David Sacks/Getty Images
- Die Immobilienpreise steigen in die Höhe, und Gutachter können nicht mithalten. Das macht den Hauskauf noch schwieriger.
- Gutachter beeinflussen, wie viel Käufer sich leihen können. Käufer sind bereit, zu viel zu bezahlen, aber Gutachter stoppen ihre Pläne.
- Bei Bieterkriegen, die den Markt erschüttern, unterschätzen Gutachter häufig, wie stark die Preise steigen.
Die Immobilienpreise in den USA steigen am schnellsten seit mindestens 45 Jahren.
Viele Gutachter finden es jedoch nicht so schlimm. Sie spielen diese Eigenheiminflation weiterhin herunter, was den Käufern, die bereits vom glühenden Markt heimgesucht wurden, ein weiteres Ärgernis hinzufügt.
Der Kauf eines Eigenheims ist heute nicht so einfach wie die Zahlung des Listenpreises. Die USA stecken in einer Wohnungsknappheit fest, wobei die Schätzungen des Haushaltsdefizits von 3,8 Millionen Einheiten auf 6,8 Mio. Das ist wilden Bietergefechten um die wenigen noch verfügbaren Häuser gewichen.
Aber selbst wenn ein Käufer gewinnt, kann die Hausbewertung einen Schraubenschlüssel in den Prozess setzen. Zum Beispiel würde ein Käufer, der ein Haus für 500.000 US-Dollar unter Vertrag hat, wahrscheinlich 20 % – oder 100.000 US-Dollar – niederlegen und die restlichen 400.000 US-Dollar mit einer Hypothek leihen. Wenn das Haus jedoch nur auf 450.000 US-Dollar geschätzt wird, wird der Kreditgeber wahrscheinlich eine kleinere Hypothek anbieten. Wenn der Käufer die Differenz nicht bezahlen kann, kann der Verkauf scheitern.
Diese Diskrepanzen zwischen Schätzwert und Verkaufspreis sind häufiger als üblich. Die Bewertungslücke – die erfasst, wie viele Käufe einen Vertragspreis über dem geschätzten Wert aufweisen – betrug laut CoreLogic-Daten im September 11%. Nach einem Höchststand von 20 % im Mai liegt dies immer noch deutlich über dem historischen Durchschnitt von 6 bis 8 %, sagte das Unternehmen.
Vereinfacht gesagt, werden Häuser häufig für mehr verkauft, als die Gutachter für wert halten.
„Die Daten zeigen deutlich die Auswirkungen von schnelllebigen Märkten und Käuferverhalten – insbesondere der Bereitschaft, einen hohen Preis zu zahlen – auf den Immobilienkauf-, Hypotheken- und Bewertungsprozess“, fügte Shawn Telford, Chefgutachter bei CoreLogic, hinzu.
Emotionales Bieten oder Housing-as-usual? Gutachter können es nicht sagen
Der Markt ist so schnelllebig, dass Gutachter nicht mithalten können. Sie berücksichtigen ähnliche Verkäufe, ausstehende Verkäufe und aktive Angebote für vergleichbare Häuser, bevor sie zu einer endgültigen Zahl gelangen. Der Prozess ist in Zeiten normaler Marktaktivität im Allgemeinen zuverlässig. Aber wenn Spekulationen, Bieterkriege und rekordverdächtige Preissteigerungen hinzukommen, wird es für Gutachter schwieriger, ihre Arbeit zu erledigen.
Es kann für Gutachter auch schwierig sein, tatsächliche Markttrends von „emotionalen“ Käufen zu trennen, sagte Telford gegenüber Insider. Der Kauf eines Eigenheims ist von Natur aus ein emotionales Erlebnis, da es oft der größte Einzelkauf der Amerikaner ist.
Das Testen des Marktes im Jahr 2021 war jedoch noch emotionaler. Die Wohnungsknappheit hat es schwierig gemacht, verfügbare Wohnungen zu finden, und diejenigen, die dies tun, konkurrieren oft mit mehreren anderen Umzugsunternehmen aus der Pandemie-Ära. Es gibt viele Anekdoten darüber, dass Amerikaner überboten werden, zu viel bezahlen oder darauf warten, dass sich der Markt abkühlt.
Wenn Häuser weit über ihrem Listenpreis verkauft werden, kann es schwierig sein zu bestimmen, wie viel der Überschreitung für den Markt repräsentativ war und wie viel von Emotionen angetrieben wurde, sagte Telford. Diese Lücke lässt Gutachter noch mehr im Dunkeln.
“In einem sich schnell bewegenden Markt, nach oben oder nach unten, ist ein Haus, das vor zwei Monaten verkauft und unter Vertrag genommen wurde und vor einem Monat geschlossen wurde, möglicherweise nicht repräsentativ für die aktuellen Marktbedingungen”, sagte Telford. “Es kann schwierig sein, die tatsächlichen Wertschätzungsraten für jeden festzulegen, auch für Gutachter.”