Von Tom Sims und John O’Donnell
FRANKFURT (Reuters) – Internationale Investoren meiden deutsche Immobiliengeschäfte, während sie auf einen Markt zurückgreifen, der sich in der schlimmsten Krise seit einer Generation befindet, was möglicherweise die Narben in Europas größter Volkswirtschaft vertieft.
Ausländische Käufer machten im ersten Quartal 35 % der Käufe von Gewerbeimmobilien aus, wie Daten von BNP Paribas (OTC:) Real Estate zeigen. Das ist weniger als in jedem anderen Jahr seit 2013 und erfolgt vor dem Hintergrund eines 70-prozentigen Einbruchs der Verkaufsmengen gegenüber dem Niveau vor der Pandemie 2020–2021.
Die düsteren Zahlen fallen mit einer Debatte zusammen, ob Deutschland wieder einmal der „kranke Mann Europas“ ist – ein Etikett, das dem Land Ende der 1990er Jahre verliehen wurde, als es mit wirtschaftlicher Stagnation und hoher Arbeitslosigkeit zu kämpfen hatte. Das Land hat jahrelang daran gearbeitet, dieses Etikett loszuwerden, aber es ist wieder aufgetaucht, da Deutschland sich von russischer Energie entwöhnt, sich in bürokratischen Hürden verheddert und rechtsextreme Politiker in den Umfragen zulegen.
Kurt Zech, einer der größten Entwickler Deutschlands, warnt davor, dass der Markt weiter kämpfen wird, bis ausländische Investoren zurückkehren.
„Die Amerikaner müssen zurückkommen. Wenn die Blackstones, die Blackrocks, die Morgan Stanleys dieser Welt und Carlyle und Apollo auf dem deutschen Markt kaufen, wird das gemerkt und dann werden wir alle wissen, dass wir jetzt am Tiefpunkt angekommen sind.“ Das sagte Zech in einem Interview mit Reuters aus seinem Hauptquartier in der nördlichen Stadt Bremen.
Niedrige Zinsen, billige Energie und eine starke Wirtschaft sorgten jahrelang für einen Boom im gesamten deutschen Immobiliensektor, der jährlich 730 Milliarden Euro (793,51 Milliarden US-Dollar) zur Wirtschaft des Landes beiträgt, was etwa einem Fünftel der deutschen Produktion entspricht.
Dieser Boom endete, als die grassierende Inflation die Europäische Zentralbank zwang, die Kreditkosten rasch zu erhöhen. Immobilienfinanzierungen versiegten, Geschäfte scheiterten, Projekte kamen ins Stocken, große Bauträger gingen pleite und einige Banken gerieten ins Wanken. Die Branche forderte Berlin zum Eingreifen auf.
Die Preise für Gewerbeimmobilien sind in den ersten drei Monaten des Jahres 2024 im Vergleich zum Vorjahr um weitere 9,6 % gesunken, nachdem sie im Jahr 2023 um 10,2 % gesunken waren – nach Angaben des VDP-Bankenverbandes, der weitere Belastungen vorhersagt.
„Deutschland war ein Leuchtfeuer der Stabilität in Europa und die Menschen strömten in Scharen hierher, um Immobilien zu kaufen“, sagte Carsten Brzeski, Chefökonom der niederländischen Bank ING in Deutschland, einem der größten Hypothekengeber des Landes.
„Jetzt gerät der Wirtschaftsmotor ins Stocken und muss gewartet werden. Es ist nicht mehr das glänzende Neue, das sich Investoren wünschen.“
Laut BNP Paribas entfielen 2023 37 % des Transaktionsvolumens bei deutschen Gewerbeimmobilien auf ausländische Investoren. Dies ist der niedrigste Wert des letzten Jahrzehnts. Im ersten Quartal sank der Anteil weiter auf 35 %.
Es gab Jahre, in denen Ausländer die Hälfte aller Gewerbeimmobilienverkäufe ausmachten, die den Großteil des deutschen Immobilienmarktes ausmachen und die Verkäufe von Wohnimmobilien in den Schatten stellen.
Während die hohen Zinsen die Immobilienmärkte weltweit belasteten, zeigte das jährliche Treffen der globalen Elite des Sektors im März in Cannes, Frankreich, dass Deutschland besonders stark betroffen war.
„Wo die Stimmung wirklich am schlechtesten ist, ist Deutschland“, sagte Simone Pozzato, Geschäftsführerin und Fondsmanagerin bei Hines, in einem Interview dort.
Ein anderer Manager eines europäischen Entwicklers, der namentlich nicht genannt werden wollte, sagte, man plane, Mitarbeiter aus Deutschland in Märkte wie Großbritannien zu versetzen, wo das Investoreninteresse stärker sei und wo man eine schnellere Erholung der Aktivität erwarte.
Hohe Energiekosten, eine schwache globale Nachfrage, eine disruptive Verlagerung hin zu Netto-Null-Wirtschaften und die wachsende Konkurrenz aus China werfen Fragen zum deutschen Wirtschaftsmodell auf. Einige Führungskräfte sagen, dass die historisch starke industrielle Basis des Landes kurz vor dem Zerfall steht.
Der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Lage senkte letzte Woche seine Prognosen und prognostizierte, dass die Wirtschaft in diesem Jahr kaum wachsen werde, während Bundeskanzler Olaf Scholz von „beispiellosen Herausforderungen“ sprach.
Einige Merkmale des deutschen Immobilienmarktes erschweren auch den Verkauf.
Deutschland baute sich aus den Trümmern des Zweiten Weltkriegs dezentral wieder auf, ohne eine dominierende Stadt. Das kann für ausländische Käufer abschreckend wirken, die eigentlich auf wirklich globale Zentren wie London oder Paris abzielen.
„Es ist … einfacher zu verstehen, wie diese Städte funktionieren. Es ist einfacher als Köln zu verstehen“, sagte Inga Schwarz, Forschungsleiterin bei BNP Paribas Real Estate.
Eine weitere Hürde: Deutsche Vermieter versuchen in der Regel, Abschwünge zu überstehen, ohne die Immobilienpreise drastisch zu senken, potenzielle Käufer abzuschrecken und die Ankurbelung der zur Wiederbelebung des Marktes erforderlichen Transaktionen zu verzögern.
„Internationale Marktteilnehmer kritisieren, dass in Deutschland große Immobilienbesitzer teilweise nur um wenige Prozentpunkte abgewertet haben, während andere Länder 20 bis 30 % abgewertet haben“, sagte Hela Hinrichs, Senior Research Analyst bei Jones Lang LaSalle.
Die wenigen Geschäfte, die es gibt, werden oft unter Zwang abgeschlossen. Signa, der pleitegegangene Immobilienkonzern, hat Vermögenswerte abgebaut, um seine Gläubiger zu begleichen, und der Vermieter Vonovia hat Wohnungen verkauft, um seine Schulden abzubauen.
„Wenn man sich viele der Deals genauer anschaut, erkennt man, dass sie ihre Besonderheiten haben“, sagt Marcus Cieleback, Research-Leiter beim deutschen Immobilien-Asset-Manager Patrizia. „Ist das wirklich eine Transaktion auf dem freien Markt oder handelt es sich möglicherweise um etwas anderes?“
Unterdessen fordert Zech, der Immobilienmagnat, dessen Name auf Baustellen in ganz Deutschland steht, die Banken dazu auf, den Geldfluss in die Branche aufrechtzuerhalten, damit Projekte abgeschlossen werden können, und hofft, dass sich der Markt noch in diesem Jahr erholt.
An potenzielle ausländische Käufer sagt er: „Meine Botschaft ist, dass es in Deutschland derzeit einige gute Projekte gibt.“
(1 $ = 0,9200 Euro)