Ich bin in Houston aufgewachsen und habe die Vorteile und Fallstricke der Immobilienentwicklung in der vielleicht am wenigsten regulierten Stadt der Vereinigten Staaten gesehen – einem Ort, an dem sich Entwickler nicht über komplexe Bauvorschriften ärgern, weil solche Vorschriften einfach nicht gelten nicht vorhanden.
Die Ergebnisse sind uneinheitlich, können aber inspirierend sein. In den 1970er Jahren beispielsweise baute Gerald Hines den berühmten Transco Tower mittendrin weitläufiges Ackerland. Dem freien Markt gefiel, was er sah, und nachfolgende Entwicklungswellen veränderten das wirtschaftliche und demografische Epizentrum der Stadt.
Zweitausend Meilen westlich sieht die Sache ganz anders aus. Die kalifornischen Bauvorschriften sind so schwerfällig, dass sie eine ganze Industrie von „Vorentwicklern“ hervorgebracht haben, die durch die Erlangung von Rechten sagenhaft reich geworden sind andere Entwicklererlaubnis zum Bauen. Dieser Engpass hat zu einer erheblichen Wohnungsknappheit geführt und Mieter und Mieter mit lächerlich hohen Wohnkosten konfrontiert. Wenig überraschend viele einkommensschwache Einwohner ziehen jetzt in günstigere Staaten mit geringerer Regulierung um, wie z Texas, Arizona und Nevada.
Natürlich erfüllen Vorschriften eine wesentliche staatsbürgerliche Funktion. Ohne wirksame und ordnungsgemäß durchgesetzte Vorschriften – einschließlich Peer-Review-Engineering und lizenzierte Inspektionen – riskieren wir Katastrophen wie die Die Champlain Towers stürzen ein. Aber solche Vorschriften immer einen Kompromiss darstellen. Zu wenig, und Sie stehen vor einem Wildwest-Szenario, bei dem das Schicksal städtischer Gemeinschaften vollständig in den Händen von Entwicklern liegt – von denen einige leider Abstriche machen könnten. Aber zu viel Regulierung, und Sie ersticken das Wohnungsangebot und verjagen Einwohner, die sich die hohen Lebenshaltungskosten ihrer Stadt nicht mehr leisten können.
Die Kosten der Regulierung
Die richtige Balance zu finden, beginnt mit der Erkenntnis, dass selbst die besten Vorschriften einen Preis haben – und dass die Rechnung letztendlich nicht von den Entwicklern, sondern von den Anwohnern bezahlt wird. Bei der Planung eines Projekts berechnen die Entwickler die Einnahmen, die es generieren wird, dividieren diese durch die Baukosten und verwenden diese Rendite, um Investoren anzuwerben. Jede neue Verordnung erhöht die Baukosten, verringert den Ertrag und schreckt von Investitionen ab – und je weniger Häuser gebaut werden, desto teurer werden die Wohnkosten.
Betrachten Sie zum Beispiel die folgenden Arten von Vorschriften, die alle die Baukosten erhöhen:
- Bauhöhenbeschränkungen, die von örtlichen Grundstückseigentümern entworfen wurden, um den Status quo zu fixieren.
- Zonierungsregeln, die die Arten von Immobilien einschränken, die in bestimmten Gebieten gebaut werden können.
- Parkregeln, die Entwickler dazu zwingen, Geld für den Bau von Parkplätzen auszugeben, auch wenn Stadtplaner eine Zukunft voraussehen, in der die Menschen keine Autos besitzen werden.
- Designstandards, die kostspielige Bauanforderungen auferlegen und an Orten, an denen Schönheit Teil der lokalen Marke ist, unglaublich streng sein können.
- Energieeffizienzregeln, die bei Neubauprojekten die Verantwortung für den Schutz des Planeten direkt auf die Schultern der Bewohner legen.
All diese Regeln zu verstehen, verursacht eigene Kosten. Der California Code of Regulations enthält mehr als 21 Millionen Wörter, gegenüber 137.000 Wörtern für den durchschnittlichen US-Bundesstaat, was Entwickler dazu zwingt, eine kleine Armee von Beratern und Experten einzustellen. Aus diesem Grund kostet Kaliforniens bezahlbarer Wohnraum jetzt durchschnittlich $400.000 pro Einheit – dreimal so viel wie in Texas – und der Staat sieht es ernst Mangel an Arbeitern die aus ihren überregulierten Gemeinschaften ausgepreist wurden.
Eine Frage des Überlebens
Das bedeutet nicht, dass wir das Regelbuch wegwerfen sollten. Unsere Städte stehen vor enormen Herausforderungen, und die Regierungsführung wird in den kommenden Jahren von entscheidender Bedeutung sein. Houston und New Orleans leiden unter Überschwemmungen; Miami hat mit steigenden Meeresspiegeln zu kämpfen; Los Angeles und San Francisco haben mit Obdachlosigkeit zu kämpfen. Solche Probleme sind real und erfordern echte Lösungen. Aber wir können diese Probleme nicht einfach lösen, indem wir Vorschriften erlassen, die die Kosten für Maßnahmen auf die Entwickler abwälzen.
In Houston müssen Entwickler von Wohngebäuden trotz ihres Rufs, keine Hände mehr zu haben, jetzt bis zu 20 % ihres Landes für die Regenwasserrückhaltung reservieren – etwas, das dem Entwickler keinen unmittelbaren Nutzen bringt. Das treibt zwangsläufig die Entwicklungskosten in die Höhe, und auch die Mietkosten eine Wohnung. Tatsächlich werden die Kosten für den Hochwasserschutz, von denen die gesamte Gemeinde profitiert, überproportional von einkommensschwachen Mietern getragen – kaum ein gerechter Weg, um das Problem zu lösen.
Direktere Maßnahmen seitens der Politik sind natürlich auch mit Kosten verbunden. In Miami das US Army Corps of Engineers Hat vorgeschlagen 6 Milliarden US-Dollar ausgeben, um einen sechs Meilen langen, 20 Fuß hohen Damm entlang der Uferpromenade der Stadt zu bauen, was möglicherweise den Immobilienwert senkt und die lokalen Steuern in die Höhe treibt. Solche Maßnahmen sind umstritten – ich persönlich glaube, dass der Deich von Miami ein Fehler wäre –, aber sie stellen die wahren Kosten der Maßnahmen in den Vordergrund und ermöglichen eine sinnvolle Debatte darüber, wie viel ausgegeben werden sollte und wer die Rechnung tragen sollte.
Ein besserer Weg
Was ist die Lösung? Es ist wichtig zu erkennen, dass dies auf lange Sicht ein sich selbst korrigierendes Problem ist. Die Leute werden mit ihren Brieftaschen abstimmen. Wenn Vorschriften das Wohnungsangebot ersticken, ziehen sie woanders hin. Ebenso werden Menschen umziehen, wenn Gebiete überlastet oder so unterreguliert sind, dass sie unsicher oder unbewohnbar werden. So oder so wird das Gesetz von Angebot und Nachfrage die Städte von morgen prägen.
Sobald wir das akzeptieren, wird es einfacher, sich einen ausgewogeneren Ansatz vorzustellen. Ein sinnvoller Schritt ist der Einsatz von Anreizen anstelle von regulatorischen Vorgaben. Philadelphia kürzlich bot Entwicklern eine 10-jährige Steuerermäßigung an für Neubau. Im folgenden Jahr stieg die Entwicklung um 39 %. In den kommenden Jahren wird ein erhöhtes Angebot zu niedrigeren Mieten führen und mehr Menschen in die Stadt locken. Das wiederum wird die Steuerbemessungsgrundlage erhöhen und bessere öffentliche Dienstleistungen ermöglichen, wodurch sowohl bezahlbarer Wohnraum gewährleistet wird und eine bessere Lebensqualität für die Bewohner.
Solche Lösungen können in Städten wie Miami, Houston und San Francisco repliziert werden, aber nur, wenn die Städte alle Interessengruppen – einschließlich Einwohner, Unternehmen und Entwickler – an einen Tisch bringen, wenn sie neue Vorschriften in Betracht ziehen.
Gemeinschaften, die dies richtig machen, werden proaktiv und transparent mit zukünftigen Herausforderungen umgehen und gleichzeitig wirtschaftliche Schrumpfung und Bevölkerungsverlust vermeiden. Indem wir zusammenarbeiten und offen über die Kosten vorgeschlagener Lösungen sprechen, werden wir letztendlich in der Lage sein, die Probleme zu lösen, mit denen wir konfrontiert sind – und gleichzeitig den bürokratischen Aufwand beseitigen, der das städtische Wachstum zu hemmen droht.
Daniel Ron ist Managing Partner bei Scarlet Capital, einer in Houston ansässigen Immobilienentwicklungsfirma.
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