Michael Elefanten
- Michael Elefante und seine Frau bauten ein Portfolio von sechs Ferienwohnungen in Tennessee und Florida auf.
- Sie kauften 2019 ihre erste Immobilie zur Kurzzeitmiete und skalierten, während sie Vollzeit arbeiteten.
- Hier sind die besten Ratschläge von Elefante für Leute, die in kurzfristige Mietinvestitionen einsteigen möchten.
Dieser Essay basiert auf einem Gespräch mit Michael Elefante, einem Immobilieninvestor und Airbnb-Superhost. Es wurde für Länge und Klarheit bearbeitet.
Meine Frau Jill und ich kauften im November 2019 unser erstes Objekt zur Kurzzeitmiete, nachdem wir nach Nashville gezogen waren. Ich dachte, es wäre eine lukrative Investition, jetzt, wo wir in einem Tourismus-Hotspot leben.
Bis März 2020, nur drei Monate nachdem wir unsere Immobilie auf Airbnb eingestellt hatten, sollten wir 7.000 $ Gewinn machen. Obwohl COVID-19-Stornierungen dieses Ziel beeinträchtigten, war das Ertragspotenzial aus der Investition in STR-Immobilien klar.
Wir haben weiterhin Vollzeit gearbeitet und gleichzeitig unser Kurzzeitmietportfolio skaliert. Im Mai 2020 haben wir unsere Pensionsfonds aufgelöst, um unsere zweite Immobilie in Nashville zu kaufen. Drei Monate später nutzten wir Einsparungen aus unseren Gehältern und dem Cashflow aus unseren Immobilien, um eine Anzahlung für eine Hütte in Gatlinburg, Tennessee, zu hinterlegen.
Wir besitzen und verwalten jetzt sechs Airbnb-Immobilien, die bis zu 118.000 US-Dollar pro Monat generieren, und ich betreibe ein erfolgreiches Online-STR-Coaching-Geschäft. In diesem Jahr haben sich unsere Buchungen bisher auf 740.000 US-Dollar belaufen.
Ich denke, wir waren so erfolgreich, weil wir uns darauf konzentrieren, ein Erlebnis zu verkaufen, nicht nur einen Ort zum Schlafen, sondern es war eine Lernkurve. Dies sind meine besten Ratschläge für Anfänger, um häufige Fallstricke bei der Investition in kurzfristig vermietete Immobilien zu vermeiden.
1. Führen Sie eine grundlegende Marktforschungsanalyse des Gebiets durch, in dem Sie kaufen oder mieten möchten
Als erstes sollten sich potenzielle Investoren die Reisetrends in der Gegend ansehen, in die sie investieren möchten. Dann recherchieren Sie die lokalen Gesetze und Vorschriften der Gegend in Bezug auf Kurzzeitmieten – lokale Regierungsseiten haben normalerweise diese Details.
Wenn ich mir bei einer Immobilie nicht sicher bin, rufe ich das Bauamt der Stadt oder des Landkreises an, um zu fragen, ob die Adresse rechtlich für eine kurzfristige Vermietung zugelassen ist.
2. Nutzen Sie so viel lokales Wissen wie möglich, indem Sie sich an Menschen wenden, die bereits in der Branche tätig sind
Die Suche nach einer rentablen Kurzzeitmiete unterscheidet sich von der Suche nach traditionellen Immobilien.
Um zu vermeiden, in einem Bereich zu investieren, der nicht lukrativ ist, finden Sie einen Immobilienmakler, der mit Investoren zusammenarbeitet oder Erfahrung mit kurzfristigen Ferienvermietungen in dem Bereich hat, in dem Sie kaufen möchten. Sie werden wissen, welche Standorte die besten für STRs sind und warum Menschen bereit sind, mehr zu bezahlen, um in einer bestimmten Postleitzahl zu bleiben.
3. Führen Sie eine gründliche Investitionsanalyse durch, bevor Sie in eine Immobilie investieren
Wenn Sie erwägen, in einen STR zu investieren, führen Sie immer zuerst eine vollständige Investitionsanalyse durch. Ich verwende eine Excel-Tabelle, um zu visualisieren, wohin mein Geld fließt und welche potenziellen Ergebnisse eine neue kurzfristige Mietinvestition haben wird.
Als ich mich zum ersten Mal mit der Investition in Immobilien befasste, habe ich online recherchiert und Investitionsrechner auf Websites wie Bigger Pockets verwendet, um die Anschaffungskosten, Betriebskosten, potenziellen Einnahmen und Kosten für Ergänzungen wie Möbel oder Dekorationen zu berechnen.
Dann führte ich eine Marktforschung zu anderen Kurzzeitmietobjekten in der Gegend durch, die der Immobilie, die ich anstrebte, ähnlich waren, und verglich ihre Preise und Eigenschaften. Ich würde mir auch AirDNA ansehen, um zu sehen, was ich für Tagessätze und Belegung in einem bestimmten Markt oder einer bestimmten Postleitzahl erwarten könnte.
Mit all diesen Informationen habe ich meine Investitionsanalysevorlage auf Google Sheets erstellt, die ich bis heute zur Analyse von Immobilien verwende.
4. Planen Sie immer das Worst-Case-Szenario ein
Ich verwende immer konservative Zahlen, wenn ich potenzielle Immobilien in meiner Google Sheet-Vorlage bewerte. Ich gebe etwas niedrigere als erwartete Tagessätze und Belegung und etwas höhere als erwartete Betriebskosten ein.
Sobald ich eine Immobilie habe, die meinen Return-on-Investment-Kriterien entspricht, unterziehe ich die Investition einem „Stresstest“. Ich lasse die Zahlen noch einmal laufen, um zu sehen, wo die Gewinnschwelle liegt und wie hoch der potenzielle Gewinn sein könnte. Das Laufen dieser Zahlen gibt mir viel Selbstvertrauen beim Kauf einer Immobilie.
Ich hatte nur einen großen unvorhergesehenen Kostenauftauchen. Eines unserer Häuser in Florida hat eine Poolheizung, und die Strom- und allgemeinen Wartungskosten waren in den meisten Monaten höher als erwartet. Unser monatlicher Cashflow ist geringer, aber das hat sich insgesamt nicht nachteilig auf die Investition ausgewirkt.
5. Investieren Sie in Property-Management-Software
Ich benutze derzeit Guesty und bezahle dafür 31 US-Dollar pro Monat. Property-Management-Software ermöglicht es Ihnen, mehrere Unterkünfte über Websites wie Airbnb, VRBO und Booking.com zu verwalten. Sie können einen synchronisierten Kalender und eine zentralisierte Korrespondenz für Check-in- und Check-out-Nachrichten haben.
Diese Software kann Sie vor Anfängerfehlern bewahren, die Ihre Bewertungen beeinträchtigen können, wie z. B. doppelte Buchungsorte.
6. Verwenden Sie dynamische Smart-Pricing-Software
Jeder sollte Smart-Pricing-Software wie Price Labs oder Wheelhouse nutzen. Diese Anwendungen passen die Übernachtungspreise Ihrer Anmietung automatisch an die Marktbedingungen an. Der Einsatz von Software kann Ihnen helfen, die Auslastung zu erhöhen und schneller den besten Preis für eine Immobilie zu finden, wenn Sie mit einem Markt nicht vertraut sind.
7. Reinigung und Wartung automatisieren und auslagern
Einer der größten Fehler, den Menschen machen, ist, ihre Immobilien selbst zu reinigen. Es mag kurzfristig kostengünstig sein, aber es ist nicht skalierbar.
Wenn Sie Ihr Portfolio aufbauen möchten, müssen Sie lernen, wie man auslagert. Betrachten Sie die Einstellung von Reinigungskräften als Effizienzsteigerung für Ihr Unternehmen. Tools wie TurnoverBnB und ResortCleaning helfen bei der Automatisierung der Kalendersynchronisierung.
8. Sehen Sie, was Ihre Konkurrenten anbieten, und übertreffen Sie sie
Verwenden Sie AirDNA, um die leistungsstärksten Unterkünfte in Ihrer Gegend zu finden, und überlegen Sie, warum Menschen diese Orte buchen möchten. Was sind ihre Designmerkmale? Haben sie Pools, Spielzimmer oder Whirlpools? Haben sie Akzentwände? Nutzen Sie dieses Wissen, um Ihre Vision für Ihre Immobilie auszuwählen und zu entwickeln.
Unser erstes Objekt befand sich in Nashville, wo Wandmalereien in der ganzen Stadt zu finden sind. Wir haben einen Künstler beauftragt, auf unserem Grundstück ein Wandgemälde zu schaffen, das Gäste zu uns lockte und uns von der Masse absonderte.
9. Unterschätzen Sie nicht die Ertragskraft guten Designs
Viele Leute konzentrieren sich nicht auf das Design, weil sie den Return on Investment nicht verstehen, wenn es um Design und STRs geht.
Wenn Sie kein großes Budget für Möbel und Design haben, ist mein Rat, sich nach einer kleineren Immobilie umzusehen, deren Einrichtung weniger kostet. Sie können auf Schnäppchenjagd für Möbel und Dekoration gehen. Es kann zeitintensiver sein als Online-Shopping, aber es spart Ihnen Geld und hebt Ihre Immobilie hervor.
Sobald Sie beginnen, Gewinne zu erzielen, können Sie mehr Geld ausgeben, um das Design zu aktualisieren oder einen Innenarchitekten einzustellen, was letztendlich Ihre zukünftigen Einnahmen und Ihren Cashflow steigert.
10. Verwenden Sie einen professionellen Fotografen
Fotos sind alles. Selbst die beste Unterkunft kann von Tausenden potenzieller Gäste umgangen werden, wenn das erste Foto in Ihrem Eintrag von schlechter Qualität ist.