Wenn es darum geht, eine Meinung von „gut oder schlecht“ zu HR 7735 abzugeben – die VA Modernisierungsrechnung – und seine ultimative Fähigkeit, einen besseren Bewertungsprozess für erfahrene und aktive Kreditnehmer zu schaffen, ist es einfach zu früh, um zu sagen, da zu wenig Informationen darüber geteilt werden, welche Änderungen wir genau erwarten sollten.
Aber wir könnten auch aus der alten Weisheit schöpfen: „Wenn es nicht kaputt ist, repariere es nicht.“
Ein einfaches Axiom und eines, auf das sich viele militärische oder ländliche Leser beziehen können. Veteranen ist das Sprichwort sicherlich vertraut, da sich viele der Techniken, Taktiken und Verfahren (TTP) für die Kriegsführung im Laufe der Jahre kaum verändert haben.
Modernisierung ist aber auch gut und sollte nie gefürchtet werden. Schließlich führen Marines keine Kriege auf Pferden mit Pfeil und Bogen, wie sie es zu Sun Tzus Zeiten taten. Meine Hoffnung ist, dass viele der Merkmale und Richtlinien, die das VA-Darlehen zur sichersten Hypothek in den USA gemacht haben, intakt bleiben, während einige der Systeme und Prozesse aktualisiert werden, die es für den Veteranen veraltet, ineffizient und kostspielig machen.
Obwohl ich ein Fan der Verbesserung antiquierter Systeme bin, frage ich mich zunächst, ob die VA, der MBA oder der Kongress offen genug für die Probleme mit dem aktuellen System waren. Meines Wissens gab es nie offene Aussagen, die mit irgendwelchen Daten oder Analysen belegt wurden, um den Mangel der VA-Bewertung zu beweisen.
Wenn ich persönlich das Auftreten von über 2.700 VA-Darlehen durch Vetted VA für 2021 nachverfolge, kann ich Ihnen sagen, dass Fachleute – die das VA-Darlehen wirklich kennen – den aktuellen VA-Bewertungsprozess nicht hassen. Wir glauben nicht, dass es langsamer ist als andere Bewertungen, noch braucht es generell massive Änderungen.
Es kann sein, dass viele der Kreditgeber und Immobilienmakler, die größere Änderungen am VA-Bewertungsprozess fordern, diejenigen sind, die am wenigsten Erfahrung aus erster Hand mit dem VA-Produkt haben.
Was ist also gut, was ist schlecht und was ist hässlich?
Zunächst begrüße ich die Flexibilität, Desktop- oder Drive-by-Bewertungen zuzulassen, aber gleichzeitig scheint dies die Anforderung des Gutachters, die Immobilie zu inspizieren, grundlegend zu ändern, um sicherzustellen, dass die Mindestanforderungen an die Immobilie (MPRs) erfüllt werden.
MPRs gibt es für alle Kreditarten, und meiner Meinung nach sind sie eine gute Sache, obwohl VA mit einigen Details strenger ist, wie z. B. abblätternde Farbe, ein Problem, das oft als trivial und nicht reparaturwürdig abgetan wird. Abblätternde Farbe ist eine offene Tür für das Eindringen von Wasser, eine der am weitesten verbreiteten Pathologien in einem Haus.
MPRs schützen den Kreditnehmer, das Haus und die von allen Parteien getätigten finanziellen Investitionen. Und einer der vielen Gründe, warum VA-Darlehen zu einer niedrigeren Rate ausfallen als andere Darlehensarten, einschließlich konventioneller, ist Weil der erforderlichen Sorgfalt zum “Schutz des Eigentums”, die dann den Hausbesitzer schützt. Die MPRs von VA ermöglichen es dem Veteranen, sich keine Sorgen zu machen, dass er sein Geld sofort in Reparaturen stecken muss, und stattdessen Ersparnisse auf der Bank haben, um einen Zahlungsausfall zu vermeiden.
Ich glaube, dass es auf ländlichen Märkten Probleme gibt, die zu langen Verzögerungen führen, die für Hauskäufer in einem normal funktionierenden Markt schwierig sind, aber was ist mit der Beweislast? Bei anderen Darlehensarten können wir die Bewertungsdaten sehen, die die durchschnittliche Zeit für die Fertigstellung des Berichts bestätigen.
Obwohl John Bell, stellvertretender Direktor des Loan Guarantee Service bei der VA, die Schnelligkeit und Effizienz der VA-Bewertung zitiert hat, stehen den größeren Branchenteilnehmern die Datenquellen nicht zur Verfügung, um die tatsächlichen Probleme zu veranschaulichen, die zu einer großen Änderung wie dieser führen würden .
Derzeit muss das VA-Darlehen innerhalb von 10 Tagen nach Annahme geliefert werden, und wir glauben, dass dies in den meisten Fällen der Fall ist. In mehreren ländlichen Märkten wird dieser Standard jedoch nicht erfüllt, da Gutachter den Auftrag möglicherweise wochenlang nicht annehmen. Zweifellos kommt es auch bei anderen Darlehensarten, einschließlich konventioneller Darlehen, zu langen Verzögerungen beim Erhalt eines vollständigen Berichts auf ländlichen Märkten für das gleiche bekannte Problem des Mangels an verfügbaren Gutachtern.
Das Angebot an von der VA zugelassenen Gutachtern hat Veteranen in kleineren Märkten auf zwei Arten stark und unverhältnismäßig stark belastet: Zeit und Geld. Aufgrund der zusätzlichen Anforderungen, die Gutachter erfüllen müssen, um Bewertungen für VA-Darlehen durchzuführen, gibt es weniger VA-Gebührengutachter.
Dieser Mangel führt oft zu Verzögerungen bei der Annahme von Gutachten und zu Kostensteigerungen für Veteranen durch die dadurch entstehenden „Ausschreibungen“. Veteranen haben sich in diesen kleineren Märkten als Geiseln des derzeitigen Systems gefühlt, und ich denke, das ist eine angemessene Analogie. Ich glaube, dass Änderungen erforderlich sind, um sicherzustellen, dass Veteranen auf ländlichen Märkten nicht unverhältnismäßig stark betroffen sind.
Auch hier besteht insbesondere ein Mangel an Gutachtern für alle Kreditarten, daher die Änderungen im USPAP, um die Ausbildungsanforderungen zum Gutachter zu senken.
Was die Ermittlung des Marktwertes anbelangt, so wird meiner Meinung nach derzeit das VA-Gutachten so gut wie jedes andere bestimmt. Wenn der Wert nach Meinung des Gutachters nicht erreichbar ist – sowohl Tidewater als auch Reconsideration of Value bieten dem Kreditnehmer mehr Schutzflexibilität als jede andere Kreditart. Der „Marktwert“ ändert sich schließlich nicht von einem Darlehenstyp zum anderen, obwohl es kleine Unstimmigkeiten zwischen vergleichbaren Analysen gibt, die für VA erforderlich sind, FHA, oder herkömmliche Kredite.
Ich glaube, dass diese Inkonsistenzen bestenfalls nominell sind, und wenn überhaupt, sind die vergleichbaren Anforderungen der herkömmlichen Kreditvergabe etwas zu locker, da sie eher zu Verkaufsvergleichen von wirklich nicht vergleichbaren Immobilien führen. VA-Bewertungsstandards haben ihre Stärke seit langem mit niedrigeren Ausfallraten und gesünderen Häusern bewiesen.
Wie also wird das VA-Modernisierungsgesetz vergleichbare Objektanalysen grundlegend verändern? Wie wird es die MPR-Analyse mit der Einführung von Desktop-/Drive-by-Bewertungen verändern? Wie wird es den Prozess ändern, um mehr VA-Gutachter zuzulassen? Wie werden sich all diese Änderungen auf einmal auf eine bereits sehr wettbewerbsfähige und genaue Bewertung auswirken?
Wir wissen noch nicht wirklich das Wie, wir wissen nur das Was. Ich persönlich bin ein Fan von Verbesserungen, auch wenn andere neue unvorhergesehene Probleme auftreten. Ich denke, diese Änderungen wirken sich wahrscheinlich auf den Veteranen, den Urheber und die Immobilienmakler auf eine positive Art und Weise – auch wenn ich mich darüber ärgere, dass die Machthaber nicht „ihre Arbeit gezeigt“ oder die Daten veröffentlicht haben, die die Notwendigkeit dieser massiven Überholung belegen.
Eine grundlegende Veränderung
Machen Sie keinen Fehler, dies ist eine bedeutende grundlegende Änderung dessen, was wir derzeit alle als VA-Bewertungsprozess kennen. Ich hoffe, dass dies ein Umfeld schafft, in dem Immobilienmakler, Kreditgeber und sogar Veteranen beim Kauf eines Eigenheims in den USA eher das VA-Darlehen in Betracht ziehen.
Viel zu lange haben ignorante Fachleute einige dieser Bedenken als Grund angeführt, „keine Annahme von VA-Darlehen“ in die MLS-Immobilienliste aufzunehmen, was offen gesagt für Kenner ärgerlich ist.
Das VA-Darlehen ist die kostengünstigste, effizienteste, flexibelste und sicherste Hypothek der Welt. Ich bleibe zuversichtlich, dass diese Änderungen diesen Punkt weiter vorantreiben.
Christopher Griffith, ein Marineveteran, ist CEO von Vetted VA und Broker/Eigentümer-Partner von Be My Neighbor Mortgage.
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