Wir haben den wöchentlichen Wohnungsmarkt-Tracker erstellt, weil die Wohnungsdaten seit 2020 so wild sind. Der Wahnsinn auf dem Wohnungsmarkt hielt letzte Woche an, als die Bestände sanken und höhere Hypothekenzinsen einen größeren Einfluss auf die Daten der Kaufanträge hatten.
Hier ein kurzer Rückblick von letzter Woche:
- Kaufanträge fielen 18% Woche für Woche und erreichte Niveaus, die seit 1995 nicht mehr erreicht wurden.
- Der wöchentliche Wohnungsbestand verringerte sich um 6.801, während neue Notierungsdaten im Jahresvergleich immer noch negativ sind.
- Die 10-Jahres-Rendite ließ letzte Woche nicht nach, da robustere Wirtschafts- und Inflationsdaten die Niveaus hoch hielten und die Hypothekenzinsen in die Höhe trieben.
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An dieser Geschichte führt kein Weg vorbei; Wir hatten vom 9. November 2022 bis Februar dieses Jahres eine solide Phase, als die Kaufantragsdaten einen positiven Trend zeigten, als die Hypothekenzinsen fielen 7,37 % Zu 5,99 %. Dann stiegen die Kurse fast 1% über mehrere Wochen, wodurch die Gewinne vollständig umgekehrt werden.
Die 12 Wochen positiver Kaufantragsdaten sind jetzt im System, und Personen, die einen Kredit beantragt haben, suchen und kaufen. Wie wirkt sich der starke Zinsanstieg direkt auf diese Eigenheimkäufer aus? Einige, die kürzlich eine Hypothek beantragten, wollten kaufen, als die Zinsen fielen, aber jetzt werden sie möglicherweise mit dem Kauf warten, bis sich die Zinsen wieder abkühlen.
Ich nenne dies das Zinsbindungsrisiko, bei dem sich einige Käufer nicht qualifizieren oder den Kauf nicht fortsetzen möchten, bis die Zinsen wieder fallen. Zinssätze, die in nur wenigen Wochen um fast 1 % steigen, sind schädlich, weil sie einige frühere Käufer aus dem Spiel nehmen können.
Darüber hinaus wurden die zukunftsweisenden Kauf-Apps negativ beeinflusst. Wie aus dem nachstehenden Index hervorgeht, sind wir auf das zuletzt 1995 verzeichnete Niveau zurückgekehrt.
Die letzten zwei Wochen in Kauf-Apps sehen 30-90 Tage aus. Einige Hauskäufer haben ein Haus gekauft, was in den kommenden Verkaufsdaten auftauchen wird, da wir im heutigen Bericht über ausstehende Hausverkäufe eine positive Zahl gesehen haben. Mit den negativen Kaufantragsdaten haben wir jedoch die kontinuierliche positive Phase verloren, die am 9. November begann.
Letzte Woche an CNBC Ich sagte, ich sei nicht überrascht, dass die Verkaufsdaten für neue Eigenheime besser abschnitten als erwartet, und wir sollten im nächsten Bericht bessere Verkaufsdaten für bestehende Eigenheime sehen. Allerdings hat sich die positive Trendgeschichte in den letzten zwei Wochen geändert, und es ist schwer, mehr Stabilität zu erreichen, wenn die Zinsen so stark steigen und fallen.
Jetzt müssen wir also die Verkaufsdaten genauer verfolgen, um zu sehen, ob einige Käufer am Ende nicht den Abzug gedrückt haben und ob sie später im Jahr zurückkommen, wenn die Zinsen wieder auf 6 % fallen.
Wöchentliches Wohnungsinventar
Traditionell erreicht der wöchentliche Wohnungsbestand im Januar seinen Tiefpunkt, und wir sehen einen regelmäßigen Anstieg im Frühling und Sommer, dann einen Rückgang im Herbst und Winter. Nach 2020 haben die Lagerbestände später im Jahr ihren Tiefpunkt erreicht, und ich habe eine Arbeitstheorie dazu. Wir hatten seit 2020 drei ungewöhnliche Ereignisse im Wohnungsbau, die alle gegen Ende des Jahres eingetreten sind, was die Zeitachse für den saisonalen Tiefpunkt im Wohnungsbestand verschoben hat.
Um mit diesem Thema fortzufahren, der Bestand ist diese Woche erneut um gesunken 6.801, aber wir sollten uns dem Saisontief nähern. Positiv zu vermerken ist jedoch, dass die Lagerbestände höher sind als im letzten Jahr, was zu dem äußerst ungesunden Wohnungsmarkt beigetragen hat.
- Wöchentliche Bestandsänderung (10.02.-17.02.): Fiel ab 436.558 Zu 429.757
- Dieselbe Woche im letzten Jahr (11.-18. Februar): Fiel ab 247.385 Zu 243, 916
Eine weitere Storyline mit Inventar setzt sich jetzt durch, und das Wachstum neuer Angebote ist im Jahresvergleich wieder einmal negativ. Nachdem die Hypothekenzinsen im vergangenen Jahr auf über 6 % gestiegen sind, bieten immer weniger Menschen ihre Häuser zum Verkauf an. Ich hatte gehofft, dass niedrigere Hypothekenzinsen mehr Menschen dazu bringen würden, ihre Häuser zu verkaufen, aber das war nicht der Fall, und jetzt haben wir es mit viel höheren Zinsen zu tun.
Das einzige gute Zeichen ist, dass wir, obwohl wir Jahr für Jahr unter den Lagerbeständen von 2022 liegen, höher sind als 2021. Wir sind jedoch merklich unter den Niveaus von 2019.
Lagerbestände:
- 2019 – 60.453
- 2020 – 69.464
- 2021 – 44.533
- 2022 – 49.324
- 2023 – 45.918
Für eine historischere Perspektive: In den Jahren 2015 und 2016 wurden neue Notierungsdaten für dieselbe Woche gemittelt 76.913 mit den zwei jahren kombiniert, also bei 45.918 ist niedrig. Der rote Pfeil im Diagramm unten zeigt, wie niedrig der Lagerbestand im Vergleich zu anderen Jahren ist.
Ein traditioneller Verkäufer ist meistens ein konventioneller Käufer. Im Jahr 2021 waren die Hypothekenzinsen niedrig genug, um die Nachfrage viel höher zu halten als heute. Letztes Jahr begannen die Zinsen zu steigen, aber sie mussten noch über 4 % steigen, um die Immobiliendynamik zu verändern. Allerdings gibt es hier eine gute Nachricht.
Auf einem typischen Marktplatz betragen die Markttage mehr als 30 Tage. Letzte Woche zeigte der bestehende Hausverkaufsbericht – zum ersten Mal seit langer Zeit – dass die Tage auf dem Markt über 30 Tage sind. Dies ist ein Schlüsselindikator und ein Grund dafür, dass der Wohnungsmarkt nicht mehr so ungesund ist.
Während Lagerbestände und die neuen Auflistungsdaten nicht viel zu besprechen sind, glaube ich fest daran, dass sich die Lagerbestände erhöhen können, wenn die Tage auf dem Markt wachsen können. Dies war sehr schwierig, da die Tage auf dem Markt unter 20 Tagen lagen, weshalb wir als Land nicht auf das Niveau von 2019 zurückkehren. Wenn der Verkauf der neuen Angebote jedoch länger dauert, können wir rechtzeitig zu den Lagerbeständen von 2019 zurückkehren.
NAR: Der Gesamtbestand beträgt 980.000.
Meine Prognose für 2023, in der ich darlege, dass der Lagerbestand das Niveau von 2019 erreichen soll, gerät wegen des fehlenden Wachstums neuer Angebote in große Schwierigkeiten. Die Tage auf dem Markt, die länger als 30 Tage werden und über diesem Niveau bleiben, sind die einzige Chance, die ich in diesem Jahr haben muss, und alles, was es braucht, ist, über 1,52 Millionen zu brechen, um das Niveau von 2019 zu erreichen.
Während die Niveaus im Jahr 2019 vor COVID-19 auf einem Vier-Jahrzehnt-Tief lagen, hatten wir einen funktionaleren Wohnungsmarkt, als wir ihn nach COVID-19 erlebt haben.
10-Jahres-Rendite und Hypothekenzinsen
In meiner Prognose für 2023 würde meine 10-Jahres-Renditespanne bei einer stabilen Wirtschaft dazwischen liegen 3,21 % und 4,25 %entspricht Hypothekenzinsen in einer Reihe von 5,75 % bis 7,25 %.
Der Rentenmarkt versuchte, die 10-Jahres-Rendite unter 3,42 % zu brechen, was meiner Meinung nach schwierig sein würde. Das ist ihr in letzter Zeit dreimal nicht gelungen, und jetzt testet sie einen Durchbruch auf höherem Niveau. Das Hin und Her bei der 10-Jahres-Rendite sieht ungefähr richtig aus, wenn man bedenkt, dass sich die Wirtschaft immer noch im Expansionsmodus befindet und der Arbeitsmarkt immer noch solide ist.
Nun, wenn die Wirtschaft früher zusammenbricht, als ich erwarte, könnten wir darunter leiden 3,21 % auf die 10-Jahres-Rendite. Hypothekenzinsen sollten erreichen 5,25 % mit einer 10-Jahres-Rendite von 2,73 %. Dies setzt voraus, dass die Spreads immer noch enorm sind. Wenn dies nicht der Fall ist, könnten die Hypothekenzinsen noch weiter sinken.
Ich bin keine Fed-Pivot-Person, also glaube ich das nicht Bundesreserve Die Mitglieder werden bald öffentlich über Zinssenkungen diskutieren. Aus diesem Grund glaubte ich nicht, dass die 10-Jahres-Rendite Anfang des Jahres unter 3,21 % fallen würde. Damit die Hypothekenzinsen weiter unten liegen 5,75 %, Wir bräuchten Wirtschaftsdaten, um schwächer zu werden, und das ist im Jahr 2023 bisher nicht geschehen.
Letzte Woche sahen wir stärkere Wirtschaftsdaten, und die Anleiherenditen blieben die ganze Woche über hoch. Meine Pivot-Regel der Fed, die bedeutet, dass der Rentenmarkt der Fed in diesem Fall weit voraus sein wird, lautet, dass die Daten zu den Arbeitslosenansprüchen einen Durchbruch erzielen müssen 323.000 auf den 4-wöchigen Umzug; wir sind immer noch unter 200.000 auf den wöchentlichen Schlagzeilen.
Nun wird die Fed irgendwann in der Zukunft umschwenken. Sie braucht jedoch den Arbeitsmarkt, um zu brechen, weil sie glaubt, dass der beste Weg zur Bekämpfung der Inflation darin besteht, dass der Arbeitsmarkt viel weicher wird. Mein Zielwert dafür ist das Ende der Arbeitslosenansprüche 323.000 auf dem gleitenden Vier-Wochen-Durchschnitt.
Wenn diese Datenlinie schwächer wird, wird der Anleihenmarkt der Federal Reserve voraus sein und die 10-Jahres-Rendite nach unten schicken. Wie wir jedoch unten sehen können, sind die Arbeitslosenansprüche immer noch darunter 200.000.
Seltsamerweise sieht für mich in Bezug auf die 10-jährige Renditespanne alles richtig aus. Wenn die 10-Jahres-Rendite Anfang des Jahres mit den stärkeren Wirtschaftsdaten, die wir gesehen haben, unter 3,21 % gefallen wäre, hätte ich mich mit meiner Prognose geirrt. Die Daten sind jedoch stabil geblieben, und die Rendite muss noch unter 3 % fallen.
Die kommende Woche
Diese Woche steht weniger für wichtige Wirtschaftsdaten auf dem Kalender. Wir hatten heute ausstehende Hausverkäufe, und wir haben die FHFA Hauspreisindex und der S&P CoreLogic, Case-Shiller Hauspreisindex diese Woche, plus ein paar Herstellungsberichte und Bestellungen von Gebrauchsgütern.
Letzte Woche kamen die Wirtschaftsdaten viel besser als erwartet und insbesondere die Inflationsdaten waren in diesem Bericht stärker als in den Vormonaten. Arbeitslosenanträge werden jeden Donnerstag immer ein wichtiger Bericht sein, aber die großen Arbeitsdaten kommen nächste Woche heraus.
Höhere Hypothekenzinsen haben die Kaufantragsdaten, die einige Monate lang gut liefen, in Mitleidenschaft gezogen. Wenn die Hypothekenzinsen in der Nähe bleiben 7%wird es interessant sein zu sehen, ob mehr Menschen ein weiteres Jahr überspringen, in dem sie ihre Häuser zum Verkauf anbieten – dies wäre nicht positiv für den Wohnungsmarkt, da dies gleichzeitig das Bestandswachstum und die Nachfrage begrenzt.
Ich verstehe, dass dies ein First-World-Problem ist, was bedeutet, dass wir einen gewissen Nachholbedarf haben, wenn die Zinsen fallen, insbesondere darunter 5,75 %. Allerdings bevorzuge ich für diesen Tag einen größeren Bestandspuffer als heute in Amerika. 
Bis dahin hoffe ich, dass der Wohnungsmarkt zu einer Art Gleichgewicht zurückkehrt, und wir haben bereits den ersten Schritt getan – die Tage auf dem Markt über 30 Tage zurückzubekommen.