Die Zinsen für neue Hypotheken steigen weiter und lassen Millionen von Menschen in Großbritannien – von denen, die zu einem neuen Geschäft wechseln möchten, bis hin zu Möchtegern-Erstkäufern – sich über ihre Optionen Gedanken machen.
Nach der Zinserhöhung um 0,5 Prozentpunkte in der vergangenen Woche suchen viele Hypothekenkreditnehmer, die sich Sorgen um steigende Kosten machen, wenig überraschend Schutz bei einem festen Zinssatz – aber die jetzt angebotenen Angebote sind deutlich teurer als die, die noch vor wenigen Monaten angeboten wurden.
Die Umstände sind bei jedem anders, aber hier sehen wir uns einige der Optionen und Dinge an, die für verschiedene Kategorien von Kreditnehmern zu berücksichtigen sind.
Diejenigen, deren Festzinsvertrag in den nächsten 6-12 Monaten ausläuft
Mehrere hunderttausend Menschen fallen in diese Kategorie – vielleicht mehr als 1 Million.
Wenn Ihr Geschäft nicht in 12 Monaten endet, sind Ihre Möglichkeiten eingeschränkter, aber wenn es in vielleicht sechs oder sieben Monaten endet, gibt es Dinge, die Sie jetzt tun können.
Die schlechte Nachricht für diejenigen, deren Vertrag bald endet und die einen neuen Festzins abschließen möchten, ist, dass der Preis für diese in die Höhe geschossen ist. Der Finanzdatenanbieter Moneyfacts diese Woche gesagt dass die durchschnittliche neue fünfjährige Festhypothek auf 4,08 % gestiegen ist – gegenüber 2,64 % im Dezember letzten Jahres. Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels lagen die günstigsten fünfjährigen Fixes bei etwa 3,1 %. Ähnlich verhält es sich mit zweijährigen Fixes, wobei der aktuelle Durchschnitt bei 3,95 % und der günstigste bei etwa 2,8 % liegt.
Sollten Sie also jeden letzten Tropfen aus Ihrem aktuellen Geschäft herausholen, auf der Grundlage, dass es billiger sein wird als ein neues festes Geschäft, zu dem Sie wechseln würden? Oder gibt es ein Argument für einige Leute, jetzt zu kündigen und zu einem neuen Geschäft zu wechseln, bevor die Preise noch weiter steigen, oder sich für ein paar Monate einen zuzulegen?
Wenn es darum geht, vorzeitig aus einem Geschäft auszusteigen, fallen bei den meisten festverzinslichen Produkten während der anfänglichen Laufzeit Gebühren für vorzeitige Rückzahlungen (ERCs) an. „Diese variieren je nach Kreditgeber, können aber Tausende von Pfund kosten, weshalb die meisten Kreditnehmer warten, bis die ERCs auslaufen, bevor sie eine Umschuldung vornehmen“, sagt Mark Harris vom Hypothekenmakler SPF Private Clients.
Sie müssten rechnen, was Sie bezahlen müssten, um früh auszusteigen, und was Sie theoretisch sparen könnten, wenn Sie jetzt statt später umziehen – aber das Problem ist, dass wir nicht wissen, wie viel höher der Neupreis ist Festpreisangebote wird gehen.
„Die Alternative besteht darin, bei Ihrem aktuellen niedrigen Zinssatz zu bleiben und rechtzeitig etwas in die Waagschale zu werfen, wenn Ihr Geschäft zu Ende geht“, sagt David Hollingworth vom Broker L&C Mortgages.
Die gute Nachricht ist, dass Umschuldungsangebote in der Regel bis zu sechs Monate gültig sind. Wenn Ihr Geschäft also beispielsweise in fünf oder sechs Monaten endet, können Sie jetzt ein Geschäft reservieren.
Auf diese Weise, so Hollingworth, „holen Sie das Beste aus dem heraus, was Sie derzeit haben, sichern sich aber auch einen aktuell verfügbaren Preis“.
Laut Moneyfacts ist die „Haltbarkeit“ eines neuen Hypothekengeschäfts auf ein neues Tief von nur 17 Tagen gesunken, da die Kreditgeber ihre Angebote zurückziehen und neu auspreisen. Daher ist schnelles Handeln angesagt. Das heißt, sobald Sie den vollständigen Antrag gestellt haben, sollte dies die Rate sichern.
Harris sagt, die Leute sollten ihre Hypothekenunterlagen überprüfen und herausfinden, wann ihr Geschäft ausläuft. „Planen Sie etwa sechs bis sieben Monate vor diesem Datum im Voraus und prüfen Sie, was Sie tun möchten und was verfügbar ist. Ein unabhängiger Hypothekenmakler kann Ihnen bei all den verschiedenen Optionen helfen. Dies gibt Ihnen auch Zeit, Ihren Papierkram zu arrangieren oder zu organisieren, da dies von einem neuen Kreditgeber angefordert werden kann. Ihr bestehender Hypothekenanbieter wird sich wahrscheinlich auch mit Ihnen in Verbindung setzen und Ihnen einige Umschuldungsoptionen anbieten.“
Diejenigen, die auf dem variablen Standardzinssatz (SVR) ihres Kreditgebers sitzen
Etwa 1,1 Millionen Kreditnehmer sind auf einem SVR. Diese können sich nach Ermessen des Kreditgebers ändern, aber die meisten Menschen werden wahrscheinlich einen Anstieg ihrer monatlichen Kosten nach der letzten Zinserhöhung feststellen.
Der durchschnittliche SVR liegt jetzt bei 5,17 % – laut Moneyfacts der höchste Wert seit 2008.
In den meisten Fällen sollten Kreditnehmer mit einem hohen SVR „so schnell wie möglich davon loskommen“, sagt Jonathan Harris vom Makler Forensic Property Finance.
Mark Harris fügt hinzu, dass Umstände, in denen es vorteilhaft sein kann, auf dem SVR zu bleiben, unter anderem sein können, wenn Sie sich dem Ende Ihrer Hypothek nähern oder einen niedrigen Kreditbetrag haben.
Wenn sich Ihre Umstände geändert haben und Sie nicht glauben, dass Sie eine Umschuldung vornehmen können, erhalten Sie durch den Wechsel zu einem anderen Angebot Ihres bestehenden Kreditgebers einen günstigeren Zinssatz, ohne dass Sie einen vollständigen Antragsprozess durchlaufen müssen.
Diejenigen, die einen Basistarif-Tracker-Deal abgeschlossen haben
Etwa 800.000 Kreditnehmer haben eine Tracker-Hypothek. Diese steigen und fallen entsprechend den offiziellen Kreditkosten.
Wenn Sie immer noch einen lebenslangen Tracker mit einem sehr niedrigen Gehaltssatz haben, den Sie vor vielen Jahren abgeschlossen haben, könnte es sinnvoll sein, vorerst zu bleiben und vielleicht in ein paar Monaten eine Umschuldung in Betracht zu ziehen, sagt Jonathan Harris.
Einige Kreditnehmer entscheiden sich möglicherweise tatsächlich dafür, jetzt einen Tracker-Deal abzuschließen, da der Zinssatz in einigen Fällen niedriger ist, als Sie mit einem Fix erzielen können, sagt Hollingworth. Zum Beispiel hatte Skipton Building Society zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels einen Deal, bei dem Sie zwei Jahre lang den Basiszinssatz der Bank of England plus 0,66 % zahlen – derzeit also 2,41 %.
Wenn Ihnen steigende Zinsen jedoch schlaflose Nächte bereiten, ist ein fester Zinssatz wahrscheinlich eine gute Idee.
Wäre Erstkäufer
„Sie sollten wie gewohnt mit den Grundlagen weitermachen: Sparen, ihre Kreditakten und ausstehenden Schulden aufräumen und ihre regelmäßigen Ausgaben minimieren“, sagt Jonathan Harris und fügt hinzu: „Stellen Sie sicher, dass Sie es sich wirklich leisten können, auf dem aktuellen Niveau zu kaufen, und können Ihre Hypothekenschulden ohne allzu große Schwierigkeiten bedienen.“
Was mit dem Markt passiert, ist natürlich entscheidend: Laut Halifax fielen die Immobilienpreise in Großbritannien im Juli zum ersten Mal seit mehr als einem Jahr.
Hohe Hauspreise bedeuten, dass eine große Anzahlung aufgebracht werden muss, und Möchtegern-Erstkäufer müssen sich auch mit höheren Festzinsgeschäftskosten und höheren Ausgaben (Energierechnungen usw.) auseinandersetzen, die sich auf ihre Kreditaufnahme auswirken.