Der Community Home Lenders Association (CHLA), die kleine und mittelgroße IMBs vertritt, schickte gerade eine Brief an die Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA), und bittet um Anpassungen an den kürzlich angekündigten Gebührenerhöhungen der FHFA für Zweitwohnungen und hohe Guthaben Fannie Mae und Freddy Mac Darlehen. Die CHLA bat die FHFA um gezielte Anpassungen der Gebührenerhöhungen, um Kreditnehmer mit mittlerem Einkommen zu schützen.
Aber ein Großteil des Schreibens befasste sich mit einem umfassenderen Thema, von dem die CHLA glaubt, dass es viel mehr öffentliche und Kongressdiskussion verdient, als es bekommt: Was ist die richtige Rolle von Fannie und Freddie und welche Befugnis sollte die FHFA haben oder ausüben, um den Markt der GSEs zu schrumpfen Fußabdruck?
Mit der Implosion des Marktes für Private Label Securities (PLS) nach dem Subprime-Fiasko im Jahr 2008 haben Fannie Mae und Freddie Mac (zusammen mit FHA) einen wachsenden Marktanteil bei der Vergabe von 30-jährigen Festzinshypotheken übernommen. Als Reaktion darauf haben sowohl Konkurrenten der GSEs als auch Einzelpersonen, die die Rolle der Regierung auf den Hypothekenmärkten verringern wollen, argumentiert, dass die FHFA Maßnahmen ergreifen sollte, die speziell darauf ausgerichtet sind, den Fußabdruck der GSEs zu verringern. Das Argument ist, dass „private Märkte“ einen größeren Hypothekenmarktanteil haben sollten.
Die PSPA-Obergrenzen von vor einem Jahr im Januar für Kredite an unterversorgte Kreditnehmer, für Investoren- und Zweitwohnungskredite und für den Zugang kleiner Kreditgeber zum Bargeldfenster scheinen genau für diesen Zweck konzipiert worden zu sein. Glücklicherweise setzte die amtierende Direktorin Sandra Thompson diese künstlichen Obergrenzen im vergangenen September aus.
CHLA lehnte die PSPA-Obergrenzen entschieden ab. Und in unserem jüngsten FHFA-Gebührenerhöhungsbrief argumentiert CHLA, dass dies der Fall ist noch nie angemessen, dass die FHFA Maßnahmen ergreift, deren Hauptziel oder Wirkung darin besteht, den Fußabdruck der GSEs willkürlich zu verkleinern. Die Satzung der GSE weist sie an, den gesamten Hypothekenmarkt zu bedienen, einschließlich Kreditnehmer mit niedrigem und mittlerem Einkommen und unterversorgte Gemeinschaften.
Das Gesetz legt auch fest, welche Darlehen die GSEs gewähren kann nicht machen, wie z. B. Darlehen über einem bestimmten Dollarbetrag und gewerbliche Darlehen. Es ist nicht vorgesehen, dass das FHFA solche Entscheidungen trifft.
In unserem Schreiben stellte CHLA fest, dass wir mit GSE-Gebührenerhöhungen nie zufrieden sind, aber offen dafür sind, wenn sie Teil einer umfassenderen Strategie sind, die Gebühren für GSE-Kernkredite und Kredite an unterversorgte Kreditnehmer niedrig zu halten. Aber wir haben auch starke Argumente gegen die willkürliche Verkleinerung des Fußabdrucks der GSEs vorgebracht.
Lassen Sie uns das Argument auspacken, dass der Fußabdruck der GSEs schrumpfen sollte, um mehr „Privatmarkt“-Kredite zu ermöglichen. Beziehen sich diese Befürworter auf Banken? Das erscheint lächerlich. Banken sollten nicht das erhebliche Zinsrisiko übernehmen, das 30-jährigen Festzinsdarlehen innewohnt, da die Zinssätze möglicherweise nicht mit den Einlagen übereinstimmen, ein Phänomen, das in den 1980er Jahren unzählige Banken und S&Ls in den Abgrund trieb.
Glücklicherweise schützen sich Banken durch dieses Zinsrisiko Bundesbank für Wohnungsbaudarlehen (FHLB) Vorschüsse und Zugang zum Fed-Diskontfenster. Großartig – aber Befürworter sollten nicht argumentieren, dass dies der „private Markt“ ist oder dass die Steuerzahler nicht am Haken sind. Die FHLB ist genauso eine GSE wie Fannie und Freddie. Und das Bundesreserve mag technisch gesehen nicht die Bundesregierung sein – aber ihre Unterstützung ist kaum der freie Markt.
Die andere Hauptoption für 30-jährige Hypotheken ist der PLS-Markt. Dreizehn Jahre nach der Subprime-Krise kämpft dieser Markt immer noch darum, Fuß zu fassen. Die einfache Wahrheit ist, dass der PLS-Markt bestimmte Bereiche recht gut bedient – wie Kredite mit niedrigem LTV und Kreditnehmer mit hohem Einkommen. Aber es ist nicht klar, ob es möglich ist immer die wichtigsten Hypothekenfunktionen der Bereitstellung erschwinglicher Darlehen mit höherem LTV für Erstkäufer von Eigenheimen und unterversorgte Kreditnehmer angemessen erfüllen.
Seien Sie also vorsichtig, wenn Leute anfangen, Begriffe wie „Privatmarkt“ und „Schrumpfung des staatlichen Fußabdrucks“ zu verwenden. In der Praxis besteht die Hauptauswirkung von Maßnahmen zur Erreichung dieser Ziele darin, den Zugang zu Hypothekenkrediten für Minderheiten, unterversorgte Kreditnehmer und Erstkäufer von Eigenheimen einzuschränken. In einer Zeit steigender Preise und einer vom Wohneigentum bedrohten Generation jüngerer Familien wäre dies genau der falsche Weg.
CHLA ist der Ansicht, dass der amtierende FHFA-Direktor Thompson genau das Richtige macht – die Aussetzung der PSPA-Obergrenzen und die Preispolitik, die sich auf Kern-, unterversorgte und Minderheitskreditnehmer konzentriert.
Leider erwarten wir, dass der Vorstoß, Fannie und Freddie unter dem Deckmantel der „Privatmarkt“-Rhetorik willkürlich zu verkleinern, anhält, wenn nicht sogar beschleunigt wird.
Daher fordert CHLA den Kongress, die FHFA und die Versicherungsnehmer auf, dieses Thema gründlich zu erörtern. Und wir fordern die politischen Entscheidungsträger auf, sich am Ende auf die Seite zu stellen, um die gesetzliche Verantwortung von Fannie Mae und Freddie Mac zu bekräftigen alle der Hypothekenmärkte der Nation. In einer Zeit steigender Eigenheimpreise und einer Generation jüngerer Amerikaner, die Gefahr laufen, vom Eigenheimbesitz ausgeschlossen zu werden, ist diese Notwendigkeit wichtiger denn je.
Scott Olson ist der Geschäftsführer der Community Home Lenders Association (CHLA).
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