Freddie MacSonu Mittal, Leiter der Abteilung für den Erwerb von Einfamilienhäusern, verteidigte diese Woche den Vorschlag des staatlich geförderten Unternehmens, geschlossene Zweithypotheken für Einfamilienhäuser zu erwerben, trotz des Widerstands von Branchenverbänden, die sich über die Auswirkungen auf den Zweitmarkt Sorgen machen.
„Sechs von zehn Kreditnehmern haben einen Hypothekenzins von unter 4 %. Aber sie haben in den letzten Jahren auch eine Menge Eigenkapital angehäuft. Wie können wir es ihnen ermöglichen, auf verantwortungsvolle Weise Eigenkapital aus ihrem Haus zu ziehen?“, sagte Mittal in einem Interview mit GehäuseDraht.
„Was wir vorschlagen, das sogenannte Closed-End-Second-Lien, wird ihnen unter der Annahme einer FHFA-Genehmigung eine Alternative zum Cash-out-Refi bieten“, sagte er. „Wenn jemand eine Hypothek in Höhe von 300.000 US-Dollar hat und 50.000 US-Dollar abbezahlen möchte, muss er nicht die gesamte Hypothek für sein erstes Eigenheim auf die aktuellen Zinssätze von 7 % neu bewerten.“
Mittal sprach mit HousingWire am Dienstag während der Verband der Hypothekenbanken(MBA) Secondary and Capital Markets Conference. Am Mittwoch fand die Bundesagentur für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA) hat die im April begonnene Kommentarfrist für den Vorschlag geschlossen.
In ihren Kommentaren äußerten Handelsgruppen Bedenken hinsichtlich der Beteiligung privater Akteure am Sekundärmarkt und der erhöhten Risiken, die das Produkt für das Unternehmen mit sich bringt.
Der MBA sagte, er habe erkannt, dass das Produkt den Zugang zu Eigenkapital zu niedrigeren Zinssätzen ermöglicht und eine „kostengünstige Alternative zu Cash-out-Refinanzierungen“ darstellt. Außerdem könnte die „schnelle Lieferung in einen Agentur-TBA-Markt, wenn es geschaffen wird, die Gesamtbeteiligung an Eigenheimen erhöhen“. Eigenkapitalkredite.“ Dies seien aber „theoretische Vorteile“, so das Fazit des MBA.
„Einige MBA-Mitglieder haben Bedenken über den Zeitpunkt der Ankündigung von Freddie Mac geäußert – gerade zu einem Zeitpunkt, an dem der Private-Label-Verbriefungsmarkt für Zweitpfandrechte an Fahrt gewinnt – und befürchten, dass dieses neue Produkt anderen Marktteilnehmern Marktanteile abjagen und die erzielten Fortschritte stören oder zunichtemachen könnte“, schrieb Pete Mills, Senior Vice President für Wohnungsbaupolitik und Mitgliederengagement des MBA, in dem Brief.
Der US-Hypothekenversicherer (USMI), Ein Verband, der führende private Hypothekenversicherer vertritt, missbilligte das Programm. Dessen Präsident Seth Appleton sagte, der Vorschlag „entspricht nicht dem gesetzlichen Auftrag von Freddie Mac, schafft zusätzliche Risiken, ist eine Duplizierung eines bereits aktiven privaten Marktes und wirft wichtige, unbeantwortete Fragen auf.“
Mittlerweile ist die Rat für Wohnungspolitik (HPC) sagte, dass der Eintritt des GSE in diesen Markt „die Liquidität erhöhen könnte, aber auf Kosten des privaten Kapitals und des privaten Marktes“. Darüber hinaus würde er das Risiko erhöhen. Wenn Freddie Mac beispielsweise eine erstrangige Hypothek mit einem Beleihungswert von 65 % garantiert und dann eine zweitrangige Hypothek mit 15 % erwirbt, ist sein Risiko „eindeutig gestiegen“, erklärte der HPC.
„Darüber hinaus erfordert das vorgeschlagene neue Produkt, dass Freddie Mac Ressourcen aufwendet, um neue Kredit-, Betriebs- und Compliance-Praktiken zu etablieren, die mit dem Einstieg in einen neuen Geschäftsbereich verbunden sind, und zusätzliches Kapital erfordert. All dies wäre eine neue Ausgabe in einer Zeit, in der Freddie Mac weiterhin als Konservatorium tätig ist und unterkapitalisiert ist“, sagte HPC-Präsident Edward J. DeMarco in dem Brief.
Mittal sagte gegenüber HousingWire, dass das „Programm darauf ausgelegt ist, Liquidität bereitzustellen und die Standardisierung zu fördern“. Ihm zufolge haben Kreditnehmer im vergangenen Jahr etwa 100 Milliarden US-Dollar an geschlossenen Zweitpfandrechten aufgenommen, und weniger als 5 Milliarden US-Dollar wurden verbrieft. Darüber hinaus steht das Produkt nur Kreditnehmern zur Verfügung, die ein erstes Pfandrecht bei Freddie Mac haben.
„Für manche Hausbesitzer mag das sinnvoll sein. Für manche aber auch nicht. Ich versuche den Leuten immer wieder zu erklären, dass es sich hier nicht um HELOC handelt; es handelt sich nicht um ein Piggyback-Verfahren, bei dem man erst- und zweitrangig pfandberechtigt ist, und es gilt nicht für alle erstrangigen Hypotheken im Land. Es gilt nur, wenn Sie eine Ersthypothek von Freddie Mac haben. Wenn Sie also anfangen, es in all diese verschiedenen Stücke aufzuteilen, ergeben sich andere Größen oder Möglichkeiten.“
Wird das Home-Equity-Produkt wie vorgeschlagen bewilligt, hat es Laufzeiten von bis zu 20 Jahren (auch wenn die erste Hypothek eine kürzere Laufzeit hat). Es würde manuell gezeichnet und sechs bis neun Monate lang im Portfolio von Freddie Mac verbleiben, bis zweite Hypothekenpapiere ohne TBA-Garantie geschaffen würden.
Der Wert der geschlossenen Zweithypothek darf den Wert der Ersthypothek nicht übersteigen und die kombinierte Beleihungsquote muss unter 80 % liegen. Hausbesitzer können jederzeit eine Refinanzierung durchführen, müssen jedoch das erste und zweite Pfandrecht zusammenlegen oder das zweite Pfandrecht abbezahlen.
„Mit diesem Produkt haben wir eine große Chance, Kreditnehmern oder bestehenden Eigenheimbesitzern zu helfen. Aber wir müssen noch auf die Entscheidung der FHFA warten. Und dann müssen wir auch darüber nachdenken, wie wir weiter vorgehen, wenn wir die Genehmigung bekommen. Es ist kein Pilotprojekt. Es wird eine schrittweise Einführung sein“, sagte Mittal.
Falls und wenn das Produkt die Zulassung der FHFA erhält, ist es das Ziel von Freddie Mac, „ohne Kompromisse bei der Sicherheit und Solidität einzugehen, eine Gruppe von Kreditgebern auszuwählen, die an der ersten Phase der Einführung teilnehmen“ und „später in diesem oder Anfang nächsten Jahres etwas auf den Markt bringen“, fügte Mittal hinzu.
Strategen der Bank of America schätzen, dass das Produkt ein Emissionsvolumen von 850 Milliarden US-Dollar freisetzen könnte.