Das kommende Jahr für den Markt für Hypothekenbedienungsrechte entwickelt sich zu einem lukrativen Spiel für Investoren, Kreditgeber und andere, die MSR-Anlagen kaufen möchten.
Unabhängige Hypothekenbanken (IMBs), die sich auf MSR-Verkäufe stützen, sehen sich jetzt jedoch einem Angebot-Nachfrage-Ungleichgewicht gegenüber, sagen Marktbeobachter. Dieses Ungleichgewicht kommt den Käufern zugute und dürfte die MSR-Preise belasten, was die Margen für bereits angeschlagene IMBs zu drücken droht – insbesondere die kleineren Akteure, unabhängig davon, ob sie verkaufen oder den Service beibehalten.
Die Besorgnis über Preisrückgänge bei MSR ist neuBeratungsbulletinausgestellt vonBundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung(FHFA), die in ÜberseeFannie MaeUndFreddy Mac. Das Bulletin, das Mitte Januar in aller Stille herausgegeben wurde, besagt, dass „obwohl Verkäufer/Dienstleister ihren MSRs Werte zuweisen, die Unternehmen [Fannie and Freddie] sollten ihre eigenen Prozesse haben, um die Angemessenheit der MSR-Werte des Verkäufers/Dienstleisters zu bewerten.“
„Verkäufer/Dienstleister und andere Marktteilnehmer [including independent mortgage banks, or IMBs] können MSRs basierend auf unterschiedlichen Modellannahmen, Entwicklungsstufen und strategischen Zielen bewerten“, fährt das FHFA-Bulletin fort. „Diese Unterschiede können zu volatilen MSR-Werten führen.
„Aus diesen Gründen sollte das Unternehmen MSR-Bewertungen von Verkäufern/Dienstleistern nicht ohne eine unabhängige Bewertung akzeptieren.“
Nick Smith, Gründer, geschäftsführender Gesellschafter und CEO von MinneapolisRice Park Capital Managementsieht das FHFA-Ratgeberblatt als positive Entwicklung.
„Die Menschen mögen im Allgemeinen keine Vorschriften und werden nicht gerne an bestimmte Standards gebunden, aber sie mögen auch die Folgen von Unfällen nicht. [which] verletzt alle“, sagte Smith, dessen private Investmentfirma ein aktiver MSR-Portfoliokäufer im Auftrag von institutionellen Anlegern und anderen ist. „Insofern die Regulierungsbehörden versuchen, mehr Stabilität zu schaffen und sicherzustellen, dass die großen Akteure im MSR-Markt verantwortungsbewusst, stabil und mit angemessenem Kapital und Liquidität ausgestattet sind, finde ich das großartig.“
FHFA in einer E-Mail-Antwort auf aGehäuseWireDie Abfrage zum Advisory Bulletin bot folgende Erkenntnis:
„Dies ist das erste Beratungsbulletin dieser Art, das die FHFA zu diesem speziellen Thema herausgegeben hat [MSR values]“, heißt es in der E-Mail-Antwort der FHFA. „In Bezug auf das Timing hat die FHFA die gesetzliche Verantwortung, den sicheren und soliden Betrieb ihrer regulierten Unternehmen zu gewährleisten.
„Advisory Bulletins beschreiben die aufsichtlichen Erwartungen der FHFA für einen sicheren und soliden Betrieb in bestimmten Bereichen und werden bei den Prüfungen der Aufsichtsbehörde ihrer regulierten Unternehmen verwendet.“
MSR-Preise und der Komm-zu-Jesus-Moment
Smith sagte, dass der MSR-Markt derzeit, basierend auf dem nicht bezahlten Kapitalsaldo (UPB), eine Gesamtgröße von etwa 14 Billionen US-Dollar hat, „was einem Marktwert von etwa 200 Milliarden US-Dollar entspricht“. Er fügte hinzu, dass der MSR-Markt nach den Prognosen seines Unternehmens bis 2025 voraussichtlich um weitere 1 Billion US-Dollar UPB wachsen wird.
Rice Park Capital erwarb rund 30 Milliarden US-Dollar an MSRs [UPB] im Jahr 2022, sagte Smith. Das Unternehmen ist dabei, 500 Millionen US-Dollar von Investoren aufzubringen, um im Jahr 2023 zusätzliche MSR-Vermögenswerte zu erwerben, fügte er hinzu.
Smith betonte, dass IMBs die überwiegende Mehrheit aller MSR-Verkäufe ausmachen, und die Zahlen zeigen, dass ihre Rolle als Käufer auf dem Markt abnimmt, obwohl sie aktive Verkäufer bleiben.
„Wir sehen die Marktchancen als ziemlich überzeugend und sammeln Geld für diese Gelegenheit“, sagte Smith. „Im Jahr 2021 kauften unabhängige Hypothekengesellschaften auf Nettobasis MSRs im Wert von 1,6 Billionen US-Dollar, und im Jahr 2022 kauften sie netto 440 Millionen US-Dollar [based on UPB].“
Die meisten IMBs, mit denen wir gesprochen haben, sind sich meines Erachtens der potenziellen Auswirkungen der MSR-Preisgestaltung nicht ganz bewusst, da sie sich auf ihre eigenen Margen beziehen können.
Brett Ludden, Geschäftsführer von Sterling Point Advisors
Darüber hinaus betonte Smith: „Wells Fargo angekündigt, sich verkleinern zu wollen [its mortgage footprint]und das wird wahrscheinlich noch mehr schaffen [MSR] liefern.”
“Das schafft also eine Lücke”, sagte er, “wo mehr MSR angeboten wird, als es den Anschein hat, gibt es Investitionskapital, das dem gegenübersteht.”
Smith sagte, er sehe in diesem Jahr „keinen Preiscrash“ auf dem MSR-Markt und fügte hinzu, dass die Gesamtpreise immer noch relativ stabil seien – wenn auch weit entfernt von den Höhepunkten, die im vergangenen Sommer erreicht wurden. Er glaubt jedoch, dass auf dem Markt derzeit ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage besteht, was „bedeutet, dass die Anleger in der Lage sein werden, sehr wählerisch zu sein, was sie kaufen, und sie können viel kaufen“.
Ein guter Markt für Anleger, die Käufer bedeuten jedoch normalerweise, dass Verkäufer wie IMBs, insbesondere kleinere IMBS, bei moderaten MSR-Preisen wahrscheinlich eine gewisse Margenkompression erleiden werden. Wenn diese IMBs ihre Dienste beibehalten, werden die Werte ihrer MSR-Portfolios in diesem Umfeld ebenfalls sinken, so Brett Ludden, Geschäftsführer und Co-Leiter des Finanzdienstleistungsteams einer in Virginia ansässigen Beratungsfirma für Fusionen und ÜbernahmenSterling Point-Berater. Wenn sie Kredite verkaufen, ohne die Wartung beizubehalten, wird der Wert der an Aggregatoren verkauften Kredite ebenfalls sinken, wenn die MSR-Werte sinken.
„Ich glaube, die meisten IMBs, mit denen wir gesprochen haben, sind sich der potenziellen Auswirkungen der MSR-Preisgestaltung nicht ganz bewusst, da sie sich auf ihre eigenen Margen beziehen können“, sagte Ludden. “Wenn [MSR] Preise fallen immer weiter, irgendwann gibt es etliche [mortgage] Aggregatoren, die wahrscheinlich ziemlich hohe Preise für ihre MSR-Portfolios haben [currently] Dadurch können sie in der Branche sehr wettbewerbsfähige Preise anbieten.
„Und die kleineren Unternehmen [IMBs] an diese Aggregatoren verkaufen, sodass die MSR-Preise zu sinken beginnen, was Druck auf die Margen kleinerer Originatoren ausüben wird.“
Smith sagte, dass die etwa 15 besten IMBs – die börsennotierten Unternehmen oder diejenigen, die groß genug sind, um MSR-Käufe zu finanzieren – bereits unabhängige Überprüfungen ihrer MSR-Portfolios erhalten und von den neuen FHFA-Anforderungen nicht stark betroffen sein sollten. Jeff Juliane, ebenfalls Geschäftsführer und Co-Leiter des Finanzdienstleistungsteams Sterling Point Advisors, fügte jedoch hinzu, dass moderate MSR-Preise wahrscheinlich viele kleinere IMBs zu einem „Komm-zu-Jesus-Moment“ führen werden.
Laut einer Prognose von Sterling Point Advisors werden mehr als 80 % der 1.000 größten IMBs im ganzen Land – der Großteil des Nichtbankenmarkts – in den 12 Monaten bis Juni 2023 voraussichtlich eine Hypothekenproduktion von 1 Milliarde US-Dollar oder weniger verzeichnen.
Es wird erwartet, dass nur 10 % der IMBs im Laufe des Zeitraums 2 Milliarden US-Dollar an Kreditvergabe überschreiten werden – darunter führende Kreditaggregatoren wiePennymac,NeuRezUndAmeriHome Hypothekunter anderen.
„Irgendwann einige dieser sehr aggressiven Aggregatoren [in terms of MSR pricing] müssen auf die MSR-Multiples herunterkommen [values] … was zu einer zusätzlichen Margin-Komprimierung für die führen wird [smaller] IMBs, die ihnen Kredite verkaufen“, sagte Juliane.
Ludden betonte, dass ein Rückgang der MSR-Preise jeden Kreditgeber mit einem MSR-Portfolio treffen kann, „je nachdem, wo sie ihre MSRs bepreisen“.
„Was wir wissen, ist, dass es eine Handvoll großer Aggregatoren gibt, bei denen wahrscheinlich einige Preisherausforderungen auf uns zukommen werden“, fügte er hinzu. „Aber dann gibt es noch eine zweite Gruppe, nämlich alle Kreditgeber, die sich bei der Preisgestaltung auf diese großen Aggregatoren verlassen, und obwohl sie keine Geschäfte mit Selbstbehalt tätigen, sind sie dennoch einem Risiko ausgesetzt [MSR] Die Preise beginnen sich zu verschlechtern.“
Das Fenster zum Verbrennen von Bargeld schließt sich
Luddon sagte, er glaube, dass das jüngste Beratungsbulletin der FHFA, das sich auf die Bewertung von MSRs konzentrierte, zu diesem Zeitpunkt nicht „zufällig“ herausgegeben wurde.
„Es kam kurz vor Jahresende 2022 heraus, dass die Finanzdaten mit den GSEs geteilt werden müssen [the government-sponsored enterprises Fannie Mae and Freddie Mac],” er sagte.
Wie bereits von HousingWire berichtet, geht Ludden davon aus, dass bis Ende 2023 bis zu 30 % der 1.000 größten IMBs durch Verkäufe, Fusionen, Schließungen oder Ausfälle verschwinden werden.
[Some lenders] verbrennen Geld, und ich verstehe, warum sie weiterhin MSRs verkaufen, weil sie es müssen. Sie müssen Bargeld beschaffen, weil Sie Bargeld nur so lange verbrennen können.
Keith Lind, CEO von Acra Lending
Keith Lind, CEO eines in Kalifornien ansässigen Nicht-QM-KreditgebersAcra Kreditvergabeder Arm der Hypothekenentstehung vonCitadel Servicing Corp.Er sagte, er würde sich „nicht wundern, wenn die Zahl [of IMB mergers or exits in 2023] ist sogar höher“ als 30 %. Er fügte hinzu, dass es für die FHFA ein kluger Schachzug sei, von Kreditgebern, die MSRs halten, zu verlangen, dass sie Bewertungen von Dritten einholen.
„Was man verstehen muss, ist, wenn man ein volatiles Jahr wie 2022 durchmacht [with rates jumping 3 percentage points in a matter of months]gibt es wahrscheinlich [lenders] ihre MSRs falsch markieren, um profitabel auszusehen“, sagte Lind. „Ich bin sicher, leider wird das passieren.
„Ich denke, eine Bewertung durch Dritte ist eine gute Sache. Es ist genauso mehr Transparenz im Markt.“
Acra verkauft nur seine Non-QM-Darlehen mit einbehaltenem Service und hat laut Lind kürzlich „die 5-Milliarden-Dollar-Marke auf unserem überschritten [MSR] Wartungsbuch [of nonconforming/nonagency loans].“ Diese Service-Portfolio-Zahl wurde den Medien zuvor noch nicht mitgeteilt, sagte er.
„Als Privatunternehmen erhalten wir Bewertungen von außen [of our MSR portfolio] wegen unseres Vorstands und nur für volle Transparenz“, sagte er.
„Für diese kleinen Kerle ist es schwer, im Geschäft zu bleiben“, fügte Lind hinzu und bezog sich dabei auf den derzeitigen schwierigen Hypothekenmarkt für Originatoren. „Das kostenlose Geld [from the refinancing boom] ist weg, oder?
„[Some lenders] verbrennen Geld, und ich verstehe, warum sie weiterhin MSRs verkaufen, weil sie es müssen. Sie müssen Bargeld beschaffen, weil man Bargeld nur so lange verbrennen kann.“
Leider, fügte Lind hinzu, ist die Geld-Brief-Spanne für MSR-Transaktionen im Moment „wahrscheinlich ziemlich breit“.
„Wenn Sie ein Zwangsverkäufer sind, werden Sie den Preis, den Sie für Ihre MSR erhalten, wahrscheinlich nicht lieben“, sagte er. „Aber wenn Sie kein Zwangsverkäufer sind, ist es großartigCarry-Trade [a financed asset purchase].“
Azad Rafat, Senior Director of MSR Services in San DiegoHandel mit Hypothekenkapitalsagte, dass die durchschnittliche Rendite eines MSR-Wartungsbuchs im Bereich von 10 % bis 11 % liegt.
Es gibt jetzt große Originatoren und andere Investoren auf dem Markt, die reichlich Bargeld zur Verfügung haben, und Lind fügte hinzu: „Sie werden mehr MSRs kaufen, weil sie Marktanteile stehlen wollen.“
„Ich denke, sie werden diese Gelegenheit nutzen“, sagte Lind. „Sie können eine Finanzierung für den Kauf von MSRs erhalten. Wenn Sie also einen Marktwert von einer Milliarde Dollar kaufen, legen Sie keine Milliarde in bar aus. Sie können eine Finanzierung von 70 % bis 80 % für diese MSR erhalten [bulk purchases].“
Smith von Rice Park Capital betonte, dass er glaubt, dass der Markt das zusätzliche Angebot, das er jetzt sieht, ohne das Risiko eines „wesentlichen Rückgangs“ der Preise aufnehmen kann.
„Aber ich denke, dass es eine Lücke gibt [with supply exceeding demand],” er fügte hinzu. „Ich denke, der Verkauf wird geordnet ablaufen, aber es gibt eine Lücke.
„Deshalb mögen uns die Leute [Rice Park Capital]und andere wie wir, stellen zusätzliches Kapital bereit, damit wir denjenigen, die verkaufen müssen, ein guter Partner sein und ihnen die benötigte Liquidität zur Verfügung stellen können, um dann gleichzeitig unseren Investoren eine Rendite zu bieten, die wir haben denke, ist ziemlich attraktiv.“