Der dritte Tag der höchst folgenreichen Sammelklage zwischen Sitzer und Burnett gegen Käufer- und Maklerprovision beinhaltete einen ausführlichen Einblick in die von verschiedenen Maklern verwendeten Schulungsmaterialien und die Aussagen von drei der genannten Kläger.
Mehrere Führungskräfte der Branche, darunter Rene Galicia, der ehemalige Direktor für MLS-Engagement bei der Nationaler Maklerverbandund Rodney Gansho, der Leiter der Einsatzabteilung bei NAR, erschienen laut Berichten von erneut per Videobezeugung Inman-Nachrichten.
Gansho ist dafür verantwortlich, NAR bei der Einführung seiner Clear Cooperation Policy zu unterstützen, die 2019 in Kraft trat und den Kern dieser Klage darstellt. In seiner Aussage bestätigte Gansho, dass der „Antitrust Compliance Guide“ der NAR besagt, dass Mitglieder keine Gebühren mit Wettbewerbern besprechen sollten und dass Agenten niemals Aussagen wie „Ich würde die Provision gerne senken, aber niemand wird Ihr Haus zeigen“ verwenden sollten. ”
Michelle Figgs, die ehemalige leitende Branchenanalystin bei Keller Williams, erschien als nächstes. In Figgs‘ Videobehauptung befragte Michael Ketchmark, der Hauptanwalt der Kläger, sie zu einer Studie aus dem Jahr 2003 mit dem Titel: „Kann freier Eintritt ineffizient sein? Fixprovisionen und Sozialverschwendung in der Immobilienbranche„, das sie vor etwa sechs Jahren an Ruben Gonzalez, den Chefökonomen von Keller Williams, geschickt hatte.
Die Studie führt die „offensichtliche Einheitlichkeit der Provisionssätze“ auf Absprachen zurück.
„Warum scheinen Provisionssätze so unempfindlich gegenüber wirtschaftlichen Kräften zu sein? Auf dieses Rätsel haben wir keine Antwort. Eine Möglichkeit besteht darin, dass es sich um eine Absprache von Immobilienmaklern handelt, die möglicherweise durch die Tatsache verstärkt wird, dass jeder Makler über das örtliche MLS arbeiten muss, wodurch Preissenkungen leicht erkannt werden können“, heißt es in der Studie.
In ihrer Aussage sagte Figgs, dass sie die Studie seit dem Versenden der E-Mail an Gonzalez „weitgehend abgelehnt“ habe.
Ketchmark hob auch Figgs’ Notizen von einem Treffen mit Keller Williams im Mai 2015 hervor, in dem sie schrieb: „Gary [Keller] glaubt fest an die Kollusionstheorie, die erklärt, warum Provisionen stabil sind. ‚Koopetition‘.“
Figgs sagte Ketchmark, sie sei sich nicht sicher, ob Keller selbst oder jemand anderes in der Besprechung diese Aussage gemacht habe.
Auch Meredith Maples, die leitende Direktorin der KW University, erschien vor der Jury mittels zuvor aufgezeichneter Videoaufnahmen der Zeugenaussage. In ihrer Aussage fragte Ketchmark Maples nach der Kartellpolitik von KW, die Provisionsgespräche verbietet, und wie sie dies mit Folien von KW-Veranstaltungen in Einklang brachte, die Informationen über 3 % Provisionen für jede Seite der Immobilientransaktion zeigen.
Maples erklärte gegenüber Ketchmark, dass es sich bei den Folien und Skripten um Modelle handele, die Agenten als Leitfaden für ihr eigenes Unternehmen nutzen könnten.
„Alles, was wir aus Drehbuchperspektive einbeziehen, ist eine hypothetische Situation“, sagte Maples. „Wir sagen den Leuten nicht, was sie verlangen sollen.“
Dem entgegnete Ketchmark, dass auf den Folien nichts als Vorbild bezeichnet sei. Anschließend zitierte er Keller Williams‘ Definition eines Modells: „Ein Muster von etwas, das hergestellt werden soll; ein Beispiel zur Nachahmung; als nachahmbares Muster dienen oder als Muster dienen können.“ Auf dieser Grundlage, so Ketchmark, lehre Keller Williams seinen Agenten, dass „ein Modell für Sie funktionieren wird, wenn Sie ihm folgen“.
Ketchmark zeigte auch Aufnahmen von RE/MAX Die Aussage von CEO Nick Bailey, die aufgezeichnet wurde, bevor RE/MAX seine Vergleichsvereinbarung einreichte. Trotz Baileys Auftritt im aufgezeichneten Filmmaterial ist RE/MAX nicht länger Beklagter in der Klage.
In dem Video bestätigt Bailey, dass RE/MAX von seinen Franchisenehmern verlangt, der NAR anzugehören und daher deren MLS-Richtlinien und Ethikkodex zu befolgen.
„Ich glaube, dass die MLS auf dem Konzept der Zusammenarbeit und Entschädigung basiert“, sagte Bailey. Er fügte jedoch hinzu, dass RE/MAX nicht davon ausgeht, dass sich dadurch das Verhalten der Verkäufer ändern würde, wenn die Genossenschaftsvergütungsregelung nicht verpflichtend wäre.
Bailey betonte außerdem, dass es sich bei der Regel um eine NAR-Richtlinie und nicht um eine RE/MAX-Richtlinie handele. In der Vergleichsvereinbarung von RE/MAX stellte das Unternehmen fest, dass es von seinen Franchisenehmern und deren Vertretern unter anderem nicht länger die Zugehörigkeit zu NAR verlangt.
Wie die Führungskräfte anderer Maklerfirmen befragt Ketchmark Bailey zu den Schulungsmaterialien für Makler von RE/MAX, in denen ebenfalls das Beispiel einer Provision von 6 % verwendet wird.
„Es dient nur als Beispiel“, sagte Bailey. „Wir sind uns ganz klar darüber im Klaren, dass Provisionen verhandelbar sind.“
Nach weiterer Befragung sagte Bailey jedoch, dass in den Schulungsmaterialien Aussagen über die Nichtkürzung von Provisionen enthalten seien, die als Beispiel für den Umgang mit Einwänden dienten.
Ryan Gormander ehemalige Präsident von Coldwell-Bankererschien auch per Video-Bezeugung. Überall Immobiliendie Muttergesellschaft von Coldwell Banker, hat ebenfalls eine Vergleichsvereinbarung eingereicht und ist nicht mehr Beklagte in der Klage.
In seiner Aussage stellte Gorman fest, dass Anywhere im Frühjahr 2022 der NAR einen Vorschlag vorgelegt hatte, in dem es hieß: „Der verbindliche Charakter von [NAR’s cooperative compensation] Die Regelung ist unnötig und sollte aufgehoben werden.“ Gorman sagte, dass er davon ausgegangen sei, dass der Vorschlag den Ausschuss nicht verlassen habe.
Gorman wurde auch zu den bei Anywhere Brands verwendeten Schulungsmaterialien befragt. Auf die Frage eines Verkäufers, ob ein Makler seine Provision kürzen würde, wird im Schulungsmaterial vorgeschlagen, dass Makler sagen: „Ich kann meine Provision nicht kürzen, weil ich Ihnen nie weniger als mein Bestes bieten würde.“
In seiner Aussage sagte Gorman gegenüber Ketchmark, dass Anywhere seine Agenten nicht darin schult, Provisionen auf ein bestimmtes Niveau festzulegen. Gorman bemerkte auch, dass er glaubte, Dokumente mit Beispielen von 5 Prozent und 7 Prozent gesehen zu haben, „und dass die überwiegende Mehrheit leer war“.
Das Verfahren am Mittwoch umfasste auch die Aussage von Hollee Ellis, der ersten Klägerin, die Stellung nahm. Ellis ist Hausbesitzerin aus Missouri und die Tochter eines 30-jährigen Veteranen der Immobilienbranche. Im Laufe ihres Lebens hat Ellis vier Häuser verkauft und fünf gekauft, von denen eines während des für die Klage maßgeblichen Zeitraums verkauft wurde. Zum fraglichen Hausverkauf sagte Ellis, sie habe 6 % Provision für den Hausverkauf gezahlt.
Laut Ketchmark machte der Anteil des Maklers des Käufers an der Provision für den Hausverkauf in Ellis 20,55 % ihres Nettoeigenkapitals aus, was bedeutet, dass die Provisionen für beide Makler etwa 40 % des Eigenkapitals verschlangen, das sie auf der Immobilie angesammelt hatte.
„Es war schwer zu schlucken, dass wir mit so wenig davonkommen mussten“, sagte Ellis.
Ellis sagte der Jury, sie wolle sich der Klage anschließen, in der Hoffnung, dieser „unfairen Praxis“ ein Ende zu setzen.
Ellis wurde von Barack Echols für Keller Williams und Robert MacGill für ins Kreuzverhör genommen HomeServices of America. NAR lehnte die Gelegenheit ab, Ellis ins Kreuzverhör zu nehmen.
Auch die Kläger Rhonda Burnett und Jeremy Keel sagten am Mittwoch persönlich aus.