Obwohl die Hypothekenzinsen kurzzeitig unter die 6%-Schwelle fielen, gingen sowohl der Wohnungsbestand als auch die Hypothekennachfrage letzte Woche zurück. Lassen Sie uns in die Trendlinien des Wohnungsmarktes eintauchen.
Zunächst ist hier ein kurzer Überblick über den Wohnungsmarkt von letzter Woche:
- Die Kaufanwendungsdaten waren von Woche zu Woche um 10 % negativ – aber für das Jahr immer noch positiv
- Der Wohnungsbestand verringerte sich um 8.664 Einheiten, ein umfangreicherer Bestandsrückgang als in der Vorwoche
- Die 10-Jahres-Rendite hatte eine wilde Woche, und die Hypothekenzinsen brachen für einen Tag unter 6 % und stiegen dann nach der Zahl der Stellen, die höher als erwartet ausfielen
Anwendungsdaten kaufen
Wir haben letzte Woche mit einem Rückgang von 10 % beim Kauf von Apps gegenüber der Vorwoche einen Schritt zurück gemacht. Das ist nach einem positiven Wachstum von 25 % bzw. 3 % in den vorangegangenen zwei Wochen. Es ist enttäuschend, aber ich bitte Sie, sich an ein Schlüsseldatum zu erinnern – den 9. November 2022. Sobald Sie saisonale Anpassungen mit Kaufanwendungsdaten vornehmen, beginnt die Datenlinie dort, sich zu verbessern.
Wir sind gut im saisonalen Anstieg der Nachfrage nach Kaufanwendungen, wenn die Nachfrage wächst; Das bedeutet, dass der Zeitraum mit hohem Volumen auf dieser Datenlinie zwischen der zweiten Januarwoche und der ersten Maiwoche liegt. Nach Mai sinken die Gesamtmengen traditionell. Wir arbeiten in diesem Index von einem flachen Balken aus – sieben Jahre Wachstum wurden in einem Jahr im Jahr 2022 weggenommen. Der Balken ist so niedrig, dass wir darüber stolpern können! Allerdings haben sich die Kauf-Apps seit dem Wasserfall-Tauchgang am 9. November 2022 verbessert. Ich lege mehr Gewicht auf die Jahresdaten, und nicht nur die Blutung in dieser Datentrendlinie hat aufgehört, sondern selbst mit dem wöchentlichen Rückgang von 10 % in der letzten Woche konnten wir uns auch von den kürzlich geschaffenen Tiefs erholen.
Der Show-me-Teil des Immobilienmarktes beginnt mit diesem Sprung von einem extremen Tiefpunkt. Kaufanwendungsdaten werden 30-90 Tage lang nach vorne gesucht; Das Stoppen der Blutung von einer niedrigen Basis ist ein guter Anfang. Wir werden jedoch sehen, ob Hypothekenzinsen von 6 % gut genug sind, um in Zukunft ein gewisses Wachstum zu schaffen, oder ob der Wohnungsmarkt Zinsen in der Nähe von 5 % benötigt. Letztes Jahr, als die Zinsen auf 5 % fielen, sahen wir eine gewisse Nachfragebelebung. Aber dieses Niveau von 5 % hielt nicht lange an, und dann stiegen die Zinsen wieder auf 7,37 %. Wir könnten Volatilität in dieser Datenlinie sehen, bis sie sich stabilisiert, also habe ich die Leute gewarnt, große positive oder negative Bewegungen mit einem Körnchen Salz in den wöchentlichen Daten zu lesen, bis sich die Dinge beruhigen. Eines ist jedoch sicher, der Wohnungsmarkt hat einen funktionierenden Boden gefunden, und der wöchentliche Tracker ist kritischer denn je.
Wöchentliche Wohnungsinventur
Vor ein paar Wochen wurde ich ermutigt, dass wir einen leichten Anstieg des Lagerbestands und einen kleinen Rückgang in der folgenden Woche hatten. Wir hatten Wochen hintereinander mit einem merklichen Rückgang der wöchentlichen Bestandsdaten von Altos. In dieser Woche sind die Lagerbestände gesunken 8.664 Einheiten von der Vorwoche.
Wochenchart von Altos Research
Hoffentlich bekommen wir den saisonalen Lagerbestandsschub 2023 früher als in den letzten zwei Jahren. Es ist eine kleine Gnade, dass der Lagerbestand dieses Jahr immer noch höher ist als im letzten Jahr. Letztes Jahr sahen wir in diesem Zeitraum einen Bestandsrückgang; Die Hypothekenzinsen waren im vergangenen Jahr noch deutlich niedriger.
Da sich die Kaufanwendungsdaten ab dem 9. November 2022 zu verbessern begannen, passen sie in die zukunftsgerichtete Verkaufsdatenlinie für 30–90 Tage. Aufgrund der etwas besseren Nachfrage könnten wir jetzt etwas niedrigere Lagerbestände erhalten. Wir haben kürzlich gesehen, dass die Daten zu ausstehenden Hausverkäufen zum ersten Mal seit vielen Monaten wieder positiv wurden.
- Wöchentliche Bestandsänderung (27. Januar – 3. Februar 2023): Fell von 465.654 tÖ 456.990
- Dieselbe Woche im letzten Jahr (28. Januar – 4. Februar): Fiel ab 271.954 Zu 255, 662
Eine der Sorgen, die ich in Bezug auf den Immobilienmarkt hatte, ist der Bestandskanal nach 2020, der uns auf Allzeittiefs geführt hat. Als die Zinsen unter 4 % lagen, führte dies zu einer massiven Immobilieninflation. Jetzt, da die Zinsen über 6 % liegen, sehen wir nicht mehr die gleiche Art von Immobilieninflationsdaten, die wir von 2020 bis zum Durchbruch der Zinsen über 5,875 % im Jahr 2022 hatten. Wie Sie jedoch unten sehen können, haben wir nicht viel Luft zum Atmen um wieder unter Allzeittiefs zu kommen, wenn die Nachfrage anzieht und die Lagerbestände nicht wachsen. Wir haben jetzt kein Problem mit hohem Preiswachstum und sollten es auch nicht mit Zinsen über 6 % sein, wie wir 2020, 2021 und Anfang 2022 gesehen haben, als die Hypothekenzinsen niedriger waren. Wie Sie unten sehen können, haben wir nicht viele Wohnungsprodukte für ein Land mit 330.000.000 Einwohnern.
NAR-Lagerbestände: 970.000
Wir sollten den saisonalen Lagerbestandsschub bald in die Höhe treiben; Ich hoffe, wir tun es. Die Frage ist im Moment, wie stark die Nachfrage die Lagerbestände erreicht? Und sollten wir uns Sorgen machen, wenn die Daten für neue Einträge in diesem Jahr nicht stark wachsen? Ich würde mir Sorgen machen, wenn ich du wäre. Ein großartiges Diagramm von Freddie Mac zeigt die Probleme mit zu hohen Zinsen, wenn neue Listungsdaten zurückgehen. Wenn ich nach mehr Inventar suche, suche ich nach mehr Verkäufern, die Käufer von Häusern sind, sobald sie verkauft sind; dies bringt uns zurück zu einem regulären Wohnungsmarkt.
Eine Sache, die wir nach COVID-19 gesehen haben, ist, dass wir einen Wasserfallsprung in der Nachfrage haben können, wenn neue Auflistungsdaten zurückgehen. Das erste Mal war eine globale Pandemie, und sobald die Menschen wieder zum Standard zurückkehrten, wuchsen die Daten zu neuen Einträgen ebenso wie die Verkäufe. Im Jahr 2022 waren die Zinsen einfach zu hoch, als dass die Menschen nach dem Verkauf ein anderes Haus verkaufen und kaufen wollten.
10-Jahres-Rendite und Hypothekenzinsen
Letzte Woche hatten wir viel Action, sind aber wieder nirgendwo gelandet. Die Fed-Sitzung schickte die Anleiherenditen nach unten, nur um einen Teil dieser Bewegung bis zum Ende des Tages wiederzuerlangen, und dann schossen die Anleiherenditen am Freitag nach dem besser als erwarteten Arbeitsmarktbericht in die Höhe. https://www.housingwire.com/articles/positive-jobs-report-sends-mortgage-rates-higher/
Ich habe lange betont, dass unten brechen 3,42 % Das 10-jährige Jahr würde hart werden, so sehr, dass ich scherze, dass ich Gandalf aus „Herr der Ringe“ herausgebracht habe, der sagt, du sollst nicht bestehen. Nun, wir können das seit einiger Zeit nicht mehr. Die Hypothekenzinsen brachen letzte Woche zum ersten Mal seit einiger Zeit wieder unter 6 %, stiegen aber wieder an 5,99 % Zu 6.19% nach den stärker als erwarteten Beschäftigungsdaten.
Ein Teil meiner Prognose für 2023 für die 10-Jahres-Rendite ist, dass die 10-Jahres-Renditespanne dazwischen liegen sollte, wenn die Wirtschaft stabil bleibt 3,21 %-4,25 %dh Hypothekenzinsen zwischen 5,75 %-7,25 %. Bei wirtschaftlicher Schwäche könnten die Anleiherenditen schnell auf fallen 2,72 %, Hypothekenzinsen in der Nähe nehmen 5%. Bisher sind die Wirtschaftsdaten stabil geblieben, mit einigen jüngsten positiven Daten vom Wohnungsmarkt, da das Vertrauen der Bauherren und die Daten zu den bevorstehenden Hausverkäufen ein gewisses Wachstum von epischen Tauchgängen nach unten gezeigt haben.
Die kommende Woche
Letzte Woche hatten wir eine Reihe von Arbeitsdaten, die sehr positiv waren über 11 Millionen Stellenangebote, Arbeitslosenansprüche unter 200.000 und eine Arbeitslosenquote von 3,4 %. Wir hatten all dies, während die Wachstumsrate der Inflation immer noch fiel und die Lohnwachstumsdaten fielen – so viel dazu, dass wir eine Rezession mit Arbeitsplatzverlusten brauchten, damit die Wachstumsrate der Inflation sinkt.
Diese Woche wird eine sehr leichte Wirtschaftsdatenwoche sein; wir haben die Handelsbilanzdaten vom Dienstag, die kritischen Arbeitslosenanträge vom Donnerstag und den Verbraucherindex von Michigan vom Freitag. Wir wollen die Arbeitslosenansprüche immer genau im Auge behalten, weil mein gesamter Fed-Schwenkpunkt nur auf dem Zusammenbruch des Arbeitsmarktes basiert, und das würde erfordern, dass die Arbeitslosenansprüche ankommen 323.000 auf dem gleitenden Vier-Wochen-Durchschnitt, von dem wir noch weit entfernt sind 191.750. Die Fed konzentriert sich mehr auf Inflation und Lohnwachstum, sodass wir positive Wirtschaftsdaten haben können, ohne uns Gedanken darüber machen zu müssen, dass die Fed aggressiver vorgehen muss.
Ich finde es urkomisch, dass die Leute, die sagten, wir seien letztes Jahr in einer Rezession, jetzt schreien, dass die Fed aggressiver wird, weil die Wirtschaft zu stark ist und die Inflation zunehmen kann. Ich bin seit dem 5. August 2022 auf Recession Watch, aber die beiden Dinge, die ich sehen muss, um eine sanftere Landung oder eine leichtere Rezession zu schaffen, sind die gleichen Dinge, die ich am 5. August geschrieben habe.
Wie könnte sich das vor diesem Hintergrund umkehren? Nun, die zwei einfachen Antworten lauten:
1. Die Kurse fallen den Wohnungssektor wieder in Gang zu bringen
2. Die Wachstumsrate der Inflation sinkt, und die Fed stoppt die Zinserhöhungen und kehrt den Kurs um, wie sie es 2018 getan hat
Die Wachstumsrate der Inflation hat sich abgekühlt und die Hypothekenzinsen sind von den jüngsten Höchstständen gefallen, aber die Fed zieht immer noch an. Sie sind fast fertig, aber nicht in der Nähe von Zinssenkungen. Wir haben nicht alles, was ich will, aber es ist ein Anfang. Beim Wohnungsbau und in der Zukunft dreht sich alles um Hypothekenzinsen, und das Wachstum der Inflation und Wirtschaftsdaten werden jede Woche kritisch zu überwachen sein.