Unbezahlte Grundsteuerschulden führen zu vermeidbaren Zwangsvollstreckungen, mit den größten Auswirkungen auf schwarze und lateinamerikanische Haushalte sowie ältere Hausbesitzer, die von einem festen Einkommen leben. Wenn Staaten jedoch proaktive Maßnahmen ergreifen, um Richtlinien und Offenlegungen im Zusammenhang mit Steuerversteigerungen zu reformieren, könnte dies viel dazu beitragen, unnötige Wohnungsvertreibungen zu verhindern.
Dies ist laut a gemeinsam herausgegebener Brief veröffentlicht diese Woche von der Nationales Zentrum für Verbraucherrecht (NCLC), die Amerikanische Landtitelvereinigung (ALTA) und AARP.
„Staaten müssen Gesetze erlassen, die diejenigen schützen, die am stärksten gefährdet sind, ihr Zuhause durch Steuervollstreckung zu verlieren, insbesondere Hausbesitzer mit geringerem Einkommen und Personen ab 65 Jahren“, sagte Andrea Bopp Stark, eine leitende Anwältin bei NCLC, in einer Erklärung. „Staaten sollten verfügbare Steuererleichterungsprogramme aktiv fördern, die Vorauszahlungs- und Rückzahlungspläne, erschwingliche Zinssätze und begrenzte Strafen für überfällige Steuern sowie angemessene Fristen und Bedingungen für die Rückzahlung der Immobilie umfassen.“
Die Koalition der Handelsgruppen gibt mehrere Empfehlungen zu sieben Kernthemen auf Landesebene ab. Dazu gehört das Erfordernis einer „klaren, aussagekräftigen“ Mitteilung in jeder Phase des Steuervollstreckungsverfahrens; Sicherstellen, dass sowohl Eigentümer als auch Erben des Eigentums über die Phasen der Zwangsvollstreckung informiert werden; Schaffung von Alternativen zu steuerinitiierten Verkäufen; und die Rücknahmekosten sowohl „erschwinglich als auch zugänglich“ zu machen.
Die Gruppen empfehlen außerdem, ältere Erwachsene und Hausbesitzer mit niedrigem Einkommen zu schützen, die „Schwierigkeiten haben, Grundsteuern zu zahlen“, um die Grundursachen einer Zwangsvollstreckung zu verhindern; Verbesserung und Schaffung neuer Befreiungen von der Grundsteuer; und die Forderung nach „marktgesteuerten Steuerabschottungsprozessen für selbstgenutzte/beteiligte Wohnimmobilien, wenn es zu einem steuerlichen Verkauf kommt.“
„Die Nachhaltigkeit von Wohneigentum ist ein wichtiger Teil der Vermögensbildung und -erhaltung“, sagte Elizabeth Blosser, Vizepräsidentin für Regierungsangelegenheiten bei ALTA. „Eine gute öffentliche Ordnung sollte vorbeugende Maßnahmen fördern, um den Verlust von Eigentum durch steuerliche Zwangsvollstreckungsverkäufe zu verhindern. Dies ist eine entscheidende Komponente der Wohnmöglichkeiten und der langfristigen Erschwinglichkeit.“
Senioren mit festem Einkommen können besonders anfällig für Steuerversteigerungen sein, insbesondere da die Grundsteuern in den letzten Jahren erheblich gestiegen sind.
Die Verbesserung der Offenlegung und die konsequente Kommunikation mit dem Immobilieneigentümer in jeder Phase des Prozesses können entscheidend sein, um eine unnötige Zwangsvollstreckung zu vermeiden, sagten die Gruppen. Laut Jenn Jones, Vizepräsidentin für finanzielle Sicherheit und lebenswerte Gemeinschaften bei AARP, verblasst der geschuldete Steuerbetrag oft im Vergleich zum Wert einer zwangsversteigerten Immobilie.
„Die Staaten müssen sicherstellen, dass der Verbraucher, der sein Zuhause verloren hat, im Rahmen der Steuerabschottung die besten Voraussetzungen hat, sich finanziell zu erholen“, sagte Jones. „Grundsteuerschulden liegen oft weit unter dem Wert eines Eigenheims, und viele zwangsversteigerte Eigenheime werden für mehr als das Zehnfache des geschuldeten Betrags an unbezahlten Steuern verkauft. Und in einigen Bundesstaaten erhalten Hausbesitzer keinen Erlös aus dem Verkauf. AARP arbeitet in Staatshäusern im ganzen Land, um sicherzustellen, dass dieses Geld rechtmäßig an die Hausbesitzer zurückgegeben wird.“
In dem Schriftsatz nennen die Gruppen auch ein Jahr 2023 Oberster Gerichtshof der USA Entscheidung als Grund für die Überarbeitung bestehender Regeln.
„Im Jahr 2023 entschied der Oberste Gerichtshof der USA Tyler gegen Hennepin County dass es für eine Kommunalverwaltung verfassungswidrig ist, eine Immobilie im Rahmen einer Steuervollstreckung zu beanspruchen und das Eigenkapital zu behalten, nachdem die Steuerschuld und die Kosten beglichen wurden“, heißt es in dem gemeinsamen Schriftsatz.
„Viele Staaten müssen sich nun ihre Steuervollstreckungsgesetze genau ansehen, um sicherzustellen, dass sie mit dem von Tyler geschaffenen Präzedenzfall in Einklang stehen. Dabei sollten sie die Gesetze überarbeiten, um Immobilieneigentümer vor unnötigen Steuerzwangsvollstreckungen zu schützen und das Eigenkapital ihrer Häuser zu bewahren.“