Die schwere Kriminalität in der Bundesverwaltung für Wohnungswesen Das Kreditportfolio liegt jetzt weit unter seinem Pandemie-Höhepunkt, und die Abteilung für Wohnen und Stadtentwicklung Diese nachhaltige Verbesserung wird bei der Anpassung der Hypothekenversicherungsprämien berücksichtigt.
Laut FHA waren im Dezember 2021 7,28 % der FHA-Darlehen ernsthaft überfällig, gegenüber einem saisonbereinigten Höchststand von 12,04 % im März 2021 neuster Bericht.
Potomac-Partnerein Beratungsunternehmen mit Fokus auf FHA, sagte, dass die Zahl der ernsthaft überfälligen Kredite bis Januar 2022 auf 422.349 oder 5,75 % zurückgegangen sei, basierend auf Daten der Neighborhood Watch der FHA.
Ein HUD-Sprecher sagte, die Normalisierung der Zahlungsrückstände sei „in der Tat ein sehr positives Zeichen und etwas, das wir weiterhin beobachten“.
„Natürlich wird eine fortgesetzte und nachhaltige Verbesserung bei der Lösung des ernsthaft überfälligen Kreditportfolios bei unserer Analyse der Prämienpreise für Hypothekenversicherungen berücksichtigt werden“, bemerkte der HUD-Sprecher.
Ein Bericht veröffentlicht im Februar von der Amerikanisches Unternehmensinstituteine in Washington DC ansässige konservative Denkfabrik, prognostizierte, dass es bei der derzeitigen Rückgangsrate bis Juni 2022 dauern wird, bis die schwere Kriminalität wieder auf das Niveau vor der Pandemie zurückkehrt.
Der stetige Rückgang der Ausfallquoten wirft erneut die Frage auf, ob HUD zu niedrigeren Hypothekenversicherungsprämien übergehen wird. Bisher hat es keine Pläne dazu signalisiert.
Im März 2021 hat HUD Sec. Marcia Fudge sagte, dass die Agentur „keine kurzfristigen Pläne“ habe, die Prämienpreise für Hypothekenversicherungen der FHA zu ändern.“
HUD-Beamte erklärten in ihrem Jahresbericht an den Kongress, dass der Grund dafür mit einer erhöhten Anzahl säumiger Kreditnehmer im FHA-Portfolio zu tun habe und dass Zwangsvollstreckungen dazu führen könnten, dass die Immobilienpreise sinken.
Gefangen im Sicherheitsnetz
Ehemalige HUD-Mitarbeiter und andere Interessenvertreter der Branche führen die Normalisierung schwerer Zahlungsverzüge auf das Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act zurück, das Kreditnehmern mit staatlich abgesicherten Hypotheken über ein Jahr Nachsicht gewährte.
Interessengruppen sagen auch, dass der Schritt der FHA, zahlreiche Optionen zur Verlustminderung anzubieten, die finanziellen Auswirkungen der Pandemie auf die Kreditnehmer abgeschwächt habe.
Karan Kaul, leitender wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Städtisches Institutsagte, dass es vor zwei Jahren eine „kräftige politische Reaktion“ gegeben habe, bei der Nachsicht auf dem gesamten Hypothekenmarkt eingeführt und ein Moratorium für Zwangsvollstreckungen dazu beigetragen habe, alle pandemiebedingten Schwierigkeiten zu lindern.
Seitdem haben die meisten Kreditnehmer, die ihre Stundungspläne verlassen, entweder wieder Hypothekenzahlungen geleistet oder ihre Hypothek refinanziert, um von niedrigeren Zinsen zu profitieren, sagte Kaul.
Andere Kreditnehmer arbeiten noch an der Verlustminderung, was die Ausfallquoten weiter senken könnte.
In der Vergangenheit hatten FHA-Darlehen eine höhere Ausfallrate als herkömmliche Zinssätze, sagte Ted Tozer, ehemaliger Präsident von Ginnie Mae.
Tozer sagte, dass FHA-Kreditnehmer immer anfälliger für wirtschaftlichen Druck sein werden und dass sie normalerweise nicht über das gleiche Maß an Sparreserven verfügen wie Kreditnehmer mit herkömmlichen Krediten.
„Die FHA wurde entwickelt, um Kreditnehmern beim Kauf ihrer ersten Häuser zu helfen, und die Verwaltung geht damit Risiken ein [Fannie Mae] und [Freddie Mac] nicht wollen“, sagte er.
Kaul fügte hinzu, dass mit erhöhten Zahlungsrückständen im Portfolio der FHA zu rechnen sei.
„[The FHA is] wird immer einen höheren Anteil an Krediten in seinem Portfolio haben, die am Ende in Verzug geraten“, bemerkte Kaul. „Aber noch einmal, wenn Sie sich die FHA-Strafquote ansehen [compared to two years ago] Sie ist drastisch gesunken und wir erwarten, dass diese Zahl in den kommenden Monaten sinken wird.“
Der Gletscheranstieg der FHA-Zwangsvollstreckungen
Trotz des Rückgangs der FHA-Ausfälle nehmen die Zwangsvollstreckungen im Kreditportfolio der Verwaltung zu. Das liegt vor allem an der Ende des Zwangsvollstreckungsmoratoriums am 31. Juli 2021.
Ein von AEI veröffentlichter Bericht ergab, dass die FHA-Abschottungsraten jetzt das Vorpandemieniveau von etwa 75.000 überschreiten. Im Dezember 2021 befanden sich laut dem Bericht der Denkfabrik insgesamt 130.000 Wohnungen in der Zwangsvollstreckung.
Kaul betonte, dass die Zahl der Zwangsvollstreckungen zwar zunehme, die Zahl der Häuser in der Zwangsvollstreckung aber immer noch „sehr, sehr gering“ sei.
„Was Sie heute in Bezug auf zunehmende Zwangsvollstreckungen sehen, ist nicht etwas, das auf die FHA beschränkt ist, es passiert im ganzen Land“, sagte Kaul.
AEI schrieb in seinem Bericht, dass eine große Welle von FHA-Zwangsvollstreckungen aufgrund der Optionen für die Stundung gestundeter Zahlungen, erweiterter Änderungen und des schnellen Anstiegs der Eigenheimpreise unwahrscheinlich sei.
Die Denkfabrik argumentiert auch, dass viele verbleibende säumige Eigentümer eine Zwangsvollstreckung vermeiden könnten, indem sie ihre Immobilien verkaufen und ihre Hypothek abzahlen, insbesondere angesichts der stark steigenden Immobilienpreise, die im Dezember 2021 im Jahresvergleich um 18,5 % gestiegen sind.
FHA-Verzugsfälle könnten sich auch „im Laufe der Zeit durch neue Möglichkeiten, die eine sich verbessernde Wirtschaft bietet, von selbst lösen“, sagte AEI.
Das Post-HUD sagt, dass FHA-Ausfälle „positives Zeichen“ sind, da es die Prämienpreise abwägt, die zuerst auf HousingWire erschienen sind.