Die Hypothekenzinsen haben sich seit Anfang dieses Jahres auf rund 6,5 % fast verdoppelt, aber sie haben möglicherweise nicht ihren Höhepunkt erreicht, was die meisten potenziellen Käufer vor die Herausforderungen der Erschwinglichkeit stellt Bundesreserve schwört, die Inflation zu zähmen.
Nach der Entscheidung der Fed, die Zinsen am Mittwoch um weitere 75 Basispunkte anzuheben, kündigte die Zentralbank an, die Zinsen im Jahr 2023 um bis zu 4,6 % anzuheben. Goldmann Sachs prognostiziert eine Erhöhung um 75 Basispunkte bei der Sitzung im November, gefolgt von einer Erhöhung um 50 Basispunkte im Dezember und einer Erhöhung um 25 Basispunkte im Januar 2023.
Die Zinssätze können steigen, wenn die Wirtschaft stabil bleibt, Logan Mohtashami, Lead Analyst bei GehäuseWire sagte. „Allerdings dreht sich hier alles um ein Tauziehen, wie lange die Wirtschaft noch expandieren darf.“
Der kurzfristige Zinssatz der Fed wirkt sich nicht direkt auf die langfristigen Hypothekenzinsen aus, steuert jedoch die Marktaktivitäten, um höhere Zinsen zu schaffen und die Nachfrage zu verringern. Die Zeit wird zeigen, ob der Hypothekenmarkt die Zinserhöhung der Fed am Mittwoch bereits eingepreist hatte, aber viele Branchenbeobachter prognostizieren für die kommenden Monate einen weiteren Anstieg der Hypothekenzinsen, bis die Zentralbank mit ihrer Straffung ihrer Geldpolitik nachlässt.
„Bevor die Federal Reserve diese Woche den Federal Funds Rate um 0,75 Prozentpunkte anhob, waren die Hypothekenzinsen bereits um einen ähnlichen Betrag gestiegen“, sagte Holden Lewis, Haus- und Hypothekenexperte bei NerdBrieftasche. „Jetzt hat die Fed signalisiert, dass sie die Zinsen in diesem und im nächsten Jahr noch mehrmals anheben wird, sodass die Hypothekenzinsen viel Spielraum haben, um noch weiter zu steigen.“
Wir sehen in absehbarer Zeit keine sinnvolle Rückkehr des Neubaus. Unser Makroausblick ist, dass die Nachfrage nach Wohnraum mittel- bis langfristig aus dem Gleichgewicht mit dem Angebot bleiben wird.
Kurt Carlton, Präsident von New Western
„Der Trickle-down-Effekt steigender Kreditkosten bedeutet, dass Hauskäufer weiterhin höhere monatliche Zahlungen spüren werden“, fügte George Ratiu, Manager für Wirtschaftsforschung bei, hinzu Immobilienmakler.com.
Da der Zinssatz für eine 30-jährige Hypothek 300 Basispunkte höher ist als 2021, sieht sich der Käufer eines Hauses zum Durchschnittspreis in dieser Woche mit einer monatlichen Zahlung konfrontiert, die 66 % höher ist als in derselben Woche im Jahr 2021, stellte Ratiu fest.
Marty Green, Direktor einer Anwaltskanzlei für Hypotheken Polunsky Beitel Grünbeschrieb den zunehmenden Erschwinglichkeitsdruck auf dem Wohnungsmarkt als „kaltes Wasser auf einen hektischen Wohnimmobilienmarkt werfen“.
„Wo 2021 und Anfang 2022 ‚Lagerbestand‘ die große Sorge war, geht es heute um ‚Erschwinglichkeit‘, wobei die Kombination aus erheblichen Preiserhöhungen und steigenden Zinsen einfach immer mehr Amerikaner aus dem Markt drängt“, sagte Green.
Die Zahl der Verkäufe bestehender Eigenheime spiegelt wider, wie der Wohnungssektor von der Zinspolitik der Fed beeinflusst wurde. Die Verkäufe bestehender Eigenheime gingen im August sieben Monate in Folge zurück und gingen im vergangenen Monat ab Juli um 0,4 % auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 4,8 Millionen Einheiten zurück, so die Bundesverband der Immobilienmakler (NAR). Die Verkäufe bestehender Eigenheime sind im Jahresvergleich um 19,9 % zurückgegangen.
Sie (Käufer mit geringerer finanzieller Stabilität) müssen in die umliegenden Städte gehen, anstatt dort zu sein, wo jeder sein möchte, weil sie sich die begehrteren Lagen nicht mehr leisten können.
Will Savage, LO bei PMC Mortgage
Obwohl sich das Wachstum der Eigenheimpreise verlangsamt hat und die Nachfrage nachgelassen hat, hält das knappe Angebot die Preise hoch. Der durchschnittliche Preis bestehender Häuser stieg im August gegenüber dem Vorjahr um 7,7 % auf 389.500 $. Während sich die Immobilienpreise normalerweise im Juli und August verlangsamen, stiegen sie im Juni auf ein Allzeithoch von 413.800 $.
Da die Hypothekenbranche das aktuelle Zinsumfeld als „notwendige Anpassungsphase“ akzeptiert, wird von den Kreditgebern erwartet, dass sie „kreative Hypothekenprodukte“ einführen, um mehr Kreditnehmer anzulocken, sagte Kurt Carlton, Mitbegründer und Präsident der Immobilieninvestmentfirma Neuer Western.
„Wir sehen in absehbarer Zeit keine sinnvolle Rückkehr des Neubaus. Unser Makroausblick ist, dass die Nachfrage nach Wohnraum mittel- bis langfristig aus dem Gleichgewicht mit dem Angebot bleiben wird“, sagte Carlton.
Laut NAR waren im August 1,28 Millionen bestehende Häuser auf dem Markt und es würde 3,2 Monate dauern, bis der aktuelle Bestand an bestehenden Häusern im Verkaufstempo des letzten Monats erschöpft wäre. Eine fünf- bis siebenmonatige Versorgung wird als gesundes Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage angesehen.
Kreditsachbearbeiter erhalten einen genauen Blick darauf, wie viel Käufer und kapitalschwache Käufer im Umfeld steigender Zinsen zu teuer bezahlt werden.
Will Savage, ein Kreditgeber bei PMC-Hypotheksieht viele vorab genehmigte Kunden, die aufgrund der Zinserhöhungen erneut für eine Hypothek genehmigt werden müssen.
Mit höheren monatlichen Hypothekenzahlungen werden Käufer, die Geld hatten, verängstigt, und einige derjenigen mit weniger finanzieller Stabilität werden ausgepreist, erklärte Savage.
„Sie (Käufer mit geringerer finanzieller Stabilität) müssen in die umliegenden Städte gehen, anstatt dorthin, wo jeder sein möchte, weil sie sich die begehrteren Lagen nicht mehr leisten können.“
Und diejenigen Käufer, die sich für den Kauf entscheiden, „wählen möglicherweise eher eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM), da ihre anfänglichen Zahlungen niedriger sind als bei einer Hypothek mit festem Zinssatz“, sagte Michele Raneri, Vizepräsident der US-Forschung und Beratung bei TransUnion.
Käufer werden mehr Auswahlmöglichkeiten haben als in den letzten Jahren.
Matt Topping, LO bei Movement Mortgage
Die Funktionsweise von ARMs besteht darin, dass die Kreditgeber niedrigere Hypothekenzinsen für die anfängliche Laufzeit anbieten, in der Regel drei, fünf, sieben Jahre. Nach Ablauf dieser Anfangsphase werden die Zinsen regelmäßig auf der Grundlage einer Benchmark oder eines Index, wie z. B. der Secured Overnight Financing Rate (SOFR), auf der Grundlage tatsächlicher Transaktionen auf dem Treasury-Repo-Markt angepasst.
Etwa 9,1 % der gesamten Hypothekenanträge betrafen ARMs für die Woche bis zum 16. September, so die Verband der Hypothekenbanken (MBA). Das Volumen ist etwas niedriger als im Mai, als es ein 14-Jahres-Hoch von fast 11 % aller Hypothekenanträge für Wohnimmobilien erreichte.
Während einige Immobilienmarktbeobachter, einschließlich Ratiu, erwarten, dass die Haushaltsfinanzen durch steigende Kosten und einen Mangel an zum Verkauf stehenden Häusern unter Druck geraten werden, sehen einige hoffnungsvolle Kreditsachbearbeiter Chancen für Käufer, da sie möglicherweise Preissenkungen sehen.
„Die Verkäufer beginnen bereits zu erkennen, dass wir seit ein paar Jahren einen großartigen Lauf hatten und dass wir mehr Lagerbestand erhalten“, sagte Matt Topping, ein leitender Kreditsachbearbeiter bei Bewegungshypothek.
„Käufer werden mehr Auswahl haben als in den letzten Jahren. Sie werden auch weniger Konkurrenz haben und ich denke, sie werden Verkäufer sein, die offener für Dinge sind, an die sie vor sechs Monaten, vor einem Jahr vielleicht noch nicht einmal gedacht haben.“
Die Post-Hypothekenzinsen haben viel Spielraum, um noch höher zu steigen, erschienen zuerst auf HousingWire.