Es ist ein ausgezeichneter Zeitpunkt, um den Wohnungsbestand zu besprechen. Der Wohnungsmarkt hat sich im März dieses Jahres verschoben. Als die 10-Jahres-Rendite nach oben brach 1,94 % und die Hypothekenzinsen stiegen, sahen wir die Auswirkungen auf die Immobiliendaten. Seit Sommer 2020 ist dies mein Hauptgesprächsthema darüber, was Wohnungen abkühlen kann; es ist eine 10-Jahres-Rendite oben 1,94 %was die oben genannten Preise bedeutet 4%.
Das sehen wir in den Daten. Kaufen Sie Anwendungsdaten, während Sie besser abschneiden, als ich dachte, wenn die Raten vorbei sind 5%, ist Jahr für Jahr immer noch negativ, und dieses Mal ist es real. Letztes Jahr hatten wir COVID-19-Wettbewerbe. Jetzt ist dies nicht mehr der Fall, dieser negative Trend ist im Jahresvergleich real.
Die Kaufanwendungsdaten dieser Woche zeigten ein wöchentliches Wachstum von 0,2 %. Die Jahresdaten sind rückläufig 16%. Der gleitende Vier-Wochen-Durchschnitt ist gesunken 12,5 %. Ich rechnete mit negativen Rückgängen von 18%-22% inzwischen, also ist das im Vier-Wochen-Durchschnitt noch nicht passiert. Wir werden im Oktober dieses Jahres anspruchsvollere Comps zu bearbeiten haben, und vielleicht kommt es dann zu einem Rückgang von 18 % bis 22 %.
Heute sind die Kaufanwendungsdaten jedoch tatsächlich auf dem Niveau, das wir gesehen haben 2009!
Ja, verrückt zu denken, aber dies ist eine Trenddatenlinie aus Umfragen, und der Immobilienmarkt befand sich zu dieser Zeit im freien Fall. Das ist jetzt nicht der Fall, weil wir nach 2010 keinen Kreditboom hatten wie von 2002 bis 2005. Wenn Sie die Linien verbinden, können Sie sehen, wo wir auf historischer Basis stehen.
Was geht hier vor sich? Wie kann der Wohnungsbestand heute so niedrig sein, wenn er 2009 in die Höhe geschossen ist? Lassen Sie uns hier gemeinsam einen Blick darauf werfen, weil ich mir seit dem Ausbruch der Immobiliennachfrage im Jahr 2020 Sorgen über ein ungesundes Wachstum der Eigenheimpreise mache, aber nicht wegen der rekordverdächtigen Kreditnachfrage. Es ist eher ein Mangel an Angebot.
Wenn Sie den Trend des Wohnungsangebots seit 2014 verfolgen, ist es jedes Jahr gesunken – mit einer Pause in den Jahren 2018-2019 – und dann nach 2020 niedriger eingebrochen. Verstehen Sie mich jetzt nicht falsch: Die Nachfrage ist 2020 und 2021 besser als in jedem einzelnen Jahr von 2008 bis 2019. Wir hatten ungefähr 300.000 mehr Verkäufe bestehender Eigenheime im Jahr 2020 als im Jahr 2019 und 800.000 mehr im Jahr 2021. Ich würde diese beiden mitteln, weil ich glaube, dass wir durch den Nachfrageschub im zweiten Halbjahr 2020 bis 2021 einen gewissen Nachfrageschub erhalten haben.
Also im Durchschnitt nur 500.000 Es wurden mehr Eigenheime gekauft als 2019. Wenn ich die Verkäufe bestehender Eigenheime vom Niveau von 2017 nehme, ist es ungefähr im Durchschnitt gerade 300.000. Derzeit sinken die Hausverkäufe, wenn die Zinsen steigen.
Wie Sie unten sehen können, sinkt der Lagerbestand gegenüber dem Niveau von 2014 weiter, und selbst mit der Nachfrageschwäche in diesem Jahr sind wir bei weitem nicht auf dem Niveau von 2013, geschweige denn auf dem Niveau von 2018.
Ich glaube nicht, dass ein Wohnungsbestand unter 1,52 Millionen ein natürlicher Zustand für den US-Wohnungsmarkt ist. Dies ist ein roter Gefahrenbereich für Zwangsausschreibungen, die meine Erschwinglichkeitsmodelle in nur 2,5 Jahren seit Anfang 2020 zerstört haben. In Wirklichkeit hat sich meine schlimmste Befürchtung für Wohnraum bewahrheitet, und sie wurde Anfang 2022 noch schlimmer als Wir hatten einen rekordniedrigen Lagerbestand, was zu mehr erzwungenen Geboten führte. Sie können verstehen, warum ich den Wohnungsmarkt von ungesund auf brutal ungesund hochgestuft habe
Natürlich ist es nicht das beliebteste Gesprächsthema, seit Februar 2021 „teamhöhere Raten“ zu sein, aber 2022 habe ich meine Forderung nach höheren Raten verstärkt, um ein gewisses Gleichgewicht zu schaffen – andernfalls können die Preise noch schlechter werden. Wir sehen, dass höhere Zinsen ihr Ding machen. Heute anstehende Hausverkäufe kam bei einem anderen Rückgang herein.
Bestandsdaten zeigen zum ersten Mal Wachstum, was eine gute Sache ist, Leute; wir wollen nicht auf diesem niedrigen Niveau bleiben und immer mehr ungesunde Hauspreissteigerungen erleben.
Aber wir sollten fragen: Warum ist der Lagerbestand jetzt so viel niedriger, wenn die Kaufanwendungsdaten auf dem Niveau von 2009 liegen – einer Zeit, in der der Lagerbestand in den Jahren 2006, 2007, 2008 und 2009 merklich gestiegen ist?
Die erste Antwort ist, dass die Menschen nach 2008 länger in ihren Häusern bleiben. Die Wohndauer betrug von 1985 bis 2007 fünf bis sieben Jahre und beträgt jetzt von 2008 bis 2022 11 bis 13 Jahre. Die Babyboomer verkaufen ihre Häuser nicht massenhaft, und wir haben mehr Investoren als zuvor, die Mietern Unterschlupf bieten.
Der Anstieg der Lagerbestände, den wir von 2006 bis 2011 gesehen haben, kann jedoch auf die massive Kreditblase zurückgeführt werden, die wir von 2002 bis 2005 hatten. Sie wollen dieses Thema nicht zu kompliziert machen. Der Kreditstress war von 2005 bis 2008 offensichtlich. Die Leute haben jahrelang Zwangsvollstreckungen und Konkurs angemeldet, und dann, nach all dem, kam es 2008 zu einer Rezession durch den Verlust von Arbeitsplätzen.
Mit einem Kreditboom und einer Kreditkrise stieg das monatliche Angebot für Häuser in Amerika jahrelang auf über sechs Monate. Es dauerte viele Jahre, bis der Prozess der Kreditentschuldung geklärt war, der auf dem US-Immobilienmarkt aufgrund der schnellen Kreditexpansion mit exotischen Kreditprodukten stattfinden musste.
Der Wohnungsmarkt nach 1996 hatte es schwer, mehr als sechs Monate Vorrat zu schaffen, es sei denn, Sie haben eine extreme Wohnungsschwäche und erzwungene Kreditverkäufe. Diese beiden Faktoren traten von 2006 bis 2011 auf und erhöhten das Angebot auf dem Markt. Die Nachfrage war stabil genug, um das Angebot niedrig zu halten, und wir haben seit der großen Finanzkrise keine erzwungenen Kreditverkäufe mehr. Dies ist seit einigen Jahren ein Problem, um den Markt ins Gleichgewicht zu bringen.
Was ist mit den Bauherren? Wir haben jetzt mehr Wohnungsbaubeginne als in der jüngeren Geschichte! Das ist wahr, abgesehen von einer großen Realität!
Der monatliche Anstieg im Bereich der Verkäufe neuer Eigenheime sieht so aus, als ob hier massive Lagerbestände vorhanden sein sollten. Nun, sechs Monate dieser Versorgung sind Häuser, die noch nicht einmal begonnen wurden, und nur drei Monate der Versorgung sind abgeschlossen. Wir haben viele Mehrfamilienhäuser im Bau, die dem Hauskäufer nicht helfen werden.
Zusätzlich zu allem anderen, mit dem wir uns im Wohnungswesen befassen müssen, sehen die Wohnungsfertigstellungsdaten seit Jahren schrecklich aus. Die Leute vergessen, als die Zinsen im Jahr 2018 auf 5 % stiegen, verzögerte dies den Wohnungsbau um 30 Monate, sodass er nicht wirklich wachsen konnte. Dann passierte COVID-19 und der Rest ist Geschichte; Ich kann Ihnen nicht genug sagen, wie sich alles, was für den Wohnungsbau richtig laufen sollte, negativ entwickelt hat, und dies ist nur einer davon.
Wenn wir uns also die Daten zu den Baubeginnen ansehen, brauchen wir mehr Kontext dazu, und wir können sehen, dass sie einen ganz anderen Hintergrund haben als das, was wir von 2002 bis 2005 gesehen haben, als die Baubeginne durch den Verkauf neuer Eigenheime und Einfamilienhäuser vorangetrieben wurden beginnt auf einer Kreditblase. Jetzt sehen wir eine andere Realität mit einem großen Schub im Mehrfamilienhausbau und einem Mangel an vollständigen Daten.
Eines der Probleme ist jetzt natürlich, dass steigende Zinsen den Verkauf von neuen Eigenheimen stärker beeinflussen als den Markt für bestehende Eigenheime, so dass die Bauherren, obwohl sie nicht in der gleichen Situation wie 2002-2005 waren, beim Bau von Eigenheimen vorsichtiger sein werden mit dem steigenden Zinsrisiko Stornierungen und zukünftigen Käufern. Sie sind im Nachteil, weil ihre Häuser teurer sind als die vorhandene Hausversorgung.
Hoffentlich skizziert dieser Artikel die Probleme, die wir seit 1996 mit dem Wohnungsbau hatten, und warum es schwierig war, den Bestand zu vergrößern, es sei denn, wir sehen eine große Nachfrageschwäche und erzwungene Kreditverkäufe. Ich setze mich für mehr Einträge ein als jeder andere, aber ich verstehe die Grenzen, denen wir nach 1996 ausgesetzt waren.
Höhere Hypothekarzinsen in der Vergangenheit haben für mehr Tage am Markt gesorgt und die Preissteigerungsrate gedämpft, was ich wieder erhoffe. Allerdings ist das Kreditprofil des Eigenheimbesitzers dieses Mal viel besser. Ihr Cashflow ist besser.
Sie haben feste Schuldenkosten, während ihre Löhne steigen, eine hervorragende Absicherung gegen all diese Inflation, mit der wir es zu tun haben.
Darüber hinaus verfügen sie über verschachteltes Eigenkapital, und mehr als 40 % der Häuser in Amerika haben überhaupt keine Hypothekenschulden. Ich hoffe, dass Hausverkäufer bei schwächerer Nachfrage nicht so geizig sein und ihre Preise senken werden, weil sie jetzt so viel Eigenkapital haben. Hey, eine Person kann hoffen, richtig!
Genießen Sie das Memorial Day-Wochenende und stellen Sie fest, dass nicht alle Wirtschaftszyklen nach dem gleichen Schema ablaufen. Wir müssen lernen, auf differenziertere Weise über den Wohnungsmarkt zu sprechen, die nichts mit einem epischen Immobiliencrash für Klicks zu tun hat. Manchmal ist ein langes, schmerzhaftes Ziehen sogar genauso schlimm, und dass die Immobilienpreise viel zu stark steigen, ist die Krise jetzt.
Die Apps nach dem Kauf sind auf dem Stand von 2009: Wo ist der Bestand? erschien zuerst auf HousingWire.