Als HUD Änderungen der Hypothekenversicherungsprämien (MIP) nach der rekordverdächtigen Leistung der FHA im Geschäftsjahr 2021 mit 100 Milliarden US-Dollar an Kapitalrücklagen und einer Kapitalquote von 8 % berücksichtigt, ist es an der Zeit, den „Elefanten im Raum“ anzusprechen. Seit der Immobilienkrise war die FHA-Prämienpolitik effektiver bei der „Bereitstellung von Raum für privates Kapital“ (wie HUD es in seiner Bericht für das Geschäftsjahr 2011 an den Kongress) als die Bereitstellung von Fairness und Gerechtigkeit für FHA-Kreditnehmer.
Anstatt die Vorabprämie zu erhöhen, um die Auswirkungen auf die FHA-Kreditnehmer zu minimieren, unternahm HUD den beispiellosen Schritt, die jährliche Prämie erheblich zu erhöhen und später die Bedingung für die Laufzeit des Darlehens hinzuzufügen. Zusammen machen sie es für Kreditnehmer schwieriger, sich zu qualifizieren, teurer für jedes Jahr, in dem das Darlehen in Kraft bleibt, und senden vor allem eine klare Botschaft an Hypothekengeber, um die Empfehlung einer FHA-Finanzierung nach Möglichkeit zu vermeiden.
Die zunehmende Bedeutung von FHA, „um die Lücke zu füllen, die durch die Verringerung des Privatkapitals hinterlassen wurde“, wie HUD auch im Bericht für das Geschäftsjahr 2011 sagte, hatte ein Dilemma für diejenigen in Washington geschaffen, die sich Sorgen um den wachsenden Marktanteil von FHA machten. Im FY 2011 Report erklärte HUD seine „Herausforderung“ folgendermaßen:
„Eine der Herausforderungen, vor denen wir im aktuellen Umfeld stehen, ist das Gleichgewicht zwischen der Gewährleistung von Hypothekenkreditflüssen für Haushalte mit niedrigem bis mittlerem Einkommen, Minderheiten und Erstkäufer von Eigenheimen Raum für privates Kapital schaffen zur Unterstützung des Hypothekenkreditrisikos zurückzukehren.“[bolding added]
Das Problem mit der HUD-Lösung zur „Bereitstellung von Raum für privates Kapital“ bestand nicht darin, dass sie die FHA-Prämien erhöhte. MIP-Erhöhungen waren damals notwendig, um die versicherungsmathematische Solidität der FHA sicherzustellen. Was enttäuschend war, war, wie HUD dies tat und die Tatsache, dass diese Richtlinien größtenteils noch heute in Kraft sind.
Zwischen 2010 und 2014 erhöhte die FHA die Jahresprämien um 145 %. Selbst mit der Senkung um 50 Basispunkte im Januar 2015 sind die aktuellen Jahresprämien immer noch 50 % höher als vor der Immobilienkrise (durchschnittlich 70 USD pro Monat höher für Neuanträge im Geschäftsjahr 2021). Für Kreditnehmer, die letztes Jahr FHA-Darlehen erhalten haben, zahlen sie aufgrund des höheren monatlichen MIP allein im ersten Jahr eine zusätzliche Milliarde US-Dollar.
Im Juni 2013 ging HUD noch einen Schritt weiter in seinen Bemühungen „Platz für privates Kapital bereitzustellen“, als es die Bedingung für die Lebensdauer des Darlehens hinzufügte. Diese Änderung erhöht die „lebenslangen“ Prämienkosten für Kreditnehmer, die ihre FHA-Hypotheken nicht auf mehr als 50.000 USD bei einer FHA-Hypothek von 200.000 USD refinanzieren können.
Um die Sache noch schlimmer zu machen, wird diese „lebenslange“ Belastung wahrscheinlich überproportional auf farbige Familien lasten. Eine Studie der Federal Reserve Bank of Boston vom Juni 2021 ergab, dass Minderheiten „deutlich weniger wahrscheinlich refinanzieren, um vom starken Rückgang der Zinssätze zu profitieren“.
Die Änderung der Laufzeit des Darlehens ist auch nachteilig für den FHA-Fonds, da sie den Kreditnehmern einen starken Anreiz gibt, sich so schnell wie möglich aus dem Programm zu refinanzieren, was die FHA Milliarden von Dollar an Prämieneinnahmen kostet. Die Wiedereinziehungsrate der FHA (d. h. der Prozentsatz der Kredite, die vorzeitig zurückgezahlt und als FHA-Refinanzierung zurückgezahlt werden) ist gesunken, seit die Laufzeit der Kreditrückstellung eingeführt wurde, und ist von über 50 % im Zeitraum 2010–2012 auf 18 % in den ersten vier Monaten des Geschäftsjahres 2022 gefallen .
Vergessen wir auch nicht, wer FHA-Kreditnehmer sind. 85 Prozent der FHA-Käufer waren Erstkäufer von Eigenheimen, und farbige Kreditnehmer erhielten im Geschäftsjahr 2021 über 40 % der FHA-Darlehen. Die FHA versicherte im vergangenen Jahr auch mehr als doppelt so viele Kredite an schwarze und hispanische Kreditnehmer wie der Rest der Hypothek Markt kombiniert.
Die Life-of-Loan-Politik stand schon immer im Mittelpunkt der Debatte über FHA-Prämien. Befürworter behaupten, dass die FHA Prämien erheben muss, solange das Darlehen in Kraft bleibt. Sie tun so, als wäre die Erhebung monatlicher Prämien für die Laufzeit des Darlehens die einzige Möglichkeit, mit der die FHA den Fonds und den Steuerzahler vor dem „Schwanzrisiko“ schützen kann, dass Kredite nach mehr als 11 Jahren, in denen die Kreditnehmer ihre Zahlungen geleistet haben, ausfallen.
Sie müssen vergessen haben, dass die Gegenstücke der FHA aus dem Privatsektor mehrere Vorauszahlungspläne anbieten und dass die Reagan-Regierung 1983 sogar eine Vorauszahlungsprämie in das FHA-Programm einführte.
Natürlich hält die Bedingung für die Lebensdauer des Darlehens Kreditnehmer davon ab, überhaupt FHA-Darlehen zu erhalten. Schauen Sie sich einfach die Werbematerialien der privaten Hypothekenversicherer an, die auf die Kündigungsmöglichkeit ihrer Versicherung hinweisen.
Ich habe Verständnis für die Position der privaten Hypothekenversicherer, da ein großer Teil ihres Wettbewerbsdilemmas von der Preispolitik diktiert wird Fannie Mae und Freddy Mac. Ich glaube einfach nicht, dass FHA-Kreditnehmer, die bereits vor ihren eigenen finanziellen Herausforderungen stehen, unnötige und erhebliche finanzielle Kosten tragen sollten, um „Raum für privates Kapital bereitzustellen“.
Anstatt der FHA hohe jährliche Prämien für die Laufzeit des Darlehens zu berechnen, sollten die Hypothekenversicherer und ihre Verbündeten ihre Bemühungen auf die Quelle des Problems richten, nämlich die Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung‘s (FHFA) Preispolitik und Loan Level Price Adjustments (LLPAs) im Besonderen. Die amtierende Direktorin Sandra Thompson sagte, dass die FHFA die Preisgestaltung „ganzheitlich“ betrachten werde. Das ist ermutigend, aber unabhängig davon sollten Familien, die FHA-Finanzierung verwenden, nicht länger Opfer dieser Debatte sein.
Wir sehen bereits Vorschläge, die eine zusätzliche Ausrichtung auf jede MIP-Reduzierung fördern. Targeting würde ausgeschlossenen Kreditnehmern nur die ihnen zustehende Prämienreduzierung verweigern und außerdem das Risiko für den Fonds erhöhen.
Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass FHA auf grundlegenden Versicherungsprinzipien gegründet wurde. Wie jedes erfolgreiche Versicherungsprogramm muss die FHA ihr Risiko verteilen. Gleichzeitig war es ein Eckpfeiler des FHA-Programms, allen Kreditnehmern immer die gleiche Prämie zu berechnen, teilweise um Kreditnehmer mit geringeren Risikofaktoren von der Nutzung des Programms abzuhalten. Soweit diese Kreditnehmer mit geringerem Risiko FHA-Finanzierungen nutzen, tragen ihre Prämien jedoch sicherlich dazu bei, Verluste auszugleichen, die für Kredite mit höheren Risikomerkmalen (dh Quersubventionierung) prognostiziert werden.
Wie Housing Wire kürzlich berichtete, ist die Leistung von FHA seither sogar noch besser geworden Bericht für das Geschäftsjahr 2021 an den Kongress wurde veröffentlicht. Schwerwiegende Zahlungsrückstände sind in den ersten vier Monaten des Geschäftsjahres 2022 um mehr als 20 % zurückgegangen, zusätzlich zu einem Rückgang von 30 % im Geschäftsjahr 2021. Die FHA könnte nun einen Anspruch auf jeden schweren Zahlungsverzug zahlen und verfügt immer noch über Kapitalreserven in Höhe von 70 Milliarden US-Dollar und eine Kapitalquote von 5,5 % oder mehr als das 2 ½-fache des gesetzlichen Niveaus von 2 %.
Seit mehr als 10 Jahren erhebt die FHA sehr hohe jährliche Prämien für ihr wohl bestes Kreditqualitätsportfolio seit mindestens 50 Jahren. Vorbei sind die vom Verkäufer finanzierten Anzahlungshilfedarlehen, die den Fonds über 16 Milliarden Dollar gekostet haben, und die niedrigen durchschnittlichen Kreditwerte der FHA im Vorfeld der Immobilienkrise, die im Geschäftsjahr 2007 mit 630 ihren Tiefpunkt erreichte. Die starken Hauspreissteigerungszahlen der letzten beiden Jahre haben die finanzielle Leistung der FHA nur noch besser gemacht.
Vom ersten Tag an hat die Biden-Administration Wohneigentum zum Eckpfeiler ihrer Bemühungen gemacht, das rassische Wohlstandsgefälle in unserem Land zu verringern. Die Abschaffung der Laufzeit des Darlehens und die Senkung der Jahresprämie werden bei weitem nicht alle Probleme lösen, mit denen unterversorgte Kreditnehmer konfrontiert sind. Sie werden nur unnötige Kosten für Millionen von FHA-Kreditnehmern beseitigen, die bei der Verfolgung ihres amerikanischen Traums bereits mit genügend Herausforderungen konfrontiert sind.
Brian Chappelle ist Partner bei Potomac Partners und ehemaliger Direktor für die Entwicklung von Einfamilienhäusern sowohl bei der FHA als auch bei der HUD.
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