Die hartnäckige Inflation und die hohen Zinssätze richten weiterhin Chaos auf dem Markt für die Vergabe von Hypotheken an, aber es gibt eine Anlageklasse auf dem Immobilienmarkt, die in diesen schwierigen Zeiten wohl floriert – Eigenheimkapital.
Zusammen mit der soliden Basis an Eigenheimkapital, die jetzt vorhanden ist – ein Nebenprodukt des raschen Anstiegs der Eigenheimpreise in den letzten Jahren – ist auch die Nachfrage von Kreditnehmern gestiegen, dieses Eigenkapital anzuzapfen. Eine Vielzahl von Nichtbanken und traditionellen Einlagenkreditgebern wie Banken und Kreditgenossenschaften sowie eine wachsende Zahl von Fintech-Unternehmen verstärken weiterhin ihre Bemühungen und Produktlinien, um diese Nachfrage zu befriedigen.
Zu den Nichtbanken, die entweder HELOC-Kreditprodukte haben oder deren Einführung planen, gehören Vereinigte Großhandelshypothek, Raketenhypothek, Garantierter Preis, KreditDepot Und New Residential Investment Corp. (umbenannt in Rith Capital).
“Kunden [lenders] rufen uns an und fragen, ob dies ein Produkt ist, das wir in Ermangelung einer Auszahlungsrefinanzierung entwickeln sollten“, sagte John Toohig, Geschäftsführer von Whole Loan Trading beiRaymond James. „Sie sagen: ‚Sagen Sie mir, was funktioniert, wie kann ich ein Programm erstellen, damit ich etwas davon festhalten kann [home-equity] Geschäft.”
Toohig fügt hinzu, dass die Kreditgeber ihm sagen, dass ihre Kunden „keine neue 30-jährige Festzinshypothek zu 6,25 % abschließen wollen, und wir lieber eine HELOC mit kleinerem Saldo machen würden [home equity line of credit] stattdessen um ihr Eigentum zu verbessern.“
Toohig sagte, dass der Druck auf den Markt für die Vergabe von Hypotheken durch die anhaltenden Leitzinserhöhungen der Federal Reserve und andere Marktsignale, die zusammen auf einen Anstieg der Zinssätze hindeuten, zunimmt. „Ich denke, im Jahr 2023 werden wir länger steigende Zinsen sehen“, schließt Toohig.
Durch die Marktturbulenzen und Volatilität, die einen Großteil des Jahres 2022 prägten – und uns noch heute begleiten – expandierte die Eigenheimkreditvergabe jedoch. Laut Toohig beendete Raymond James das Jahr mit einem HELOC-Handelsvolumen von rund 1,1 Milliarden US-Dollar, das er als „Monster“-Jahr bezeichnete.
„Unser bisher bestes Jahr für HELOCs war 2015, und das waren etwa 320 Millionen US-Dollar“, fügte er hinzu.
Geschlossenes festverzinsliches Second Lien [home-equity] Die Kredite sind in Bezug auf das Volumen am wenigsten gestiegen, sagte Toohig, wobei HELOCs die Führung übernehmen – zusammen mit unbesicherten Privatkrediten, die für Heimwerker verwendet werden. (Ein aktueller Bericht einer RatingagenturTransUnionzeigt, dass die unbesicherten Privatkreditsalden im letzten Quartal 2022 einen Rekordwert von 222 Milliarden US-Dollar erreichten – „getrieben von rekordhohen Kreditvergaben in der ersten Jahreshälfte“.)
Der häufigste HELOC, den Toohig sieht, sagte er, ist „ein 10-jähriger, IO [interest-only] 20 Jahre Amortisation, an zweiter Stelle ein Pfandrecht.“ Toohig fügte hinzu, dass der Zinssatz für einen HELOC normalerweise variabel sei, „normalerweise Prime, plus 1,5 bis 2 Punkte“. Ab dem 8. März, nachHandelsbankder Leitzins betrug 7,75 %.
Obwohl „es kein billiges Geld ist“, sagte Toohig, handelt es sich um „kleinere Guthaben von 50.000 bis 100.000 US-Dollar, nicht um eine Hypothek von 400.000 US-Dollar“, was es für Hausbesitzer attraktiver macht, insbesondere für diejenigen, die nicht daran interessiert sind, ihre niedrigen 3% Hypotheken durch Refinanzierung aufzugeben Eigenkapital zu einem neuen, heute doppelt so hohen Zinssatz abziehen.
HELOCs steigen
Toohigs Gespür für den HELOC-Markt von seiner Position als Kredithändler passt zu den allgemein steigenden Marktzahlen für das Produkt. Ein aktueller Bericht derFederal Reserve Bank von New Yorkzeigt, dass die Guthaben auf HELOCs im vierten Quartal 2022 um 14 Milliarden Dollar gestiegen sind, „der dritte vierteljährliche Anstieg in Folge und der größte Anstieg seit mehr als einem Jahrzehnt“.
Der Fed-Bericht zeigt, dass sich die HELOC-Guthaben landesweit zum Jahresende 2022 auf insgesamt 336 Milliarden Dollar beliefen. ATTOM, ein Immobiliendatenanbieter, berichtet jedoch, dass der „starke Rückgang in der gesamten Kreditbranche im vierten Quartal 2022 sogar HELOCs“ in Bezug auf das Kreditvergabevolumen getroffen hat. (Der Fed-Bericht ist ein Maß für die Kreditsalden, nicht für die Kreditvergabe.)
„Das Volumen von HELOC-Darlehen in Höhe von 60,1 Milliarden US-Dollar im vierten Quartal 2022 ging von 72,3 Milliarden US-Dollar im dritten Quartal 2022 um 17 % zurück, stieg aber immer noch um 27,4 % von 47,2 Milliarden US-Dollar im vierten Quartal 2021“, zeigt eine aktuelle Markteinschätzung von ATTOM. „Trotz des Rückgangs im vierten Quartal [in originations]machten HELOCs immer noch 20,7 % aller Kredite im vierten Quartal 2022 aus – fast das Fünffache des Niveaus von 4,6 % aus dem ersten Quartal 2021.“
In Anlehnung an den Anstieg der Kreditvergabe von HELOC, einem der größten Kreditgeber des Landes, Bank of Americaberichtete in seiner Ergebnisveröffentlichung für das vierte Quartal, dass der Gesamtbestand an Eigenheimkrediten der Bank von etwa 4,9 Milliarden US-Dollar im Jahr 2021 auf 9,6 Milliarden US-Dollar zum Jahresende 2022 gestiegen ist. HELOCs wurden in diesem Bericht nicht separat aufgeschlüsselt.
HELOCs sind revolvierende Schuldtitel, die beispielsweise bei einem 30-jährigen HELOC eine Ziehungsdauer von 10 Jahren und eine Rückzahlungsdauer von 20 Jahren beinhalten. Anders als festverzinsliche, pauschale zweitrangige Eigenheimkredite – HELOCs haben normalerweise variable Zinssätze. HELOCs sind auch deshalb beliebt, weil die Zinsen auf die Darlehen steuerlich absetzbar sind, wenn die Mittel für genehmigte Hausrenovierungen verwendet werden.
„Die Richtung der Zinssätze in diesem Jahr wird bestimmen, ob die HELOC-Aktivität als Teil der Gesamtaktivität hoch bleibt oder ob die Haushalte zu Refinanzierungsgeschäften mit Auszahlung zurückkehren, um die hohen Ausgaben zu bezahlen“, sagte Rob Barber, CEO von ATTOM. „Ganz allgemein gesagt, wenn die HELOC-Zinsen schneller steigen als diese anderen Kreditarten, dann wird die HELOC-Aktivität wahrscheinlich zurückgehen, insbesondere wenn sich eine bemerkenswerte Lücke zwischen HELOC- und Refinanzierungszinsen entwickelt.
„… Im gegenteiligen Szenario, mit besseren Konditionen für HELOCs, besteht eine größere Chance, dass diese Arten von Hypotheken an Zahl und Dollarvolumen zunehmen.“
Angesichts all des konkurrierenden Gegen- und Rückenwinds, der auf dem aktuellen Markt am Werk ist, fügte Barber hinzu, dass es „ein besonders schwieriger Moment ist, vorherzusagen, in welche Richtung sich die Preise oder die HELOC-Kreditaufnahme im Jahr 2023 entwickeln werden“.
„Wenn es zu einer Rezession kommt und die Arbeitslosigkeit steigt, wäre es keine Überraschung, wenn die HELOC-Aktivität alles andere als einen Rückgang sehen würde“, sagte er. „Aber abgesehen davon, Zinssätze, Preise und Eigenkapital [levels] sollten die Schlüsselkräfte sein, die die Aufnahme von Kreditlinien leiten.“
Shared-Equity-Markt
Der Black Knight Mortgage Monitor berichtet, dass sinkende Eigenheimpreise dazu führten, dass das anzapfbare Eigenkapital in den letzten beiden Quartalen des Jahres 2022 landesweit um 2,3 Billionen US-Dollar zurückging. Dennoch überstieg das anzapfbare Eigenkapital zum Jahresende 2022 landesweit 10 Billionen US-Dollar eine 20-prozentige Kapitalbeteiligung zu halten.
„Sie haben diese wirklich interessante Dynamik … wo Sie Kreditgeber haben, die keine Banken sind [among them Spring EQ and Figure] immer aktiver in der [home-equity lending] Raum, verbunden mit einem extremen Anstieg der Zinsen und, drittens, ist nur die Anhäufung des gesamten Eigenheimkapitals in den USA“, sagte Peter Silberstein, Chief Capital Officer, beiTechnologien freischalten, ein Fintech, das im Bereich der geteilten Eigenheiminvestitionen tätig ist. „[Most] Hausbesitzer haben kein Geld mehr [with low-rate mortgages]und die überwiegende Mehrheit von ihnen sitzt auf enormen, historischen Beträgen von Eigenheimkapital.
„Auf positive Weise dieser perfekte Sturm, der sich für mehr HELOC, Second-Lien-Schulden und jetzt Home-Equity-Vereinbarungen (HEAs) eignet.“
Unlock und immer mehr andere Unternehmen mögen es (wie zEinklang,Punkt, HomePace und Hometap) sind Teil eines aufstrebenden Geschäftssegments im Home-Equity-Bereich, das Kreditnehmer bedient, die ein traditionelles Home-Equity-Produkt wie ein HELOC möglicherweise nicht wünschen oder sich nicht dafür qualifizieren. Stattdessen bieten sie Hausbesitzern ein Produkt an, das als Shared-Equity-Vertrag oder -Vereinbarung bezeichnet wird, bei dem Hausbesitzer im Voraus Bargeld als Gegenleistung für einen Anteil am Eigenkapital ihrer Häuser erhalten.
Am Ende der Vertragslaufzeit (10 Jahre im Falle von Unlock) muss der Hausbesitzer die Vertragsbedingungen entweder durch eine direkte Zahlung, eine Refinanzierung oder den Verkauf des Hauses begleichen.
„Ein Geschmack [of a shared-equity agreement] Hier teilt der Investor die Wertsteigerung und Wertminderung des Eigenheims, sodass der Investor am Ende des Vertrags seine ursprünglichen Dollars zurückerhält, plus einen Anteil der Wertsteigerung oder minus einen Anteil der Wertminderung“, sagte Jim Riccitelli, CEO von Freischalten. „Unser Vertrag unterscheidet sich kaum darin, dass wir am Ende des Vertrags einen Teil des gesamten Hauswerts teilen. Es ist nur eine andere Mechanik.
„… Wir bedienen die Nonprime-Kunden, die über FICO verfügen [credit] Ergebnisse, die niedriger sind als das, was Sie vielleicht bei den HELOC-Urhebern sehen. Und wir haben eher ein anlagenbasiertes Underwriting, das sich nicht auf das Verhältnis von Schulden zu Einkommen konzentriert.“
Silberstein erklärte, dass einige Hausbesitzer berechtigt sind, ihr Eigenheimkapital mit einem Schuldinstrument wie einem HELOC anzuzapfen. „Und dann gibt es viele, die das nicht sind“, fügte er hinzu.
„Hier kommt Unlock und die breitere HEA-Basis ins Spiel“, fügte er hinzu, „und hilft diesen Hausbesitzern, dieses Eigenheimkapital zu erschließen, also bleibt das für mich ein enormer Rückenwind auf der Seite der Verbrauchernachfrage.“
Bis heute hat Unlock mehr als 3.400 Hausbesitzer bedient und mehr als 330 Millionen US-Dollar an HEAs generiert, so Michael Micheletti, Leiter Marketing und Kommunikation bei Unlock, der hinzufügte, dass das Unternehmen keine Daten zu Vertragsausfallraten veröffentlicht.
Eine Veröffentlichung über den HEA-Markt, herausgegeben vonDer Kingsbridge Alternative Strategies Fund, gibt an, dass die Wahrscheinlichkeit, dass ein qualifizierter Hausbesitzer seinen HEA-Verpflichtungen nicht nachkommt, mit etwa 2 % gering ist, da die Verträge auf Hausbesitzer „mit ausreichendem Eigenkapital in ihren Häusern“ ausgedehnt werden. Der Bericht fügt hinzu, dass eines der wahrscheinlichsten Ausfallszenarien für einen Shared-Equity-Vertrag darin besteht, dass ein Hausbesitzer „vorrangige Darlehensverpflichtungen nicht begleicht“ – mit anderen Worten, wenn er Zahlungen auf den primären Hypothekenbrief nicht leistet, was zu einer Zwangsvollstreckung führt.
Ein weiterer wichtiger Akteur auf dem Markt für Shared-Equity-Investitionen (HEI) ist der Real Estate Investment Trust (REIT).Redwood-Vertrauen. Von den gesamten Investitionsausgaben von Redwood in Höhe von 1,3 Milliarden US-Dollar zum Jahresende 2022 wurden etwa 13 % oder etwa 171 Millionen US-Dollar für den Bereich Home-Equity-Investment oder HEI eingesetzt. Seit dem Beginn der Investition in das Hochschulgeschäft im Jahr 2019 hat Redwood dem Sektor Bruttokapital in Höhe von insgesamt 316 MioUS Securities and Exchange Commission. Der REIT hat derzeit Investitionen in zwei HEI-Originatoren – Point undVesta-Eigenkapital.
„Wir sind sehr zufrieden mit den Investitionen, die wir bisher getätigt haben, und wie sie sich entwickelt haben“, sagte Dash Robinson, Präsident von Redwood Trust. „Wir glauben auch, dass der Markt noch in den Kinderschuhen steckt [and] definitiv reif für Innovationen.
Toohig von Raymond James sagte, wir befinden uns in einem Marktzyklus, in dem viele Hausbesitzer sagen: „Ich liebe meine Hypothek, aber ich hasse mein Haus.“
“Sie sagen: ‘Ich mag meine 3%ige Hypothek und ich werde mein Haus nicht unter die Liste setzen, aber ich werde einfach in meinem Haus bleiben und es besser machen'”, Toohig erklärt. „Und wenn Sie dieses spezielle Gespräch abonnieren, dann werden Eigenheimaktien und Baufinanzierungsdarlehen ein sehr gutes Jahr 2023 haben, und höhere Zinsen bedeuten, dass die Leute das Haus, in dem sie sich befinden, aufpolieren werden, weil sie es nicht finden können das Zuhause, das sie wollen.“
Toohig fügte hinzu, dass trotz des „Monsters“ seines Unternehmens im Jahr 2022, das HELOCs handelt, er und andere an seinem Handelstisch sich immer noch fragen: Hätten sie noch mehr Kredite verkaufen können, wenn es mehr HELOC-Angebote gegeben hätte?
„Nach und nach sehen wir mehr Kreditgeber, die neu aufstehen [HELOC] Programmen“, sagte Toohig. „Wir sehen also, dass mehr Angebot online kommt, und ich bin wirklich gespannt, wie sich das im Jahr 2023 entwickelt.“