Eine Studie im Auftrag der US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung Ziel des Office of Policy Development and Research (PD&R) (HUD) war es im Jahr 2022, den Stand des Home Equity Conversion Mortgage (HECM)-Programms über einen Zeitraum von 20 Jahren zu bewerten.
Die Ende letzten Jahres veröffentlichte Studie untersuchte drei Kernelemente der Wirksamkeit des HECM-Programms zwischen 2000 und 2020. Sie wurde von der Analysefirma SP Group LLC und sein Subunternehmer Econmetrica Inc.
RMD untersuchte bereits den Abschnitt der Studie über verschiedene Umsetzungen von HECM-Richtlinien in dieser Zeit, der Bericht enthielt jedoch auch einen detaillierten Abschnitt über die Auswirkungen des Programms auf Kreditnehmer in diesen zwei Jahrzehnten.
Kreditnehmer sind in der Regel jüngere, alleinstehende Senioren
Wie der Schauspieler Tom Selleck in einem Werbespot für Amerikanische Beratergruppe (AAG) im Jahr 2019 hat das Reverse-Mortgage-Programm „über eine Million Amerikaner“ bedient. Der Abschnitt der Studie über die Merkmale der Kreditnehmer untermauert diese Zahl und führt aus, dass die Bundeswohnungsverwaltung (FHA) hat zwischen dem 1. Oktober 1999 und dem 30. September 2020 1,1 Millionen HECM-Darlehen genehmigt.
Anhand der Verwaltungsdaten des HUD zu diesen Krediten haben die Forscher „einige grundlegende Merkmale und Trends der HECM-Kreditnehmerpopulation während dieses Zeitraums“ zusammengestellt, darunter auch altersbezogene Daten, die zeigen, dass die jüngeren Kreditnehmer den Großteil der Kreditnehmer ausmachten.
„[I]„Im Allgemeinen ist die Altersverteilung des HECM-Portfolios zum jüngeren Ende der Altersspanne der Senioren hin verzerrt, wobei 45 Prozent der HECM-Kreditnehmer zwischen 62 und 70 Jahre alt sind“, heißt es in dem Bericht. „Frauen (68 Prozent) nutzen das HECM-Programm tendenziell mehr als doppelt so häufig wie Männer (32 Prozent), was einem viel höheren Verhältnis von Frauen zu Männern entspricht als in der allgemeinen Seniorenbevölkerung.“
Darüber hinaus leben etwa 60 % der HECM-Kreditnehmer allein in Einpersonenhaushalten, wobei ein ähnlicher Anteil der Kreditnehmer unverheiratet ist. Dies stellt „einen viel höheren Prozentsatz als die unverheiratete Bevölkerung in der allgemeinen Seniorenbevölkerung“ dar, heißt es in der Studie, und die überwiegende Mehrheit der Kreditnehmer ist ebenfalls weiß.
Rasse, ethnische Zugehörigkeit und finanzieller Status
In dem Bericht heißt es weiter, dass 84 % der HECM-Kreditnehmer Weiße, 14 % Schwarze und 2 % einer anderen Rasse angehörten. Weiße machten in diesem 20-Jahres-Zeitraum den größten Teil der HECM-Kreditnehmer aus, „im Einklang mit ihrer Dominanz in der Gesamtbevölkerung in dieser Zeit“.
Der größte Anteil der nicht-weißen Kreditnehmer von Reverse Mortgages während des Zeitraums waren Schwarze, während sich nur etwa 6 % der Kreditnehmer als Hispanics oder Latinos bezeichneten. Diese Zahl „liegt unter dem Anteil, der in der allgemeinen Seniorenbevölkerung vertreten ist“, heißt es in der Studie. „Nicht-hispanische und nicht-lateinamerikanische Kreditnehmer übertrafen hispanische und lateinamerikanische Kreditnehmer in allen Jahren, die der 20-jährige Untersuchungszeitraum abdeckt, bei weitem.“
Wenig überraschend bezeichnet der Bericht die meisten HECM-Kreditnehmer als „hausreich und einkommensarm“. Er nutzte US-Volkszählungsbüro Daten zur Schätzung des mittleren Einkommens der älteren Bevölkerung in einem Einpersonenhaushalt auf 30.000 Dollar im Jahr 2019. Die Forscher addierten jährlich das Einkommen der HECM-Kreditnehmer, um einen Vergleichspunkt zwischen tatsächlichen Kreditnehmern und Durchschnittswerten zu schaffen.
„Obwohl zwei Drittel der HECM-Kreditnehmer ein Jahreseinkommen unter dem Richtwert von 30.000 US-Dollar hatten, verfügten die meisten Kreditnehmer des Programms über ausreichend Eigenkapital in ihren Häusern und einen Hauswert, der über dem Durchschnitt der älteren Bevölkerung lag“, heißt es in dem Bericht.
Daten zeigten, dass 43 % der HECM-Kreditnehmer Häuser im Wert von 300.000 US-Dollar oder mehr (in US-Dollar des Jahres 2019) hatten, was verdeutlicht, dass das Programm dazu beigetragen hat, „Kreditnehmern, die ‚reich an Häusern und einkommensarm‘ sind, zusätzliche Einkommenssicherheit zu bieten“, heißt es in dem Bericht. „Darüber hinaus zieht ein hoher Anteil der Kreditnehmer innerhalb des ersten Monats große Beträge ihrer HECM-Kreditlinie in Anspruch.“
Verwendung des Erlöses
Im Jahr 2011 begann HUD, Kreditnehmer zu fragen, wofür sie die Erlöse aus ihrem Darlehen verwenden wollten. Hierzu wurde dem HECM-Kreditantrag ein neuer Abschnitt hinzugefügt. Daher sind die Daten für den gesamten Prüfungszeitraum unvollständig.
Seit 2011 wählte etwa die Hälfte aller Kreditnehmer nur einen Grund, während die andere Hälfte mehrere Gründe wählte. Die meisten Kreditnehmer, die einen einzigen Grund wählten (53 %), gaben als Grund für die Kreditaufnahme „zusätzliches Einkommen“ an.
„Dieses Ergebnis steht im Einklang mit dem Ziel des HECM-Programms, Senioren die Möglichkeit zu geben, das Eigenkapital ihrer Eigenheime in ein Zusatzeinkommen umzuwandeln“, heißt es in dem Bericht.
Ein Drittel aller Kreditnehmer seit 2011 gaben an, dass sie beabsichtigten, den Erlös zur Tilgung eines bestehenden Grundpfandrechts zu verwenden, doch die Forscher argumentieren, dass es keinen großen Unterschied zwischen diesem Grund und der Auswahl „Zusatzeinkommen“ gebe.
Das liegt daran, dass „die Tilgung bestehender Forward-Pfandrechte mit HECM-Erlösen eine obligatorische Programmanforderung ist“, heißt es in der Studie. „Für Kreditnehmer, deren Forward-Hypothek getilgt und in eine umgekehrte Hypothek umgewandelt wird, bietet das HECM-Darlehen Erleichterung bei den Forward-Hypothekenzahlungen, und der Nettoeigenkapitalerlös stellt eine Quelle für ‚zusätzliches Einkommen‘ dar.“
Die dritthäufigste Verwendung der HECM-Erlöse sei „Freizeitaktivitäten“, heißt es in der Studie. 11 % der Kreditnehmer gaben dies als Hauptgrund für die Kreditaufnahme an. Merkwürdigerweise konzentrierte sich diese Reaktion weitgehend auf einen bestimmten Zeitraum.
„Der Großteil der Antworten, die Freizeit als Hauptgrund nannten, konzentrierte sich auf die Jahre 2016 und 2017“, heißt es in der Studie. „Es ist unklar, ob diese Reaktion auf eine Änderung der Kreditnehmerpräferenzen oder eine Änderung in der Art und Weise der Datenerhebung in diesen Jahren zurückzuführen war.“
Diese Jahre kamen kurz nach dem Inkrafttreten der überarbeiteten Bestimmungen für nicht kreditnehmende Ehegatten für das HECM-Programm, jedoch noch bevor die Auswirkungen einer Reduzierung der Hauptbegrenzungsfaktoren und der Einführung einer Anforderung zu spüren waren, die zu einer zweiten Immobilienbewertung führen könnte.