Der Wohnungsmarkt verzeichnete letzte Woche einen Rückgang der Lagerbestände um 4 % gegenüber der Vorwoche. Das ist eine große einwöchige Änderung. Bedeutet das, dass wir für 2023 wieder auf Allzeittiefs bei den Lagerbeständen zusteuern?
Traditionell sehen wir im Dezember einen Rückgang des Wohnungsbestands, in der zweiten Hälfte des Jahres 2022 haben wir jedoch deutlich gesehen, dass höhere Zinsen zu mehr Tagen auf dem Markt führten und der Bestand länger verweilte. In den letzten vier Wochen und insbesondere in der vergangenen Woche sehen wir einen schnelleren Rückgang der Lagerbestände als erwartet.
Ist dies also der traditionelle saisonale Rückgang, den wir jeden Dezember/Januar erleben, oder haben die sinkenden Hypothekenzinsen (seit Mitte November) dazu beigetragen? Die Kaufantragsdaten helfen uns, die Antwort zu finden. Kaufanwendungsdaten entsprechen der zukünftigen Nachfrage, was bedeutet, dass wir sie selbst dann, wenn die Anzahl der Anwendungen wächst, erst in 30-90 Tagen in den Verkaufsdaten sehen werden. Aus diesem Grund müssen wir es wöchentlich verfolgen.
Anwendungsdaten erwerben
Normalerweise würde ich den Daten für die letzte Woche und die erste Woche des Jahres nicht viel Gewicht beimessen, da dies saisonal gesehen die langsamste Periode ist. Aber selbst mit einem saisonalen Rückgang des Volumens und der Tatsache, dass viele Menschen während der Feiertage keine Hypothek beantragen, ist hier etwas zu sehen, da die Datenlinie einen siebenwöchigen positiven Trend auslöste, als die Hypothekenzinsen in Richtung stiegen Jahresende.
Vor diesen zwei Wochen hatten Kaufanträge sieben Wochen lang positive Daten, die mit dem Rückgang der Hypothekenzinsen verfolgt wurden 7,37 % im November bis 6,12 %. Dann stiegen die Zinsen gegen Ende des Jahres wieder an 6,5 %: Dieser Zinsanstieg könnte die schwächeren Kaufanwendungsdaten in den letzten zwei Wochen erleichtert haben.
Da Kaufanträge vom Trend abwichen und sich mit höheren Raten veränderten, müssen wir darauf achten. Nachdem die Hypothekenzinsen wieder gefallen sind, werden die nächsten Wochen für mehr Klarheit sorgen.
Kaufanwendungsdaten sind in einer Standardeinstellung sehr saisonabhängig: Sie steigen normalerweise nach der zweiten Januarwoche bis zur ersten Maiwoche. Traditionell sinkt das Gesamtvolumen nach Mai immer. Allerdings sind die Jahresdaten für den Wohnungsmarkt nach wie vor entscheidend, um den Überblick zu behalten.
Hier müssen wir Disziplin zeigen; Diese Datenlinie hatte einen historischen Wasserfalleinbruch, der die Gewinne von sieben Jahren in einem Jahr zunichte machte (siehe Grafik unten). Die Messlatte ist so niedrig, dass wir alle darüber stolpern können, daher wird der wöchentliche Datenfokus entscheidend sein.
Wöchentliches Wohnungsinventar
Wie oben beschrieben, In den letzten Wochen war ein deutlicher Rückgang der Lagerbestände um 4 % zu verzeichnen. Der größte Teil dieses Rückgangs ist auf den jährlichen saisonalen Rückgang zurückzuführen. Wenn sich die Kaufanwendungsdaten gegen Ende des Jahres zu verbessern begannen und 30 bis 90 Tage in Sicht sind, dann kann ein Teil der Bestandsräumung auf eine bessere Nachfrage zurückgeführt werden, nicht nur auf den saisonalen Bestandsrückgang.
- Wöchentliche Bestandsänderung: (30. Dez. 2022 – 6. Jan. 2023): Abgefallen 490.809 zu 471.349
- Dieselbe Woche im Vorjahr: (31. Dez. 2021 – 7. Jan. 2022): Fiel ab 293.477 zu 292.021
Altos-Forschung gibt uns einen frischen Blick auf die wöchentlichen Daten, bevor uns die traditionellen Verkaufsstellen diese Datenzeile geben. Wie wir in der folgenden Grafik sehen können, gehen die wöchentlichen Lagerdaten jetzt deutlicher nach unten. Wir wollen sehen, ob diese wöchentlichen Daten vor dem saisonalen Anstieg der Lagerbestände im Frühjahr aufhören zu sinken, oder ob wir eine Wiederholung der zweiten Hälfte des Jahres 2022 haben werden, in der wir einen Mangel an Neuzulassungen sahen. Das bedeutet, dass Eigenheimkäufer für die Kaufsaison im Frühjahr wieder knappe Beute haben würden.
Was wir in diesem Jahr nicht wollen, ist ein jährlicher Rückgang der Neuzulassungsdaten. Wir haben das nach Juni 2022 gesehen, und das hat mir gezeigt, dass der Wohnungsmarkt nicht normal funktioniert.
Wir stehen kurz vor dem Untergang 1 Million insgesamt aktive Angebote, und wenn dies im Jahr 2023 geschieht, wird dies erst das zweite Mal in der jüngeren Geschichte sein.
Laut dem letzten vorhandenen Hausverkaufsbericht haben wir 1,14 Millionen Häuser zu verkaufen. Historisch gesehen haben die USA dazwischen 2 Millionen und 2,5 Millionen. Während der Blütezeit der Immobilienblase hatten wir 4 Millionen.
10-Jahres-Rendite und Hypothekenzinsen
Die große Geschichte der letzten Woche war, dass nach dem soliden Arbeitsmarktbericht die 10-Jahres-Rendite nach unten fiel und die Hypothekenzinsen nach unten drückte 6,20 %. Der Rentenmarkt sieht gerne eine Abkühlung des Lohnwachstums, denn wenn die Gesamtinflation und das Lohnwachstum sinken, erwartet der Rentenmarkt das Ende des Zinserhöhungszyklus.
Seit dem CPI-Bericht vom November war es für die 10-Jahres-Rendite schwierig, über 4,25 % zu brechen, und der Rentenmarkt hat entschieden, dass die höchste Wachstumsrate der Inflation bereits erreicht ist, selbst wenn der Arbeitsmarkt immer noch angespannt ist.
Ich denke, der Rentenmarkt ist der Fed mit der Inflationsgeschichte voraus. Wir haben immer noch einen angespannten Arbeitsmarkt und die Hypothekenzinsen sinken bereits. Stellen Sie sich nun vor, die Arbeitsmarktdaten würden schwächer, was Teil der Fed-Prognose ist. Es ist jetzt schwer vorstellbar, dass die Hypothekenzinsen auf 8 % steigen würden.
Dies ist eine kritische Diskussion für den Wohnungsbau, da der Wohnungsmarkt überproportional betroffen ist, wenn die Zinsen während Rezessionsdaten fallen. Schließlich sind die meisten Eigenheimbesitzer, Käufer und Verkäufer, die Eigenheime kaufen werden, während jeder traditionellen Rezession immer noch beschäftigt und können niedrigere Zinsen nutzen, um die Erschwinglichkeit zu verbessern.
Die kommende Woche
Was wir mit diesem wöchentlichen Wohnungsmarkt-Tracker tun möchten, ist, das aktuellste Update zu sehen, wenn die Preise mit Kaufantragsdaten steigen oder fallen.
Diese Woche haben wir einige wichtige Datenleitungen; sie werden am Donnerstagmorgen mit Daten zur Verbraucherpreisinflation und Arbeitslosenansprüchen herauskommen. Die Inflationsniveaus sind immer noch historisch hoch, die Wachstumsrate der Inflation sollte sich jedoch im Laufe des Jahres verlangsamen.
Das folgende Diagramm zeigt den Verbraucherpreisindex, und wie wir sehen können, erreichte er 2022 seinen Höhepunkt und bewegt sich jetzt langsam nach unten. Die Federal Reserve hat alle gewarnt, nicht zu viel in die positiven Daten zu interpretieren, dass die Inflation sinkt. Wenn sich dieser Trend jedoch fortsetzt, werden die Hypothekenzinsen nicht weiter steigen.
Was den Fed-Pivot betrifft, so ist er, obwohl alle darüber sprechen, ein No-Go, bis die Arbeitslosenansprüche über den US-Dollar hinausgehen 323.000 Niveau auf einem gleitenden Vier-Wochen-Durchschnitt. Im Moment sind wir weit davon entfernt, dieses Niveau zu durchbrechen. Die Arbeitslosenansprüche gingen im jüngsten Bericht zurück, und die Schlagzeilenzahl fiel auf 204.000, während der vierwöchige gleitende Durchschnitt ist 213.500. Daher erwarte ich nicht, dass sich die Sprache der Fed stark ändern wird, bis der Arbeitsmarkt zusammenbricht.
Fortlaufende Anträge sind eine weitere wichtige wöchentliche Datenlinie, die es zu verfolgen gilt: Sie zeigt Amerikaner, die Arbeitslosengeld beantragt haben, aber seit über einer Woche keinen Job finden konnten. Diese Zahl hat sich im letzten Bericht stabilisiert, ist aber deutlicher gestiegen als die Erstanträge.
Wie sich diese Datenlinien behaupten, ist entscheidend für die Diskussion über Hypothekenzinsen/Anleiherenditen. Wenn der Rentenmarkt einen Hauch davon bekommt, dass die Inflation ihren Höhepunkt erreicht hat, stellen Sie sich vor, wie er sich verhalten wird, wenn der Arbeitsmarkt negativ wird. Traditionell bedeutet dies nach 1982, dass die Anleiherenditen – und Hypothekenzinsen – sinken werden.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Bestände wie üblich zu dieser Jahreszeit sinken, aber ein Teil dieser Bestände kann auf die derzeit bessere Nachfrage aufgrund niedrigerer Hypothekenzinsen zurückgeführt werden. Mit der Zeit sollten wir den saisonalen Frühlingsanstieg sehen; Wenn wir das in diesem Jahr nicht sehen, ist das ein doppeltes Netto-Negativ für den Wohnungsmarkt.
Außerhalb von 2020 sind saisonale Erhöhungen aufgrund von COVID-19 jedes Jahr die Norm. Ich bin ein großer Fan davon, die Lagerbestände wieder auf das Niveau von 2019 zu bringen, um einen Puffer zu haben, wenn die Zinsen fallen und die Nachfrage besser wird, was die Lagerbestände senken würde.
An der wirtschaftlichen Front sind es Inflation und Arbeit; Die Inflationsdaten scheinen ihren Höhepunkt erreicht zu haben, aber die Beschäftigungsdaten sind immer noch solide. Wir haben diese Woche einen doppelten Leckerbissen, da die Inflations- und Arbeitsmarktdaten beide am Donnerstagmorgen zur gleichen Zeit veröffentlicht werden.
Wenn Sie sich meine Prognose für 2023 noch nicht angesehen haben, lesen Sie sie hier. Außerdem nehme ich am 6. Februar gemeinsam mit Mike Simonsen, dem Präsidenten von Altos Research, an einem virtuellen Wohnungsmarkt-Update teil.