Q Ich bin Anfang 20 und stehe kurz vor dem Abschluss der Uni. Durch Universitätsstipendien und Arbeit konnte ich etwa 20.000 £ sparen.
Ich möchte eine Immobilie kaufen, sobald ich anfange zu arbeiten (ich werde ab September 30.000 Pfund verdienen), aber ich weiß, dass ich es mir mit einem einzigen Gehalt viele Jahre lang nicht irgendwo in London leisten kann, selbst mit all dem, was ich ‘ habe gespeichert. Ich zögere, mich in ein Teileigentumsmodell einzukaufen, da ich Bedenken habe, dass der Preis für den Kauf des Rests der Immobilie aufgrund der weiter steigenden Immobilienpreise zusammen mit der Miete, die ich zusätzlich zur Hypothek zahlen müsste, zu teuer wird. Daher überlegte ich, eine Wohnung in einer anderen Stadt (z. B. Nottingham, Glasgow oder Birmingham) zu kaufen, um sie zu vermieten, während ich noch zu Hause wohne, und weiter für meine nächste Immobilie zu sparen.
Gibt es irgendwelche Nachteile? Ich mache mir Sorgen, die Verantwortung für die Vermietung einer Immobilie zu übernehmen, möchte aber auch nicht, dass meine Ersparnisse auf meinem Konto entwertet werden, da die Inflation und die Immobilienpreise weiter steigen. Ich bin mir nicht sicher, wie lange es dauern würde, bis ich mir eine schöne Wohnung in London leisten könnte, in der ich nicht mehr als eine Stunde pendeln müsste.
TA
EIN Ja, es gibt Nachteile. Der wichtigste ist, dass der Kauf einer Immobilie zur Vermietung – und nicht eines Hauses zum Leben – bedeutet, dass Sie nicht für die Erstkäuferbefreiung von der Stempelsteuer (SDLT) in Frage kommen, die für eine Immobilie in England verfügbar ist oder Nordirland. Dadurch sind die ersten 300.000 £ des Kaufpreises einer Immobilie, die bis zu 500.000 £ kostet, SDLT-frei, wobei der Betrag über 300.000 £ mit 5 % berechnet wird. Dies bedeutet auch, dass Sie, wenn Sie eine Immobilie für sich selbst kaufen, ohne das Mietobjekt zu verkaufen, SDLT zum höheren Satz (Standardsatz plus drei Prozentpunkte) auf den Kaufpreis Ihres Eigenheims zahlen müssen.
In Wales gibt es keine Erleichterung für Erstkäufer, während Erstkäufer in Schottland Steuererleichterungen auf die ersten 175.000 £ des Wertes einer Immobilie erhalten.
Hinzu kommt die Tatsache, dass der Kauf einer Mietimmobilie bedeutet, dass Sie anstelle einer Wohnimmobilienhypothek eine Miethypothek aufnehmen müssen. Die Kehrseite davon ist, dass Sie mit Buy-to-Let-Hypotheken in der Regel nicht mehr als 75 % der Bewertung der Immobilie durch den Hypothekengeber leihen können (was nicht mit dem Kaufpreis identisch ist). Bei einer Bareinlage von 20.000 £ könnten Sie also höchstens 60.000 £ leihen, was bedeutet, dass Sie nicht mehr als 80.000 £ für eine Immobilie ausgeben, was selbst in den Provinzen ein Kampf sein könnte. Bei einer Wohnungsbauhypothek sind einige Kreditgeber bereit, bis zu 95 % des Wertes einer Immobilie zu verleihen. Theoretisch könnte Ihre Einlage von 20.000 £ Ihnen also helfen, eine Immobilie im Wert von 400.000 £ zu kaufen. In der Praxis ist es jedoch angesichts Ihres Einkommens unwahrscheinlich, dass Sie sich bis zu 380.000 £ leihen können.
Angesichts Ihrer Bedenken, ein Fernvermieter zu werden, deuten die finanziellen Realitäten darauf hin, dass es an der Zeit sein könnte, Ihre Optionen zu überdenken – und möglicherweise das gemeinsame Eigentum erneut zu untersuchen – wenn Sie nicht möchten, dass Ihre Ersparnisse in Form von zinsgünstigen Ersparnissen an realem Wert verlieren Konto.
Dieser Artikel wurde am 9. Mai 2022 geändert, um klarzustellen, dass SDLT nur in England und Nordirland gilt, und um die entsprechende Situation für Erstkäufer in Wales und Schottland zu erläutern.