Diejenigen, die zu jung sind, um sich an den Wilden Westen der Immobilienbranche zu erinnern, glauben, dass Immobilienprovisionen schon immer gleichmäßig zwischen Verkäufer- und Käufermaklern aufgeteilt wurden und jeder einen Teil des Verkaufspreises erhielt. Dieses Missverständnis verschleiert die Realität, dass es den Käufern in der Vergangenheit an einer formellen Vertretung mangelte. Zunächst wurde der gesamte Provisionsanteil vom Makler übernommen, der ausschließlich die Interessen des Verkäufers vertrat.
Vor den 1990er Jahren herrschte das Konzept „Vorsicht des Käufers“ vor, wodurch Käufer ohne Vertretung und anfällig für Ausbeutung oder Benachteiligung waren. Viele Käufer kämpften mit der finanziellen Belastung durch die Deckung der Abschlusskosten, was es schwierig oder unmöglich machte, auch die Vergütung für die Vertretung durch den Makler zu decken.
Käufervertretung wird zum Mainstream
Die dramatische Menge an Klagen geschädigter Käufer verdeutlichte die dringende Notwendigkeit einer Veränderung – ein Bedürfnis, das unsere Regierung in all ihrer unendlichen Weisheit (mit Sarkasmus gemeint) damals nicht berücksichtigte. Um sich dieser Herausforderung zu stellen, haben Immobilienexperten eine Lösung entwickelt, um diese nicht vertretenen Käufer zu schützen. Diese als Provisionsteilung oder „genossenschaftliche Vergütung“ bekannte Innovation hat die Immobilienlandschaft grundlegend verändert und Käufer besser geschützt.
In dieser neuen Vereinbarung einigten sich die Listing-Makler darauf, ihre Provisionen aufzuteilen und einen Teil einem anderen Makler anzubieten, der dem Käufer Loyalität und Treuepflicht versprach. Dieses System wurde nicht durch eine Erhöhung der prozentualen Provisionsbelastung des Verkäufers eingeführt, sondern vielmehr durch eine Umverteilung der bereits erhaltenen Provision, um der Entstehung einer Käuferagentur Rechnung zu tragen, die sich der Vertretung der Interessen des Käufers widmet.
Dieser Paradigmenwechsel kam allen Beteiligten erheblich zugute. Listing-Makler waren motiviert, ihre Provisionen zu teilen, weil dies ihre Arbeitsbelastung und sogar ihre Kosten reduzierte, da viele zuvor Submakler für die Unterstützung bei käuferbezogenen Aufgaben entschädigt hatten, ohne den Käufer offiziell zu vertreten. Heute setzen sich Immobilienprofis für die Anliegen der Käufer ein und verwalten bei jeder Transaktion über 100 Aufgaben, um sicherzustellen, dass die besten Interessen ihrer Kunden gewahrt werden.
Diese neue Entwicklung in der Käufervermittlung wird jedoch von einem schlecht informierten oder möglicherweise böswilligen Menschen vorangetrieben Justizministerium und gierige Anwälte können für zukünftige Hauskäufer einige ernsthafte Herausforderungen darstellen. Lassen Sie uns die möglichen negativen Folgen einer Verringerung oder Eliminierung der Käufervertretung untersuchen und verdeutlichen, warum diese Entwicklung auf dem heutigen Immobilienmarkt wichtiger denn je ist.
Die unbeabsichtigten Folgen der Abschaffung der Käuferagentur
1. Die Gefahr einer fehlenden Vertretung: Die unsichtbaren Kosten
Die Aussicht, dass Käufer ihre Makler direkt entschädigen, anstatt sich darauf zu verlassen, dass die Verkäufer dies tun, mag auf den ersten Blick gerecht erscheinen. Allerdings birgt diese Verschiebung erhebliche Auswirkungen, insbesondere für Käufer mit begrenztem Kapital. Viele Käufer, insbesondere Erstkäufer, können sich möglicherweise keine Vertretung leisten und verzichten möglicherweise ganz darauf.
Mit den Fortschritten in der Technologie ist die Online-Wohnungssuche einfacher und unkomplizierter geworden. Doch die Komplexität von Immobilientransaktionen geht über die anfängliche Online-Suche hinaus. Buyer’s Agents ermöglichen so viel mehr, als nur ein verherrlichter Türöffner zu sein, wie viele Außenstehende glauben machen wollen.
Selbst bei diesem Thema stünde ein Käufer ohne diese engagierte Vertretung vor dem logistischen Albtraum, Besichtigungen mit mehreren Immobilienmaklern zu koordinieren, eine Aufgabe, die durch Ineffizienzen und Verzögerungen erschwert wird. Das geringe Angebot an verfügbaren Beständen und das schnelle Tempo des Immobilienmarktes bedeuten, dass begehrte Immobilien möglicherweise vom Markt verschwinden, bevor ein Käufer die Häuser auf seiner Liste besichtigen kann. Es wird wahrscheinlich mehrere Tage, mehrere Fahrten und Stunden zwischen den Besichtigungen dauern, um die Häuser zu besichtigen.
Darüber hinaus muss sich der Käufer aufgrund des Fehlens eines Käufervertreters mit dem komplizierten Prozess der Angebotserstellung, der Aushandlung von Reparaturen und anderen Bedingungen befassen und sich mit rechtlichen Feinheiten wie Mineral- oder Wasserrechten, Dienstbarkeiten und sogar der Übertragung von Vieh auf landwirtschaftlichen Grundstücken auseinandersetzen um nur ein paar zu nennen. In diesen Bereichen ist Fachkompetenz nicht nur von Vorteil, sondern unerlässlich.
Eine grundlegende Abkehr von der Käufervermittlung belastet nicht nur den Käufer, sondern auch den Listingmakler, der eine größere Arbeitsbelastung auf sich nehmen müsste und möglicherweise zu höheren Provisionssätzen zurückkehren würde, die an die Zeit vor der Käufervermittlung erinnern. Angesichts der Notwendigkeit, Besichtigungen über mehrere Angebote hinweg zu verwalten, könnte der Makler auf die Beschäftigung von Untermaklern zurückgreifen, was die Betriebskosten und damit auch die Verkäuferprovisionen weiter in die Höhe treibt.
Die Wiedereinführung höherer Verkäuferprovisionen als Ausgleich für die gestiegene Verantwortung auf der Listungsseite deutet auf eine vollständige Rückkehr zu weniger effizienten, kostspieligeren Praktiken und einem gefährlichen Mangel an Käufervertretung hin, was die durch die Einführung engagierter Käuferagenturen erzielten Fortschritte untergräbt.
2. Der Welleneffekt: Weniger Käufer, sinkendes Eigenkapital
Wie bereits erwähnt, könnte die Einführung eines Systems, bei dem Käufer allein für die Gebühren ihres Maklers verantwortlich sind, gerechter klingen. Allerdings birgt diese Änderung das Potenzial für erhebliche unbeabsichtigte wirtschaftliche Folgen. Einer der besorgniserregendsten Punkte ist die Möglichkeit, dass der Kreis der Käufer schrumpft. Angesichts der zusätzlichen finanziellen Belastung durch die Vergütung eines Maklers sowie der Verwirrung und Komplexität des Prozesses empfinden einige potenzielle Käufer die Aussicht auf den Kauf eines Eigenheims möglicherweise als zu einschüchternd oder finanziell undurchführbar und entscheiden sich stattdessen dafür, ihre Eigenheimkaufpläne zu verschieben oder aufzugeben.
Dieser Rückgang der Käuferbeteiligung könnte zu einem Rückgang der Nachfrage nach Eigenheimen führen und einen Abwärtsdruck auf die Immobilienpreise ausüben. Während niedrigere Immobilienpreise für Käufer, die sich ohne professionelle Beratung auf dem Markt bewegen, vorteilhaft erscheinen mögen, stellen sie für aktuelle Eigenheimbesitzer ein erhebliches Risiko dar. Ein Nachfragerückgang verlangsamt nicht nur den Markt, sondern kann auch das Eigenheimkapital untergraben, sodass Eigenheimbesitzer weniger Vermögenswerte haben.
Ironischerweise könnte der Versuch, durch die Verweigerung der Unterstützung bei den Maklergebühren des Käufers Geld zu sparen, dazu führen, dass Hausbesitzer ihren Verkaufspreis um mehr als die vermeintlichen Einsparungen reduzieren müssen, die sich aus der Nichtdeckung der Maklerprovision des Käufers ergeben. Beispielsweise könnten Hausbesitzer, die versuchen, die Maklerprovision eines Käufers zu umgehen, ihren Hauspreis um einen noch größeren Prozentsatz senken, um Käufer auf einem weniger wettbewerbsintensiven Markt anzulocken.
Dieses Szenario unterstreicht ein kritisches Paradoxon: Bemühungen, Kosten zu senken und den Kaufprozess durch die Verlagerung finanzieller Verantwortlichkeiten zu rationalisieren, könnten unbeabsichtigt den Markt destabilisieren, was sich sowohl negativ auf Käufer als auch Verkäufer auswirken würde. Eine solche Verschiebung birgt die Gefahr, dass das empfindliche Gleichgewicht, das eine professionelle Vertretung im Immobilienökosystem aufrechterhält, untergraben wird.
3. Hauskäufer mit niedrigem Einkommen in Gefahr
Der Justizministerium (DOJ) Das Bestreben, Verkäufern zu verbieten, die Makler des Käufers zu entschädigen, stellt für Hauskäufer mit niedrigem Einkommen eine besonders große Herausforderung dar. Wohlhabende Käufer von Millionen-Dollar-Immobilien können sich unabhängig von den Repräsentationskosten problemlos auf dem Markt zurechtfinden, machen aber lediglich 7 % des Immobilienmarktes aus. Umgekehrt locken Immobilien mit einem Preis unter 400.000 US-Dollar – was etwa der Hälfte aller Hausverkäufe in den USA entspricht – oft Käufer an, die ihre finanziellen Grenzen ausreizen, um Eigenheim zu erwerben.
Für diese Käufer zählt jeder Dollar. Viele tragen bereits die Last eines hohen Schulden-Einkommens-Verhältnisses, Hypothekenversicherungsprämien und erhöhter Zinssätze, um sich als Eigenheimbesitzer Fuß zu fassen. Die Einführung zusätzlicher Kosten für die Käufervertretung könnte der Tropfen sein, der das Fass zum Überlaufen bringt und sie ganz aus dem Markt drängt. Es ist weniger wahrscheinlich, dass diese Bevölkerungsgruppe neue Gebühren ohne nennenswerte Schwierigkeiten aufnimmt und möglicherweise auf eine Vertretung verzichtet, was ihre Anfälligkeit für negative Ergebnisse bei Immobilientransaktionen erhöht.
Dieser politische Wandel gefährdet nicht nur die Erschwinglichkeit von Wohneigentum für finanziell Benachteiligte, sondern auch die Struktur der Marktzugänglichkeit. Indem der Vorstoß des DOJ professionelle Beratung zu einem Luxus und nicht zu einer Standardvorschrift macht, besteht die Gefahr, dass sich die Ungleichheiten auf dem Wohnungsmarkt verschärfen. Es sind die wirtschaftlich am stärksten gefährdeten und unterversorgten Bevölkerungsgruppen, die am meisten zu verlieren drohen, da die Hürden bei der Sicherung von sicherem und bezahlbarem Wohnraum immer größer werden.
Die Folgen einer solchen Verschiebung gehen über einzelne Transaktionen hinaus und untergraben möglicherweise umfassendere Bemühungen zur Gewährleistung eines gleichberechtigten Zugangs zu Wohneigentum. Je mehr Käufer mit niedrigem Einkommen den Markt verlassen oder ohne angemessene Vertretung weitermachen, desto wahrscheinlicher sind negative Folgen – von ungünstigen Konditionen bis hin zur völligen Ausbeutung. Dies wirkt sich nicht nur auf die unmittelbar beteiligten Parteien aus, sondern hat auch weitreichende Auswirkungen auf die gesamte Gemeinschaft, da weniger Personen vom Mieter zum Hausbesitzer werden können, was das Vermögensbildungspotenzial, das Immobilieneigentum bieten kann, beeinträchtigt.
Ein Weg nach vorne zum Schutz der Käufer
Während wir uns durch die Komplexität und die geplanten Veränderungen auf dem Immobilienmarkt bewegen, ist es wichtig, sich an die Fortschritte zu erinnern, die wir bei der Gewährleistung des Käuferschutzes gemacht haben. Die Entwicklung der Einkäuferagentur war ein wichtiger Meilenstein bei der Schaffung eines ausgewogeneren und faireren Marktes. Wie wir jedoch gesehen haben, bleiben Herausforderungen bestehen, insbesondere für die am stärksten gefährdeten Personen.
Es liegt in unseren Händen – Immobilienfachleuten, politischen Entscheidungsträgern und der Öffentlichkeit –, uns für Praktiken einzusetzen, die alle Marktteilnehmer schützen, insbesondere die Käufer, die am stärksten gefährdet sind. Das bedeutet, sich aktiv an Dialogen zu beteiligen, Richtlinien zu unterstützen, die die Integrität der Käufervertretung wahren, und nach innovativen Lösungen zu suchen, die Erschwinglichkeit und Zugang für alle gewährleisten.
Lassen Sie diesen Moment ein Aufruf zum Handeln sein und kein Grund zur Verzweiflung. Die Geschichte zeigt, dass sich die Immobilienbranche angesichts von Widrigkeiten anpassen und gestärkt daraus hervorgehen kann. Indem wir uns konsequent für den Käuferschutz einsetzen, können wir sicherstellen, dass der Traum vom Eigenheim für jeden erreichbar bleibt, unabhängig von seiner finanziellen Lage. Hausbesitzer müssen bedenken, dass auch sie einst Hauskäufer waren und persönlich und finanziell von der Käufervermittlung profitierten.
Joshua Harley ist der Gründer von Fathom HoldingsA RealTrends 500-Brokerage.