Mit der Veröffentlichung des Kongresses der FHA Aktuarstudie Es ist Zeit, diesen Anruf zu tätigen: HUD Außenministerin Marcia Fudge und Präsident Joe Biden müssen die senken FHA Prämie. Wenn Sie dies nicht tun, führt dies dazu, dass Erstkäufer von Eigenheimen und insbesondere afroamerikanische und hispanische Kreditnehmer, die die größte Unterstützung benötigen, die Segmente unserer Wohnungsbevölkerung überhöht.
Ich sage dies als ehemaliger Kommissar der FHA und als jemand, der, als der Fonds wirklich gestresst war, zum Kongress ging und um zusätzliche Befugnisse zur Erhöhung der Prämien bat. Und als das gesetzlich vorgeschrieben war, habe ich sie aufgezogen. Diesmal ist es anders. Diesmal brauchen wir einen universellen Aufruf an diese Regierung, die aus Demokraten besteht, die oft davon sprechen, Minderheiten und Erstkäufern von Eigenheimen helfen zu wollen.
Der Aufruf ist dieser: Senken Sie jetzt den FHA MIP.
Hier sind die Gründe dafür:
- Was ist der versicherungsmathematische Bericht, warum ist er wichtig und was hat er gesagt? Die versicherungsmathematische Studie wird als Verpflichtung gegenüber dem Kongress erstellt und jedes Jahr im November eingereicht. Die Studie wurde von einer unabhängigen externen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft verfasst und liefert einen Nettobarwert der gesamten FHA-Forward- und Reverse-Hypothekenportfolios. Einfach ausgedrückt, betrachtet es alle versicherten Kredite im Einfamilienunternehmen und berücksichtigt erwartete Zinsen, Hauspreisprognosen, Ausfallraten und Schweregrade über die gesamte Laufzeit dieser Kredite, die teilweise für 30 . in den Büchern stehen Jahre. Während der Großen Rezession von 2008 fiel die Prognose sogar negativ aus, was dazu führte, dass das Treasury die Mindestkapitalreservequote von 2 % erfüllen musste.
- Wie hoch ist die Kapitalreservequote? Der Kongress ordnete an, basierend auf einer früheren Periode, in der der MMI-Fonds (Mutual Mortgage Insurance) betont wurde, dass die FHA jederzeit über genügend Ressourcen verfügt, um alle prognostizierten Verluste zu bewältigen, plus einen zusätzlichen Puffer von 2 %, um Unsicherheiten zu bewältigen, die vom Versicherungsmathematiker nicht erwartet werden Studium der Firma. Mit anderen Worten, die Kapitalreservequote von 8,03 % ist ein Überschusskapital, das über die vom Kongress geforderte Mindestgrenze von 2 % hinausgeht. Dieser Teil ist wichtig, da FHA laut diesem jüngsten Bericht über reichlich Ressourcen (Geld) verfügt, um alle Verluste in der Zukunft zu decken.
Die Veröffentlichung dieser Woche spielte auf Bedenken hinsichtlich schwerwiegender überfälliger Kredite an und wollte das Ergebnis der Pandemie und ihre Auswirkungen auf den Fonds erkennen, bevor Änderungen an den Prämien in Betracht gezogen werden. Aber der Aktuar hat dies bereits getan. Berücksichtigt wurden alle Kredite zum aktuellen Stand. Jede Verzögerung bedeutet also im Wesentlichen, dass der Versicherungsmathematiker selbst in Frage gestellt wird.
Ich behaupte nicht, dass Prognosen nicht schwer sind, noch werden versicherungsmathematische Gutachten nicht oft als falsch befunden, aber die Höhe des aktuellen Überschusses ist enorm.
Tatsächlich ist es für FHA als Programm größer denn je. Mit anderen Worten, es gibt mehr als genug „Puffer“, um alle Unebenheiten auf dem Weg zu bewältigen, die sich aus der Pandemie und dem Nachsichtsprozess ergeben.
Der Aktuar selbst ist klar. FHA verfügt über mehr als 100 Milliarden US-Dollar an Kapital, das größte Polster aller Zeiten und eine Kapitalreservequote von 8,03 %. Während einige FHA-Beobachter diese Reserve mit Bankenstandards vergleichen und möglicherweise behaupten, dass sie im Vergleich zu niedrig ist, denken Sie daran, dass diese Reserve auf einer Analyse basiert, die den Barwert der gesamten Bücher über die Laufzeit des Darlehens betrachtet. Das ist ein weitaus aggressiverer Standard als die meisten Kapitalpolster des privaten Marktes.
Auch der Reserventrend ist in den letzten zehn Jahren stetig gewachsen.
Während der MMI-Fonds während der Großen Rezession unter massivem Stress litt, der hauptsächlich durch einen landesweiten Rückgang der Eigenheimpreise um etwa 20 % verursacht wurde, ist der Fonds gewachsen und hat die Reserven allein seit letztem Jahr exponentiell um über 20 Milliarden US-Dollar und in den letzten zwei Jahren um fast 58 Milliarden US-Dollar erhöht Jahre.
Aber es gibt Risiken.
Der Bericht macht sich Sorgen über die Ergebnisse der Pandemie und wie sich dies auf den Fonds auswirken könnte. Aber zwei Dinge sind klar. Erstens ist das Schwererisiko im Vergleich zur Großen Rezession völlig unterschiedlich, da die Eigenheimpreise im Vergleich zu den Rückgängen der Rezession von 2008 dramatisch gestiegen sind.
Dieses Eigenkapitalpolster ist der Schlüssel zur Schaffung des Sicherheitsnetzes, das erforderlich ist, um den Fonds gesund zu halten. Tatsächlich ist der Wert des durchschnittlichen Eigenheims in Amerika seit 2013 um 79,09 % gestiegen, wie im Bericht der FHA an den Kongress berichtet. Dies ist ein massives Aktienpolster, das in jeder Simulation fast jeden Wirtschaftstrend abschwächen würde.
Zweitens haben wir die Auswirkungen der neuen Maßnahmen zur Änderung des Wasserfalls, die bei FHA implementiert wurden, gesehen und wie effektiv sie sind. Tatsächlich zeigen die FHA-Nachsichtszahlen deutlich die Wirkung, da die Mehrheit der Hausbesitzer bereits aus der Nachsicht übergegangen ist.
Warum ist das wichtig? Denn das Versäumnis, die Prämien zu senken, bedeutet jetzt, dass Erstkäufer von Eigenheimen und Minderheitenkäufer mit einer überhöhten Wohneigentumssteuer konfrontiert werden, die unnötig ist. Schauen Sie sich einfach die eigenen Daten von HUD zur FHA-Kreditvergabe an:
1. 84,61% der FHA-Darlehen gehen an Erstkäufer von Eigenheimen. Vergleichen Sie dies mit dem größeren Markt der GSEs, der nur eine FTHB-Rate von 45 % erreicht, und es ist klar, dass FHA das primäre Einstiegsprogramm in das Eigenheim ist und jüngere Menschen zu einer Zeit trifft, in der jeder Cent zählt – weit mehr als diejenigen in höheren Einkommensschichten .
2. FHA ist die wichtigste Ressource für afroamerikanische und hispanische Kreditnehmer. 17 % aller Kredite der FHA gingen an schwarze Kreditnehmer und 25 % an hispanische Kreditnehmer. Vergleichen Sie dies mit dem viel größeren privaten Markt der GSEs, VA und mehr, wo ihre Rolle 6 % bzw. 10 % beträgt. FHA ist die Hauptfinanzierungsquelle für jüngere und vielfältigere Kreditnehmer, die ihr erstes Eigenheim kaufen und im Verhältnis zu den viel größeren Volumina der GSEs zusammengenommen häufig. Mit anderen Worten, wie John Kennedy fragte: „Wenn nicht wir, wer dann? wenn nicht jetzt wann?”
Es gibt so viel mehr hier, das FHA zum Handeln auffordert, und jetzt. Aber lassen Sie mich die Punkte hier zusammenfassen.
- FHA spielt eine entscheidende Rolle bei der Unterstützung von Minderheiten und Erstkäufern von Eigenheimen.
- Die Prämien hoch zu halten, wie sie jetzt im Verhältnis zum Risiko stehen, ist einfach eine Kostenübernahme auf den Rücken derer, die diese Einsparungen am dringendsten benötigen. Tatsächlich mögen einige argumentieren, dass sie die Prämien hoch halten, da diese riesigen Reserven von den Aneignern wie Gewinne behandelt werden und zur Finanzierung anderer Regierungsprogramme verwendet werden können. Es wäre schrecklich zu denken, dass die politischen Entscheidungsträger eine regressive Steuer auf dem Rücken der bedürftigsten Eigenheimkäufer unterstützen würden, um Gewinne in andere Haushaltsbedürfnisse des Kongresses und der Verwaltung zu stecken.
- Die unabhängige versicherungsmathematische Studie berücksichtigt alle prognostizierten Verluste für das gesamte FHA-Buch. Halten Sie sich mit Prämiensenkungen zurück, wenn die FHA riesige Gewinne druckt (in der Haushaltssprache negative Subvention genannt). Es gibt keinen Grund, hier einen Umzug zu verschieben. Jeder einzelne Kreditnehmer, der jeden Tag eine Hypothek abschließt, zahlt eine zusätzliche Steuer für ein Regierungsprogramm, das darauf ausgelegt ist, Reserven auf der Grundlage von Sicherheit und Solidität zu halten, aber kein Profitcenter für andere Bundesprogramme zu sein.
Sehen Sie, ich habe alle Argumente gegen eine Prämienreduzierung gehört. Sie reichen vom Vertrauen der GNMA-Investoren bis zur Vergangenheit. Als ich Kommissar war, und in den Jahren danach, habe ich den Kampf gegen Prämienkürzungen angeführt, da ich größere Bedenken hatte, ein Polster aufzubauen, damit das FHA-Programm in Zukunft nie gefährdet würde. Aber wir sind weit über diesen Punkt hinaus. Die Prämie so hoch zu halten, wenn der Fonds so schnell wächst, schadet den Kreditnehmern, über die diese Regierung so viel Zeit verbringt.
Die Zeit ist jetzt. Senken Sie den FHA-MIP.
David Stevens ist ehemaliger FHA-Kommissar und hatte verschiedene Positionen in der Immobilienfinanzierung inne, darunter als Senior Vice President Single Family bei Freddie Mac, Executive Vice President bei Wells Fargo Home Mortgage, stellvertretender Sekretär von Housing und CEO der Mortgage Bankers Association.
Diese Kolumne gibt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion von HousingWire und ihrer Eigentümer wieder.
Um den Autor dieser Geschichte zu kontaktieren:
Dave Stevens bei[email protected]
Um den für diese Geschichte verantwortlichen Redakteur zu kontaktieren:
Sarah Wheeler bei[email protected]
Die Post-Stellungnahme: FHA sollte die Hypothekenversicherungsprämie senken, erschien zuerst auf HousingWire.