Eine Koalition aus renommierten Wohnungsanbietern, Anwohner- und Kreditgeberverbänden sagt, dass eine Mietkontrolle die Mieten erhöhen, das Kapital reduzieren könnte, um das Wohnungsangebot zu erhöhen, und den Mietern schaden könnte.
Der Brief war eine Antwort auf eine Eingabeaufforderung des Bundesagentur für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA) im Mai zum Schutz von Mietern in Fannie Mae Und Freddie Mac-besicherte Mehrfamilienhäuser. Es folgte einer im Januar gestarteten Initiative der Biden-Regierung, die Wohnungsanbieter und Kommunalverwaltungen dazu drängte, steigende Mieten zu bekämpfen.
Am Donnerstag schickten 18 Verbände von Wohnungsanbietern, Kreditgebern und Bewohnern einen Brief an die FHFA-Direktorin Sandra Thompson, in dem sie sich gegen die Aufnahme obligatorischer Mietkontroll- und Mietstabilisierungsrichtlinien als Bedingung für die Finanzierung von Mehrfamilienhäusern durch staatlich geförderte Unternehmen (GSEs) aussprechen Eigenschaften.
Die Gruppe umfasste die Verband der Hypothekenbanken, Nationaler Verband der Hausbauer, National Association of Realtors, National Multifamily Housing Council und das Nationale Wohnungsbaukonferenz.
Eine Studie vom Februar 2022 ergab, dass 27 % der befragten Unternehmen bereit wären, ihre aktuellen Investitionen beizubehalten oder neue in mietpreisgebundene Märkte zu investieren, sagten die Gruppen in einer Erklärung, ohne weitere Einzelheiten zu nennen.
Die FHFA sagte in einer Erklärung, dass die Agentur „starke Maßnahmen ergriffen hat, um den Schutz von Mehrfamilienmietern zu unterstützen und zu fördern“ und „regelmäßig Interessenvertreter, den Kongress und die Öffentlichkeit zu Bedenken zu diesem kritischen Thema einbezieht“.
Die Agentur prüfe mehr als 3.600 Kommentare, teilte die FHFA mit.
In dem Kommentarschreiben wurde argumentiert, dass Mietkontrollprogramme in der Regel Anreize für aktuelle Mieter schaffen, länger zu bleiben, was die Möglichkeiten für andere potenzielle Mieter einschränkt. Sie argumentierten, dass dies im Widerspruch zu Fannies und Freddies Mission stünde, erschwinglicheren Wohnraum für Bewohner mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu schaffen.
Der MBA, der Kreditgeber und Dienstleister vertritt, sagte kürzlich in einem Brief an die FHFA, dass die Hinzufügung von Mieterschutz zu einer von der GSE garantierten Hypothek keine „praktikable oder dauerhafte Lösung“ sei.
Unternehmenskredite für Mehrfamilienhäuser können eine Laufzeit von nur fünf Jahren mit einer Ballonzahlung bei Fälligkeit haben, und Kreditnehmer zahlen den Kredit oft vor Ablauf der Laufzeit zurück.
„Die Einführung neuer oder erweiterter Verpflichtungen, wie z. B. einer Mietpreisbindung, würde die Teilnahme an den Enterprise-Mehrfamilienprogrammen oder an der Gesamtproduktion von bezahlbarem Wohnraum beeinträchtigen“, sagte der MBA in einer Erklärung. „Der effektivste Weg, bedürftigen Mietern zu helfen, besteht darin, das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu erhöhen, indem erfolgreiche, bewährte Programme wie Abschnitt 8, Steuergutschriften für einkommensschwache Wohnungen und mehr vollständig finanziert werden.“
Fertighäuser sind ein Problem
Die Diskussion über Mietpreisbindungspolitik hat jedoch ihre Nuancen.
Jim Gray, ein Senior Fellow am Lincoln Institute of Land Policy, sagte Mietpreisbremse, sei in den meisten Fällen keine Lösung für Probleme mit bezahlbarem Wohnraum. Dazu gehört das jüngste Phänomen „räuberischer Investoren“, die eine große Anzahl von Einfamilienhäusern aufkaufen und schnell erhebliche Mieterhöhungen durchsetzen, was sich auf Fertigbausiedlungen mit Betonsockel auswirkt.
„Wenn die Grundstücksmieten unangemessen erhöht werden – oft weil der Investor weiß, dass sich der Hausbesitzer den Umzug seiner Wohnung nicht leisten kann – ist das eine ganz andere Situation als die, die in den meisten uns bekannten Studien zur Mietpreisbindung behandelt wird“, sagte Gray . „Wir glauben, dass sich der Markt in einer Weise verändert hat, dass es Umstände gibt, in denen Beschränkungen von Mieterhöhungen eine gute öffentliche Ordnung sein könnten.“
Derzeit finanzieren Fannie Mae und Freddie Mac Manufactured Housing Communities (MHCs) – in denen die Bewohner ihre Häuser besitzen und das Grundstück, auf dem sich das Haus befindet – mieten – nur dann, wenn der Eigentümer den Mietern Schutz bietet, sagte die FHFA im RFI.
Zu diesen Schutzmaßnahmen gehören verlängerbare Mietbedingungen, Vorankündigungen über Mieterhöhungen oder den Verkauf einer Fertighausgemeinschaft sowie Rechte in Bezug auf den Verkauf ihrer Fertighäuser.
Das Lincoln Institute of Land Policy schickte zusammen mit vier anderen Organisationen, darunter dem, ebenfalls einen Brief an die FHFA Amerikanischer Rat für eine energieeffiziente Wirtschaft, Wohnungsbeihilferat, Lokale Initiativen unterstützende Gesellschaft Und Wohlstand jetzt.
Die Gruppe empfahl Fannie Mae und Freddie Mac, zusätzliche Optionen zur Stärkung ihres Schutzes zu prüfen, indem sie die 60-tägige Vorankündigungsfrist für einen geplanten Verkauf beibehalten und gleichzeitig eine 180-tägige Vorankündigungsfrist für geplante Schließungen einführen. „Wir empfehlen außerdem, dass Mieter, gemeinnützige Organisationen und öffentliche Einrichtungen das Recht haben, jedem MHC-Kaufangebot innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf eines MHC mit einem durch Unternehmen abgesicherten Darlehen zuzustimmen.“
Die Organisationen schlagen vor, dass die FHFA Maßnahmen festlegen sollte, um zu verhindern, dass Vermieter die Vermietung an jemanden aufgrund ihrer Einkommensquelle verweigern; Mieterhöhungen müssen mindestens 30 Tage im Voraus angekündigt werden; Beseitigung unnötiger Gebühren, die Mieter davon abhalten, sich zu bewerben; und legen Sie Anforderungen aus gerechtfertigtem Grund fest, um Vermietern zu verbieten, Mieter aus bestimmten diskriminierenden Gründen zu vertreiben.
Ein Vorstoß der Bundesregierung
Im Januar startete das Weiße Haus die „Bewohnerzentrierte Wohnungsherausforderung“, die Wohnungsanbieter und Kommunalverwaltungen dazu drängte, ihre Maßnahmen zum Schutz der Mieter angesichts der steigenden Mietpreise zu verstärken.
Um die Herausforderung zu veranschaulichen, zeigte ein aktueller Redfin-Bericht, dass sich der US-Mietmarkt seit über einem Jahr verlangsamt, die mittlere Angebotsmiete im Juni jedoch mit 2.029 US-Dollar nicht weit von der Rekordmiete von 2.053 US-Dollar im August 2022 entfernt war.
Entsprechend der Weißes HausUngefähr 35 % der US-Bevölkerung – oder über 44 Millionen Haushalte – leben in Mietwohnungen. Fast ein Drittel aller Mieteinheiten Bundesweit werden mit staatlich besicherten Hypotheken finanziert.
Die FHFA sagte in ihrer Bitte um Stellungnahme, dass es die Aufgabe der GSEs sei, „nicht nur sicherzustellen, dass Liquidität für bezahlbaren Mietwohnungsraum zur Verfügung steht, sondern auch die Herausforderungen anzugehen, mit denen Mieter und Immobilieneigentümer auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser konfrontiert sind“.
Das RFI gibt an, dass die GSEs über freiwillige Mietbeschränkungsprogramme verfügen, die bezahlbaren Wohnraum erhalten.
Freddie Mac bietet Kreditnehmern, die sich bereit erklären, für einen bestimmten Zeitraum ein erschwingliches Mietniveau für einen Teil der Einheiten eines Mehrfamilienhauses beizubehalten, flexible Kreditbedingungen an. Inzwischen hat Fannie Mae ein Programm, das Mehrfamilienkreditnehmer dazu verpflichtet, die Mieten in 20 % der Wohneinheiten für Mieter zu beschränken, deren Einkommen 80 % oder weniger des regionalen Medianeinkommens (AMI) beträgt.