Auf dem heutigen Wohnungsmarkt suchen viele nach Möglichkeiten, ihr Eigenkapital einzulösen, insbesondere ältere Hausbesitzer. Der Standard-HELOC ist jedoch nicht für jeden die richtige Wahl. HousingWire sprach kürzlich mit Adrian Prieto, SVP für Großhandels- und Drittkundenbeziehungen bei Longbridge Financial, über die Vorteile von HECMs und wie sie Hausbesitzern ab 62 Jahren besser dienen.
HousingWire: Was macht HECMs zu einer vorteilhaften Alternative zu HELOCs auf dem heutigen Markt?
Adrian Prieto: Wenn es darum geht, den Wert eines Eigenheims zu heben, ist eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) wahrscheinlich die bekannteste Option. Es ist jedoch nicht unbedingt die am besten geeignete Option für ältere Hausbesitzer ab 62 Jahren.
Im Gegensatz zu HELOCs sind Umkehrhypotheken und Jumbo-Umkehrhypotheken speziell darauf ausgelegt, Senioren bei der Verwaltung ihres Cashflows zu unterstützen. Sie bieten auch älteren Hausbesitzern mehr Flexibilität – vor allem durch optionale monatliche Hypothekenzahlungen1. Und mit einem HECM können Senioren nicht in mögliche Zahlungsspitzen eingesperrt werden. Deshalb ist es ein viel besseres Produkt für Rentner. Leider haben viele, die davon profitieren könnten, nie darüber nachgedacht.
Zum Beispiel bekommen viele Leute einen HELOC, während sie noch arbeiten – aber das Problem entsteht zehn Jahre später, wenn sie von einem Ruhestands-Cashflow leben, der etwa 75-80 % dessen ausmacht, was er früher war. Und wenn ihre HELOC-Zahlung zehn Jahre nach ihrer Pensionierung plötzlich in die Höhe schießt, kann dies zu einem ernsthaften Liquiditätsproblem führen. Eine, die oft dazu führt, dass Kunden von einer HELOC zu einer Umkehrhypothek refinanzieren, sobald sie erkennen, dass dies auf lange Sicht die bessere Wahl ist.
Ein HECM ist bei der Federal Housing Administration (FHA) versichert.2 und kann zu keinem Zeitpunkt eingefroren oder reduziert werden. Der vielleicht größte Vorteil eines HECM besteht jedoch darin, dass im Gegensatz zu einem HELOC keine monatlichen Hypothekenzahlungen erforderlich sind1. Der Kreditnehmer muss lediglich Steuern und Versicherungen zahlen und sich über die Hauswartung auf dem Laufenden halten. Und das bei der durchschnittlichen Monatsrate einer 30-jährigen Festhypothek jetzt um 2.064 $ schwebend – dies stellt jeden Monat eine große Sparmöglichkeit dar.
Das HECM-Programm bietet auch mehr Flexibilität im Vergleich zu einem HELOC. Während HELOCs verlangen, dass Geld als revolvierendes Guthaben nach Bedarf während eines bestimmten Ziehungszeitraums ausgezahlt wird, bietet HECM mehrere Optionen für den Erhalt von Geldern. Mit einem HECM kann Geld entweder über eine einmalige Pauschale, eine monatliche Zahlung, eine Kreditlinie – oder eine Kombination dieser Methoden – ausgezahlt werden. Außerdem kann jeder ungenutzte Teil einer Kreditlinie über die Laufzeit des Darlehens wachsen, was bei einem HELOC nicht der Fall ist.
Ein weiterer Vorteil von HECMs gegenüber HELOCs besteht darin, dass sie in Bezug auf die Rückzahlung weniger riskant sind. Bei einem HECM gibt es keine Frist für die Rückzahlung des Darlehens. Das Darlehen wird erst fällig, wenn der letzte Kreditnehmer nicht mehr in der Wohnung wohnt, aber er muss die Darlehensbedingungen weiterhin erfüllen und die Wohnung als Hauptwohnsitz nutzen. Und da ein HECM ein rückgriffsfreies Darlehen ist, müssen der Kreditnehmer und seine Erben nicht mehr als den Wert des Eigenheims zurückzahlen.
Bei einem HELOC wird das Darlehen in der Regel nach zehn Jahren fällig. Wenn Sie jedoch nur Zinszahlungen leisten oder jeden Monat das erforderliche Minimum zahlen, wird die Kreditlinie bis zum Ende des 10-Jahres-Zeitraums nicht ausgezahlt. In diesen Fällen kann die Bank eine Ballonzahlung verlangen – eine größere Pauschalzahlung, die den Restbetrag abdeckt. Dies erfordert, dass der Kreditnehmer möglicherweise Tausende von Dollar auf einmal aufbringt, um seine Schulden zu tilgen.
HW: Inwiefern sind HECMs besonders vorteilhaft für Hausbesitzer ab 62 Jahren?
AP: Für Hausbesitzer ab 62 Jahren bieten HECMs eine Vielzahl von Vorteilen gegenüber HELOCs. In Bezug auf die Kreditfähigkeit verlangt ein HELOC, dass Kreditnehmer sich auf der Grundlage von Kreditwürdigkeit und Einkommen qualifizieren. Für Hausbesitzer, die im Ruhestand sind oder sich auf ein begrenztes oder festes Einkommen einstellen, ist dies nicht ideal. Bei einem HECM sind Kreditwürdigkeit und Einkommen nicht die einzigen bestimmenden Faktoren. Stattdessen muss der Kreditnehmer lediglich Hausbesitzer im Alter von mindestens 62 Jahren sein, das Haus als Hauptwohnsitz nutzen und über ausreichend Eigenkapital im Haus verfügen.
Ein weiterer Vorteil von HECMs gegenüber HELOCs besteht darin, dass sie FHA-versichert sind und einzigartige Schutzmaßnahmen für Kreditnehmer bieten. Neben dem zuvor erwähnten Schutz ohne Rückgriff verlangen HECMs von den Kreditnehmern auch, dass sie als Teil des Prozesses an einer unabhängigen HUD-zugelassenen Beratung teilnehmen. Diese Beratungssitzung bietet potenziellen Kreditnehmern die Ausbildung und die Ressourcen, um zu entscheiden, ob das HECM die richtige Option ist, alternative Finanzlösungen zu erkunden und Unterstützung während des gesamten Antragsprozesses zu bieten.
Seniorenhausbesitzer schätzen das HECM auch, weil es keine jährlichen Gebühren gibt, um das Darlehen offen zu halten. Dies ist bei einem HELOC nicht der Fall.
HW: Warum sollten Makler HECM-Darlehen in Anspruch nehmen, um ihr Geschäft auszubauen?
AP: Einfach gesagt, es gibt eine riesige Chance, wenn es um das Vermögen von Seniorenwohnungen geht. Die Daten zeigen, dass ältere Hausbesitzer einen Rekord ausmachen 11,58 Billionen Dollar im Eigenheim. Und laut US-Volkszählungsdaten zwei Drittel des Median-Nettovermögens für Haushalte, die mindestens 65 Jahre alt sind, stammt aus ihrem Eigenheimkapital. Die Möglichkeit für Senioren im Ruhestand, ihr Eigenheimkapital anzuzapfen und eine zusätzliche Cashflow-Quelle im Ruhestand zu erschließen oder sogar finanzielle Stürme wie Marktabschwünge zu überstehen, darf nicht unterschätzt werden.
Außerdem mit 10.000 Babyboomer jeden Tag das Rentenalter erreicht, gibt es eine wachsende Bevölkerung, die mehr Geld zur Finanzierung ihres Ruhestands freimachen muss. Mit so vielen Vorteilen für ältere Hausbesitzer sind HECMs eine intelligente Möglichkeit für Makler, diesen schnell wachsenden Markt besser zu bedienen und den Geschäftserfolg zu steigern.
HW: Wie hilft Longbridge Financial Brokern dabei, ihre Kunden mit HECM-Darlehen besser zu bedienen?
AP: Bei Longbridge engagieren wir uns für die Zusammenarbeit mit Maklern aller Erfahrungsstufen, um ihnen dabei zu helfen, ihr Geschäft mit HECMs zu diversifizieren und die Vorteile des umgekehrten Hypothekenprogramms so vielen Kunden wie möglich zugänglich zu machen. 2020 starteten wir unsere Rückwärtsfahren leicht gemacht Programm, das darauf ausgelegt ist, Maklern, die neu im Reverse-Hypothekenbereich sind, die Dienstleistungen und Unterstützung zu bieten, die sie benötigen, um mit HECMs erfolgreich zu sein.
Ziel des Programms ist es, es Maklern so einfach wie möglich zu machen, umgekehrte Hypotheken anzubieten, während sie sich weiterhin auf den Aufbau ihres Geschäfts konzentrieren. Tatsächlich bieten wir unseren Partnern sogar vollständige Kreditbearbeitungsfunktionen im eigenen Haus an. Neben der operativen Unterstützung Rückwärtsfahren leicht gemacht bietet gebrauchsfertige, anpassbare Marketingmaterialien über unser Online-Partnerportal sowie eine Reihe von Schulungsressourcen – einschließlich Verkaufscoaching-Sitzungen, die in Echtzeit oder auf Abruf verfügbar sind.
Longbridge hilft Partnern auch, ihre Kunden über unsere proprietäre Produktsuite Longbridge Platinum besser zu bedienen. Dieses nicht von der FHA versicherte umgekehrte Hypothekenprogramm wurde für Kreditnehmer mit hochwertigen Häusern oder Eigentumswohnungen entwickelt, die sich nicht für ein traditionelles HECM qualifizieren. Und mit Platinum können Kreditnehmer auf noch mehr Barmittel zugreifen – bis zu 4 Millionen US-Dollar.
In Zusammenarbeit mit Maklern aller Erfahrungsstufen liegt unser einziger Fokus darauf, älteren Hausbesitzern dabei zu helfen, ihre finanzielle Zukunft durch umgekehrte Hypotheken von HECM neu zu gestalten. Unser Verkaufsprozess spiegelt die Best Practices der Branche wider. Und unser Operations Support-Personal bietet branchenführende Bearbeitungszeiten – damit Sie Ihren Kunden während des gesamten Reverse-Hypotheken-Prozesses den besten Service und Support bieten können.
Weitere Informationen zur Diversifizierung Ihres Geschäfts mit Umkehrhypotheken finden Sie unter wholesale.longbridge-financial.com.
1 Grundsteuern, Hausratversicherung und Grundstücksinstandhaltung erforderlich.
2 Dieses Material wurde nicht von HUD, FHA oder einer Regierungsbehörde überprüft, genehmigt oder herausgegeben. Das Unternehmen ist nicht damit verbunden, im Namen oder auf Anweisung von HUD/FHA oder einer anderen Regierungsbehörde zu handeln.