Heute haben wir gute Nachrichten für den Wohnungsmarkt! Die wöchentlichen Lagerdaten, die in den letzten Wochen schneller gefallen waren, als ich erwartet hatte, haben jetzt einen leichten Aufwärtstrend erlebt. Da die Hypothekenzinsen ebenfalls sinken, hoffe ich, dass mehr Menschen ihre Häuser auflisten und ein anderes kaufen, damit wir zu einem funktionierenderen Wohnungsmarkt zurückkehren können.
Eine meiner größten Sorgen in Bezug auf den Wohnungsbau begann Ende Juni 2022: Sobald die Hypothekenzinsen über 6 % stiegen, begannen die neuen Listungsdaten schneller und früher als normal zu sinken. Dies ist ein Problem für den bestehenden Hausverkaufsmarkt, da ein traditioneller Verkäufer in der Regel auch ein Käufer ist, sodass das fehlende Angebotswachstum die Nachfrage stark beeinträchtigte.
Wir werden den nächsten Verkaufsbericht für bestehende Eigenheime am Freitag erhalten, und ich gehe davon aus, dass die Nachfrage weiter sinken wird. Aber nach dem Bericht dieser Woche sollten wir eine Basis auf niedrigem Niveau gebildet haben, damit sich der Wohnungsbau stabilisieren kann.
Wie Sie unten sehen können, hat uns der Wasserfalleinbruch bei den Verkäufen bestehender Eigenheime auf das Niveau der monatlichen Eigenheimverkäufe von 2007-2008 gebracht. Im Allgemeinen kommt es selten vor, dass nach 1996 monatlich weniger als 4 Millionen verkauft werden, aber wir haben einen Schuss davon am Freitag.
Der nächste Bericht über die Verkäufe bestehender Eigenheime wird jedoch für Dezember erscheinen, was rückwärtsgerichtet ist, und jetzt ist es an der Zeit, nach vorne zu schauen.
Der beste Weg, um nach vorne zu blicken, sind die Kaufanwendungsdaten, die vorerst einen Tiefpunkt gebildet haben, da sieben der letzten 10 Berichte in einer nicht saisonalen Wachstumszeit positiv waren. Davor zeigten die Daten eine konstante Schwäche, sodass die Bewegung der niedrigeren Hypothekenzinsen seit November die Dynamik bei den Kaufantragsdaten verändert hat.
Anwendungsdaten erwerben
Wir befinden uns jetzt frisch in der kritischen saisonalen Volumenperiode für Kaufanwendungsdaten, da ich diesen Index immer von der zweiten Januarwoche bis zur ersten Maiwoche gewichte. Eine Warnung ist, dass diese Datenlinie einen Wasserfalleinbruch erlitt und sieben Jahre Wachstum im Jahr 2022 zunichte machte. Das Niveau ist jetzt so niedrig, dass selbst eine kleine Verbesserung der Nachfrage es stabilisieren könnte.
In den letzten 10 Wochen seit dem Rückgang der Hypothekenzinsen verzeichnete der Index ein wöchentliches Wachstum und der Rückgang im Jahresvergleich stoppte bei minus 46 %. Die Volumina versiegen jedoch jährlich in den letzten und ersten Wochen des Jahres, sodass das Lesen der Interna der Daten von entscheidender Bedeutung ist, auch wenn die Volumina in diesem Zeitraum historisch niedrig sind.
Dies war letztes Jahr nicht der Fall, da es sich um einen anormalen Zeitraum für Kaufanwendungsdaten handelte, der im Jahresvergleich zu sehr hohen Comps geführt hat. Dies erklärt die großen jährlichen Rückgänge, die wir seit Oktober gesehen haben. Tatsächlich war eines meiner großen Gesprächsthemen für 2022, dass dieser Index ab Oktober bis Januar einen negativen Rückgang von 35 % bis 45 % gegenüber dem Vorjahr aufweisen sollte.
Seit Oktober liegen die Rückgänge im Jahresvergleich zwischen minus 36 % und 46 %. Das sieht für mich normal aus, wenn man bedenkt, wie hoch die Comps vom letzten Jahr waren.
Letzte Woche sahen wir einen Rückgang der wöchentlichen Kaufanwendungsdaten um 1,2 %, mit einem Rückgang von 44 % im Jahresvergleich. Die letzten drei Wochen zeigten kein wöchentliches Wachstum, aber die Hypothekenzinsen stiegen die meiste Zeit über. Das hat sich jedoch in letzter Zeit geändert, daher ist es an der Zeit, dass der Wohnungsmarkt für das Frühjahr 2023 aufgibt oder die Klappe hält.
Dieser Index arbeitet von einem so niedrigen Balken aus, dass wir sehen müssen, ob 6 % Hypothekenzinsen ein gewisses Wachstum in diesem Index bewirken können oder ob wir Hypothekenzinsen auf 5 % zurücksetzen müssen, um Wachstum zu schaffen.
Wöchentliches Wohnungsinventar
Diese Datenleitung begeistert mich! Die Altos-Forschung Wöchentliche Wohnungsbestandsdaten zeigten einen leichten Anstieg des Bestands in der letzten Woche, und obwohl es nur 1.339 Wohnungen sind, ist dies immer noch positiv, da die Rückgänge, die ich früh gesehen habe, etwas beunruhigend waren. Hoffentlich sehen wir nächste Woche eine Fortsetzung dieser Bestandsaufnahme, und dies ist nicht nur ein einwöchiger Ausreißer.
- Wöchentliche Bestandsänderung: (6. Jan. – 13. Jan. 2023): Rose Von 471.349 – 472.688
- Dieselbe Woche im letzten Jahr: (7. Jan. – 14. Jan.): Sinkt von 292.021 auf 283.656
Inventar kann während eines Feiertags schwierig sein, aber bald sollten wir den traditionellen saisonalen Anstieg des Inventars erhalten – ein zuversichtliches Zeichen von Verkäufern, die planen, ein weiteres Haus zu kaufen.
Der Verkaufsbericht für bestehende Eigenheime kommt am Freitag heraus und ich erwarte das NAR Bestandsdaten, die hinterherhinken, um einen saisonalen Rückgang zu zeigen. Man nennt das habe ich letztes Jahr gemacht über die Gesamtbestandsdaten, die auf das Niveau von 2019 zurückkehren – was bedeutet, in den Bereich von 1,52 bis 1,93 Millionen einzudringen – wird immer schwieriger zu erreichen, da der Bestand in den nächsten beiden Berichten die Chance hat, unter 1 Million zu brechen.
Die NAR-Gesamtbestandsdaten liegen derzeit bei 1,14 Millionen.
Was ich mir für 2023 erhoffe, sind mehr Inventar, mehr Verkäufer, die traditionell Häuser kaufen, und Tage auf dem Markt, um wieder über 30 Tage zu kommen. Dies ist für mich ein langweiliger und ausgewogener Marktplatz. Diese Woche war ich ermutigt zu sehen, dass der wöchentliche Tracker eine Zunahme zeigte; Ich hoffe nur, dass es nicht nur eine einwöchige Veranstaltung ist.
10-Jahres-Rendite und Hypothekenzinsen
Nachdem der Stellenbericht veröffentlicht wurde, fielen die Anleiherenditen zusammen mit den Hypothekenzinsen. Der CPI-Bericht kam letzte Woche heraus und die Anleiherenditen fielen noch mehr. Wir haben die Hypothekenzinsen fast unter 6 % durchbrochen und sind so niedrig wie möglich 6,07 % auf die 30 Jahre festgesetzt. Das sind gute Nachrichten für den Wohnungsmarkt.
Was ich jedoch bei der 10-jährigen Rendite sehen wollte, ist, ob wir dieses kritische Niveau zwischen 3,42 % und 3,45 % unterschreiten können, und das ist uns zum dritten Mal nicht gelungen. Ich halte dies vorerst für einen harten Grat im Sand.
Wenn dies nach unten durchbrechen kann, haben die Renditen Beine, um viel niedriger zu gehen. Bislang konnten die Hypothekenzinsen trotz positiver Inflationsdaten nicht unter 6 % fallen.
Wir sind auch an dem Punkt angelangt, an dem die Zweijahresrendite erneut diskutiert wird. Die Bedeutung der zweijährigen Rendite besteht darin, dass sie stärker an kurzfristige Zinsen gebunden ist, die die Federal Reserve kontrolliert. Wenn also die Fed die Zinsen anhebt, steigt diese Anleiherendite, und wenn sie die Zinsen senkt, sinkt sie.
Der Markt sagt der Fed, dass sie mit den Zinserhöhungen früher fertig sein sollte, als sie möchte, und solange diese Zweijahresrendite nicht höher ausbricht, ruft der Anleihenmarkt die Fed heraus. Dies wird auch in Zukunft Teil der Diskussion sein, da die Fed angedeutet hat, dass sie sich dem Ende ihres Zinserhöhungszyklus nähert.
Die nächste Phase dieser Diskussion wird sein, wann die Fed die Zinsen senken sollte. Das wird höchstwahrscheinlich passieren, wenn der Arbeitsmarkt negativ wird. Wie Sie sehen können, hat der Anleihenmarkt enorme Auswirkungen auf die Hypothekenzinsen.
Die kommende Woche
Der Zweck des wöchentlichen Trackers ist es, Ihnen die aktuellsten Informationen über den Wohnungsmarkt zu geben und worauf Sie diese Woche achten sollten. Wir haben eine Veränderung auf dem Wohnungsmarkt mit niedrigeren Zinsen erlebt, aber im Moment sollte dies nur als Stabilisierung betrachtet werden, da wir von einem starken Nachfrageeinbruch ausgehen.
Wenn die Kaufanwendungsdaten wachsen, wird die Datenlinie klar sein. Nichts in den zukunftsgerichteten Daten zeigt dies noch, aber wir sehen jetzt eine Stabilisierung, da wir fast drei Monate an Daten haben, mit denen wir arbeiten können, da die Zinsen am 20. Oktober 2022 begannen, von den Höchstständen von 7,37 % zu fallen.
Für diese Woche haben wir mehrere Immobilienberichte: Bauherrenvertrauen, Baubeginne und Verkäufe bestehender Eigenheime. Ich erwarte keine signifikanten Änderungen von diesen, aber ich werde die Vertrauensdaten des Bauherrn mit Blick auf sechs Monate im Auge behalten, da diese Datenlinie im vorherigen Bericht positiv wurde und den massiven Rückgang beendete, den sie hatte.
An der Inflationsfront haben wir den Erzeugerpreisindex (PPI)-Bericht am Mittwoch, der den Rentenmarkt ein wenig bewegen könnte.
Jeden Donnerstagmorgen wird die wichtigste Datenlinie des Jahres veröffentlicht: die Erstantragsdaten, die die Gesundheit des Arbeitsmarktes verfolgen. Damit mein Fed-Pivot stattfindet, müssen die anfänglichen Schadensdaten nach oben durchbrechen 323.000 auf dem gleitenden Vier-Wochen-Durchschnitt. Dies würde bedeuten, dass der Arbeitsmarkt deutlich schwächer wird und die Lohninflation noch niedriger ausfallen dürfte.
Letzte Woche hatten wir einen weiteren soliden Bericht, da die Schadendaten zurückgingen, was gut für den Arbeitsmarkt ist. Die Schlagzeile fiel auf 205.000, und der gleitende Vier-Wochen-Durchschnitt ist jetzt 212.500. 
Was wir jetzt wissen, ist, dass die Hypothekenzinsen im Oktober ihren Höchststand erreichten und die Wachstumsrate der Inflation sinkt, wobei auch der US-Dollar fällt. Dies sind alles bullische Geschichten für den US-Immobilienmarkt, der 2022 den größten Zinsschock in der Geschichte erlebte.
Die Zinsen, die in Richtung 6 % fallen, haben die Daten jedoch noch nicht in den Wachstumsmodus versetzt. Jetzt, mit den Anwendungsdaten für saisonale Käufe im Spiel, werden wir sehen, ob diese niedrigeren Raten die Dinge stabilisieren oder ob wir 2023 ein Wachstum der Verkaufsdaten sehen werden.
Für einen umfassenderen Überblick über den Markt lesen Sie hier meine Prognose für 2023. Außerdem werde ich am 6. Februar an einem virtuellen Wohnungsmarkt-Update mit Mike Simonsen, Präsident von, teilnehmen Alt ForschungOdeta Kushi, stellvertretender Chefökonom bei Erster Amerikanerund Lisa Sturtevant, Chefvolkswirtin bei Helles MLS.