2021 bisher 18 Private-Label-Transaktionen gesponsert, die durch mehr als 20.000 Kredite im Gesamtwert von 9,9 Milliarden US-Dollar abgesichert sind, wie eine Analyse von Anleihe-Rating-Berichten zeigt.
Goldman Sachs’ Reihe von RMBS-Angeboten für Wohnimmobilien wurde in diesem Jahr von einem Dutzend erstklassiger Jumbo-Kreditgeschäfte dominiert, die durch Kreditpools im Wert von 7,7 Milliarden US-Dollar abgesichert sind. Verbriefungen im Prime-Jumbo-Bereich waren im Jahr 2021 bisher auf der Strecke.
MAXEX, das eine große Kreditaggregationsplattform betreibt, die den RMBS-Markt bedient, gibt an, dass der Kreditpoolwert von erstklassigen Jumbo-Eigenmarkenangeboten bis Oktober fast 44 Milliarden US-Dollar betrug – was den Gesamtwert von 2020 in den Schatten stellt – und Führungskräfte von MAXEX erwarten diese Zahl. bis zum Jahresende die 50-Milliarden-Dollar-Marke leicht überschreiten.
Michael Franco, CEO von SitusAMC, das Due-Diligence-Dienstleistungen für RMBS-Emittenten anbietet, sagte, dass die Marktdynamik in diesem Jahr eine wichtige Rolle bei der Dominanz von Jumbo-Kreditverbriefungen auf dem Private-Label-Markt gespielt habe.
“Die [private-label] der Markt kommt dieses Jahr wieder [after dropping off in 2020 due to the pandemic], und es wurden Geschäfte abgeschlossen“, sagte Franco. „Die Eigenheimpreise steigen, daher gibt es zusätzliche Sicherheiten, und das gibt den Menschen bei der Suche nach Renditen ein gutes Gefühl beim Wohnrisiko.
„Sie sehen also mehr Appetit auf Private-Label-Wertpapiere [this year, propelled by] Faktoren des Marktes insgesamt — höhere Verbriefungsvolumina, unterstützt durch robuste Originationen. … Außerdem führt die Aufwertung der Eigenheimpreise dazu, dass mehr Kredite in die Kategorie der Jumbo-Kredite fallen.“
Der Rest der Private-Label-Deals von Goldman Sachs bis November 2021 umfasste hauptsächlich RMBS-Transaktionen, die durch behördlich zugelassene Anlageimmobilien unterstützt wurden. Diese Geschäfte wurden zum großen Teil durch Änderungen im Januar zu den Vorzugsaktienkaufverträgen für Fannie Mae und Freddie Mac. Die wichtigste Änderung war eine Obergrenze für den Erwerb von Hypotheken durch Zweitwohnungen und Renditeliegenschaften durch die Agenturen.
Die Änderungen des PSPA wurden jedoch im September dieses Jahres ausgesetzt und werden nun von der FHFA geprüft. In den kommenden Monaten wird erwartet, dass die Auswirkungen der Aufhebung dieser Obergrenze auf dem Handelsmarkenmarkt spürbar werden.
„Wir gehen in den kommenden Monaten davon aus, dass dieses Volumen sinken wird, da die Originatoren die Mehrheit der agenturberechtigten NOO . verkaufen [mortgages on nonowner-occupied homes] an Fannie Mae und Freddie Mac“, heißt es in einem kürzlich veröffentlichten Bericht von MAXEX, das eine Kreditaggregationsplattform betreibt, die Kreditgebern dient, einschließlich privater Emittenten von Jumbo-Kreditverbriefungen.
Die explosive Nachfrage und das Wachstum des Jumbo-Kreditmarktes außerhalb des Agenturbereichs haben auch die Aufmerksamkeit einiger Anleihen-Rating-Unternehmen auf den Einsatz automatisierter Underwriting-Plattformen bei der Vergabe dieser Kredite gelenkt – die später in RMBS-Deals verpackt werden. Der Trend zu einer stärkeren Automatisierung auf dem Privatmarkt wird teilweise durch Rekordkreditvergaben in Verbindung mit einem Mangel an Underwritern in der Branche angetrieben, die für die Kreditvergabe und Due-Diligence-Prüfungen von Eigenmarken zur Verfügung stehen.
Anleihe-Rating-Unternehmen Moody’s Investor Service hebt drei von Goldman Sachs-Deals hervor, die den Einsatz von automatisierten Underwriting-Systemen (AUS) beinhalteten. Zwei der erstklassigen Jumbo-RMBS-Deals, die von Moody’s beteiligtem Kreditgeber ausgewählt wurden Vereinigte Großhandelshypothek (UWM) und der dritte war ein Deal, bei dem Bewegungshypothek war der Kreditgeber. In allen drei Fällen gab Moody’s an, die Annahmen für erwartete Verluste aufgrund der fehlenden Erfolgsbilanz von AUS-gedeckten Jumbo-Krediten zu erhöhen.
„Wir haben unsere Verluste für von UWM ausgereichte Kredite vor allem aufgrund der Tatsache angepasst, dass wir erstklassige Jumbo-Kredite hauptsächlich über DU . gezeichnet haben [Fannie Mae’s AUS] ist ziemlich neu, und Moody’s wurde keine Performance-Historie für diese Art von Krediten vorgelegt“, erklärt Moody’s in einem Vorverkaufsbericht vom Oktober, in dem es um ein RMBS-Angebot von Goldman Sachs geht. „Es wird mehr Zeit benötigt, um die Fähigkeit von UWM zu beurteilen, im Rahmen dieses Programms durchweg hochwertige erstklassige Jumbo-Hypothekendarlehen zu vergeben.“
In einem Vorverkaufsbericht von Moody’s vom November, in dem eine Goldman Sachs-Verbriefung mit Movement Mortgage als Kreditgeber untersucht wird, heißt es:
„Wir kamen zu dem Schluss, dass es sich bei diesen Darlehen um vollständig dokumentierte Darlehen handelte und dass die Übernahme der Darlehen akzeptabel ist. Daher haben wir diese Kredite in unserem MAILAND-Modell als Kredite mit vollständiger Dokumentation geführt, aber unsere Annahmen für erwartete Verluste aufgrund der mangelnden Leistung, Erfolgsbilanz und erheblichen Überlagerungen der von AUS übernommenen Kredite erhöht.“
Goldman Sachs antwortete nicht auf eine Bitte um Stellungnahme.
Joseph Mayhew, Chief Credit Officer bei Hypothekendienste entwickeln, das Due-Diligence-Dienste für Private-Label-RMBS-Geschäfte anbietet, sagte, dass sowohl die AUS-Plattform (Desktop Underwriter) von Fannie Mae – die von UWM und Movement Mortgage genutzt wurde – als auch Freddie Macs AUS (Loan Prospector) „gute Werkzeuge“ mit jedoch umfangreiche Datensätze.
„Würden Sie lieber einen Datensatz verwenden? [like Desktop Underwriter) that has… tens of millions of transactions every year, with up-to-date information in every possible market segment, or would you rather use a smaller data set that might be only for prime jumbo loans, but it’s got one-thirtieth of the data available to it that DU has?” Mayhew asked. “Now, I do think you have to use your common sense.
“If you go up to $1.6 million to $1.7 million [for a jumbo mortgage], Ich denke sie [the agencies] habe einen ziemlich guten Datensatz dafür. Wenn Sie nun von einem Superjumbos im Bereich von 2 bis 5 Millionen US-Dollar sprechen, müssen Sie meiner Meinung nach eine Grenze ziehen und sagen, dass dies vielleicht nicht das beste Bewertungsinstrument für diese Kreditnehmer ist.“
Der durchschnittliche Kreditsaldo in den Pools für die drei von Moody’s hervorgehobenen Private-Label-Deals lag den Anleihen-Rating-Berichten zufolge zwischen 990.000 und einer Million US-Dollar.
Die Zeit wird zeigen, ob sich die Verwendung von automatisierten Underwriting-Plattformen, die von Fannie und Freddie entwickelt wurden, um erstklassige Jumbo-Kredite zu vergeben, als großartige Lösung für den Markt oder als zukünftiger Stolperstein erweist. Unabhängig davon verspricht das anhaltende Ungleichgewicht zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage, den Aufwärtsdruck auf die Eigenheimpreise auch in Zukunft aufrechtzuerhalten, was laut den Führungskräften von MAXEX als Rückenwind für den Jumbo-Kreditmarkt angesehen wird.
„Es gibt fast drei oder vier Jahre lang einen Mangel an Angeboten an neuen Wohnungen im Vergleich zur Nachfrage von Hausbesitzern, und wenn nicht bald ein neues Angebot an Wohnungen online geht, könnte diese Angebots-Nachfrage-Dynamik die Immobilienpreise weiter in die Höhe treiben “, sagte Tom Pearce, CEO von MAXEX.
Greg Richardson, Chief Commercial Officer bei MAXEX, fügt hinzu: „Mit steigenden Kreditvolumen haben wir die Möglichkeit, immer mehr Produktion in diese zu investieren [jumbo-loan] Produkte.”
Als Gegenwind für den Prime-Jumbo-Markt jedoch Keith Lind, Executive Chairman und President von Nicht-QM-Player Acra-Kredite, weist darauf hin, dass die Hypothekenrefinanzierung im Jahr 2022 voraussichtlich um bis zu 62 % zurückgehen wird – nach einer Schätzung der Verband der Hypothekenbanken Dies geht davon aus, dass die Zinsen im nächsten Jahr 4% erreichen könnten.
„Die Margen [for prime jumbo loans] sind nach Absicherungs- und Transaktionsgebühren und allem anderen extrem dünn“, sagte Lind. „Dies hängt alles davon ab, wie schnell sie die Zinsen bewegen, aber bei diesen Refinanzierungen ist der Großteil davon Prime Jumbo und Agency“ [mortgages.]
“Also denke ich, dass dieser Markt mit steigenden Zinsen wahrscheinlich ziemlich schnell schrumpft.”
Die Nachricht, dass Goldman Sachs seine Flagge im Goldrausch der Jumbo-Kredite hebt, erschien zuerst auf HousingWire.