Bis zum Ende des Jahres 2022 werden Hypothekengeber Kredite in Höhe von etwa 2,2 Billionen US-Dollar vergeben haben, etwa die Hälfte des Volumens von 4,4 Billionen US-Dollar im Jahr 2021, so die Prognosen der Branche. Aber Brian Hale, der mehrere Käufer bei ihrer Suche nach Übernahmezielen unabhängiger Hypothekenbanken unterstützt, sieht eine noch brutalere Landschaft vor sich. Er prognostiziert, dass in den nächsten 12 Monaten die Vergabe von Hypotheken landesweit nur 1,3 bis 1,7 Billionen US-Dollar betragen könnte.
Das ist ein hässliches Szenario. Bei einem solch drastischen Abschwung steigt der Druck zur Branchenkonsolidierung dramatisch an. Als Teil der Umstrukturierung wird es Gewinner (die Käufer) und Verlierer geben – diejenigen, deren Namen aufgrund von Verkäufen, Fusionen oder Scheitern aus den Unternehmensregistern verschwinden, sagten Beobachter zu HousingWire.
Basierend auf zahlreichen Interviews mit Experten für Fusionen und Übernahmen sind wir in das IMB-Käuferprofil 2023 eingetaucht.
Wer möchte im Hypothekengeschäft tätig sein?
Brett Ludden, Geschäftsführer vonSterling Point-Beraterein Beratungsunternehmen für Fusionen und Übernahmen mit Sitz in Virginia, prognostiziert, dass fast ein Drittel der 1.000 größten IMBs bis Ende 2023 durch Fusionen, Übernahmen oder Misserfolge verschwinden werden.
Die meisten Bauherren … lassen diesen Überschuss [potential business] auf dem Boden, aber die klügeren Hausbauer sehen sich das an und sagen: ‚Da ist eine Gelegenheit.’
Brian Hale, CEO von Mortgage Advisory Partners
Hale, Gründer und CEO des in Kalifornien ansässigen UnternehmensHypothekenberatungspartner, sagte, dass der Grad der Konsolidierung in der IMB-Branche „mich nicht schockieren würde“. Er fügte jedoch hinzu, dass es sich als niedrigere Zahl herausstellen könnte, da einige Hypothekenbanker „herausfinden könnten, wie sie die Kosten senken können“ und den Abschwung überstehen würden.
Dennoch ist die Konsolidierung in der Hypothekenbankbranche bereits deutlich im Gange. In der vergangenen Woche hat einer der landesweit größten Hypothekenbanken für Privatkunden seinen Sitz in Charlotte Bewegungshypothekkündigte die Übernahme von Mortgage Network an, eine Transaktion, die das jährliche Kreditvolumen um 2 Milliarden US-Dollar, 250 Hypothekenexperten und 31 Zweigstellen zu seinem Netzwerk hinzufügen würde.
Hale fügte hinzu, dass ein weiteres großes IMB in Kalifornien ansässig seiGildenhypothek, auch „scheint sich in einem substanziellen Erwerbsmodus zu befinden“. Darüber hinaus sagte Hale, dass er derzeit mit drei Kunden zusammenarbeitet, die IMBs kaufen möchten – zwei davon sind Bauherren und einer, den er als „Proptech/Fintech“-Unternehmen bezeichnete.
Hale konnte die Namen dieser Kunden natürlich nicht preisgeben, obwohl er die Art der Akquisitionsziele definierte, die sie als Käufer suchen.
„Das Profil, das wir erstellt haben [for our clients] wollen wir Unternehmen mit mehreren staatlichen Lizenzen und allen drei Tickets –Fannie Mae,Freddy MacundGinnie Mae– so landet der Käufer bei einem voll funktionsfähigen Hypothekenbankunternehmen, das über Lager- und Agenturbeziehungen verfügt“, sagte Hale.
Für die Bauherren, die er vertritt, sagte Hale, der Erwerb eines Hypothekendarlehensgeschäfts sei eine intelligente Möglichkeit, neben anderen Faktoren für eine solche Übernahme von „tief hängenden Früchten“ zu profitieren.
„Für jeweils 100 Käufer, die einen Gemeinschaftsausstellungsraum betreten, [a homebuilder] verkauft 8 % bis 15 % dieser Käufer ein Haus in ihrer Gemeinde“, sagte Hale. „Der Rest dieser Leute sucht immer noch nach einem Haus.
„Wenn Sie 5.000 Häuser pro Jahr liefern, bedeutet dies, dass 50.000 Menschen auf Ihrer Plattform nach einem Hausbesuch suchen, die wahrscheinlich von Ihren Kreditsachbearbeitern vorqualifiziert wurden, und Sie … haben eine Beziehung zu ihnen. Die meisten Bauherren … lassen diesen Überschuss [potential business] auf dem Boden, aber die klügeren Bauherren sehen sich das an und sagen: ‚Da gibt es eine Gelegenheit.’“
Hale fügte hinzu, „das ist der Grund, warum Bauherren im Hypothekengeschäft tätig sein wollen“.
Die Plug-and-Play- und Brokerage-Routen
David Hrobon, ein Direktor der in Colorado ansässigen Hypothekenberatungsfirma theStratmor-Gruppein einemletzten Berichtprognostiziert, dass bis Jahresende rund 50 Fusions- oder Übernahmetransaktionen angekündigt oder abgeschlossen werden, was 50 % mehr Transaktionen als 2018 entspricht – der bisherigen Höchstmarke für Kreditgeberkonsolidierungen in den letzten drei Jahrzehnten.
Der wichtigste Treiber dafür ist die [loan-production] Das Volumen des Verkäufers ist für den Käufer aufgrund der Synergien, die der Käufer mit sich bringt, mehr wert als für den Verkäufer.
Garth Graham, Seniorpartner der Stratmor-Gruppe
„Kreditgeber, die ihre ganze Aufmerksamkeit auf die Refinanzierung richten, wenn dieses Geschäft in die Höhe schießt, erfreuen sich riesiger Gewinne“, sagte Garth Graham, Senior Partner und Manager für M&A-Aktivitäten bei derStratmor-Gruppe. „Aber irgendwann wendet sich das Blatt immer, und wenn es dazu kommt, haben viele dieser Kreditgeber Mühe, sich über Wasser zu halten.
„Davon sehen wir in diesem Jahr viel, und es wird sicherlich 2023 so weitergehen.“
Graham sagte, dass die meisten Akquisitionsgeschäfte wahrscheinlich größere IMBs beinhalten werden, die kleinere IMBs kaufen, da diese größeren Akteure im Gegensatz zu den kleineren Akteuren die Größenordnung haben, um mit der zusätzlichen Kreditproduktion Geld zu verdienen – ohne erhebliche zusätzliche Kosten.
„Der wichtigste Treiber dafür ist die [loan-production] Das Volumen des Verkäufers ist für den Käufer aufgrund der Synergien, die der Käufer mit sich bringt, mehr wert als für den Verkäufer“, sagte Graham.
Thomas Yoon, Präsident und CEO eines in Kalifornien ansässigen Nicht-QM-KreditgebersÜbertreffen Sie Kapitaldie dem Vorsitzenden des Unternehmens gehört,Mike Thompson, sagte für die Top 200 IMBs, M&A-Deals könnten eine praktikable Option sein. Für die mittelständischen Kreditgeber, die nicht zu dieser Gruppe gehören, erwartet Yoon jedoch, dass sogenannte „Plug-and-Play“-Angebote attraktiv sind, weil sie weitaus kostengünstiger sind.
„Also, es ist ungefähr so, wir wollen deine Schulden nicht. Wir wollen nicht alle Ihre Probleme, aber wir nehmen Ihre Kernleute“, sagte Yoon. „Sie sagen: ‚Scheiß auf die Firma. Wir kaufen nur das Talent [i.e., loan officers] in Schoten.’“
Ein weiterer Überlebensweg für einige IMBs könnte laut Ludden die Umwandlung in ein Maklergeschäft sein.
Diese Leute haben viel Vermögen, und wenn sie sich entscheiden, in eine andere Richtung zu investieren, könnten sie sich dafür entscheiden, die Gewinne mitzunehmen und das Eigenkapital freizusetzen, um in ihre neuesten Unternehmungen zu investieren.
Brett Ludden, Geschäftsführer von Sterling Point Advisors
„Wir sehen korrespondierende Kreditgeber, die erwägen, die Entscheidung zu treffen, wieder zu reinen Maklern zu werden, weil sie dadurch einen erheblichen Betrag an Kosten über Bord werfen können“, sagte er. „Obwohl dieses Unternehmen möglicherweise nicht scheitert, ändert es sein Geschäftsmodell erheblich.“
„Vor kurzem haben uns mehrere Kreditgeber mitgeteilt, dass sie einfach keine Möglichkeit haben, weiterzumachen“, fügte Ludden hinzu. „Einige teilen uns mit, dass sie die Türen schließen werden, während andere verzweifelt versuchen, die Kosten zu senken, sogar über das hinaus, was ich für wahrscheinlich machbar halte.“
Einige Kreditgeber, fügte er hinzu, ändern sogar ihren Origination-Fokus, um zu überleben.
„Ein kleiner Kreditgeber an der Ostküste zum Beispiel hat in den letzten Monaten seine kalifornische Lizenz erworben und konzentriert sich jetzt fast ausschließlich auf Transaktionen mit umgekehrten Hypotheken im hohen Dollarbereich in Kalifornien“, sagte Ludden.
Das Käuferprofil 2023
Ludden erwartet auch, dass IMBs, die wohlhabenden Einzelpersonen oder Familien gehören, „zu den größten Käufern gehören werden“. Unter den IMBs, die dieser Beschreibung entsprechen, sindFreiheit Hypothek,Akademie-Hypothek,Gateway-Hypothek,Neue amerikanische Finanzierung,Bewegungshypothek,CMB Finanz,Vistal Point Hypothek,Übertreffen Sie Kapitalund mehr.
Ludden betonte jedoch, dass, nur weil sie von wohlhabenden Personen privat gehalten werden, dies nicht unbedingt bedeutet, dass sie sich in einem Kauf- (oder Verkaufs-) Modus befinden. Jeder Kreditgeber sei einzigartig, mit unterschiedlichen Herausforderungen, Chancen und Bilanzen, betonte er.
IMBs, die sich unabhängig im Besitz eines einzelnen wohlhabenden Investors oder einer Familie befinden, sind jedoch tendenziell flexibler, wenn es um die Kapitalrendite oder „ROI-Anforderungen“ geht, und sie verfügen häufig über einen „Geldpool“, auf den sie zurückgreifen können Dealmaking“, sagte Ludden.
“Ich glaube nicht, dass die Idee [some of] dass diese Unternehmen möglicherweise auch nach Exits suchen, widerspricht der These“, fügte Ludden hinzu. „Diese Leute haben viel Vermögen, und wenn sie sich entscheiden, in eine andere Richtung zu investieren, könnten sie sich dafür entscheiden, die Gewinne mitzunehmen und das Eigenkapital freizusetzen, um in ihre neuesten Unternehmungen zu investieren.“
Dieses Geschäft ist in vielerlei Hinsicht wirklich kompliziert. Es ist auch in einer Hinsicht einfach: Es ist sehr hilfreich, wenn Sie tatsächlich mehr Geld verdienen, als Sie ausgeben.
Brian Hale, CEO von Mortgage Advisory Partners
Hale fügte hinzu, dass wir vielleicht sogar ausländische Interessenten – wie europäische oder asiatische Banken – sehen werden, die nach einem Einstiegspunkt in den US-Immobilienmarkt suchen und erwägen, eine IMB-Franchise zu erwerben. Unabhängig davon, welche Kombination von IMBs sich im nächsten Jahr auf der M&A-Wechsel befinden, ist es jedoch klar, dass sich das Gesicht der Branche ändern wird, um mit den neuen Realitäten, denen sie gegenübersteht, zurechtzukommen.
„Insgesamt sind wir der Meinung, dass wahrscheinlich eine sinnvollere Kapazitätsreduzierung erforderlich ist, da die Volumina im Jahr 2023 voraussichtlich um fast 60 % gegenüber dem Höchststand im Jahr 2020 zurückgehen werden“, heißt es in einem aktuellen Bericht der in New York ansässigen Investmentbank und Broker-DealerKeefe, Bruyette & WoodsZustände. „… Wir glauben auch, dass es eine Grenze dafür gibt, wie stark Unternehmen die Mitarbeiterzahl reduzieren können, ohne Technologie zu opfern oder die Moral zu beeinträchtigen.
„Wir glauben, dass dies eine Herausforderung darstellt, die die Konsolidierung unterstützen könnte.“
Hale fügte hinzu, dass es am Ende zwei vorherrschende Möglichkeiten gibt, ein Hypothekengeschäft zu erwerben – einen Vermögenskauf oder einen Aktienkauf.
„Bei einem Kauf von Vermögenswerten“, sagte er, „lässt man das alte Unternehmen und alle damit verbundenen Risiken hinter sich, und es ist wirklich das Äquivalent einer großen Einstellungstransaktion, bei der etwas Bargeld an die ursprünglichen Aktionäre gezahlt wird.“ Bei einem Aktienkauf (der Weg, den seine derzeitigen Kunden laut Hale verfolgen) „erwirbt der Käufer jede Sünde, die der Verkäufer seit Anbeginn der Zeit begangen hat“, so Hale, dass die Durchführung gründlicher (und oft teurer) Due-Diligence-Recherchen unerlässlich ist .
„… Dieses Geschäft ist in vielerlei Hinsicht wirklich kompliziert“, fügte Hale hinzu. „In gewisser Weise ist es auch einfach: Es ist sehr hilfreich, wenn man tatsächlich mehr Geld verdient, als man ausgibt.“