Wohneigentum ist ein Grundstein für den amerikanischen Traum, nicht zuletzt, weil es auch eine dauerhafte, verlässliche langfristige Investition ist. Die bewährte Widerstandsfähigkeit der Hauswerte unterstreicht die Bedeutung von Home Equity für amerikanische Haushalte und seine Bedeutung für Wohnimmobilieninvestoren gleichermaßen.
Doch diese Art von Vermögen – oft das größte Einzelvermögen einer Einzelperson – bleibt allzu häufig illiquide. Hausbesitzer sind „hausreicher und ärmer“ als je zuvor, mit immer wertvolleren Häusern, aber geringerem Realeinkommen und höheren Kreditkosten, um die Herausforderungen und Chancen des Lebens zu bewältigen.
Im heutigen Umfeld suchen Hausbesitzer nach neuen Antworten – und Finanzierungsplattformen –, um dieses Rätsel zu lösen. Alternativen zur konventionellen Finanzierung sind gefragt, und parallel dazu haben aufstrebende Akteure Möglichkeiten für Kapital geschaffen, sich einer effizienten, schnell wachsenden und Fintech-getriebenen Anlageklasse anzuschließen.
Die Konvergenz der Anforderungen von Eigenheimbesitzern und der Anreize für Investoren hat zu einem echten Wendepunkt für Home-Equity-Investitionen (HEIs) geführt. Jetzt gilt es, sein Potenzial auszuschöpfen.
Sind Eigenheiminvestitionen die Antwort?
Einfach ausgedrückt bieten Eigenheiminvestitionen Eigenheimbesitzern die Möglichkeit, Eigenkapital freizusetzen, ohne monatliche Zahlungen oder zusätzliche Schulden aufzunehmen. Im Gegenzug beteiligen sie sich an einem vorher festgelegten Anteil am zukünftigen Wert ihres Hauses. Investoren streben nach Renditen durch HEI-Vehikel, die diese Eigenheimanteile bündeln und so eine skalierbare Möglichkeit bieten, die Vorteile des US-Immobilienpreisanstiegs zu genießen, ohne die Kosten, Ineffizienzen und die Komplexität, die historisch mit groß angelegten Wohnimmobilieninvestitionen einhergehen.
Das erklärt, wie sich Hochschulen von einer Nischenidee zu einem aufstrebenden Markt entwickelt haben. Das starke Eigenheimkapital ist doppelt so hoch wie nach der globalen Finanzkrise. Es repräsentiert jetzt über 30 Billionen US-Dollar, und selbst konservative Schätzungen eines adressierbaren Marktes für Hochschulen liegen bei Hunderten von Milliarden. Und dieses Wachstumspotenzial bringt Hochschulen an den Rand einer breiteren Akzeptanz, da Plattformen diesen Markt zusammenbringen.
Warum ein dritter Weg?
Alles beginnt mit der aktuellen Lage für Hausbesitzer. Hohe Inflation und steigende Zinssätze haben die Kosten für traditionelle Second-Lien-Produkte wie Eigenheimkredite, Kreditlinien und Refinanzierungen erheblich erhöht.
Da wir uns der zweistelligen Höhe der Kreditkosten nähern, zögern viele Eigenheimbesitzer, neue monatliche Zahlungen zu leisten, die bei einer weiteren Konjunkturabschwächung untragbar werden könnten, insbesondere nachdem dies bei vielen der Fall warbereits refinanziert. Auch die Kreditgeber haben sich angesichts der Kapitalkosten zurückgezogen, wodurch ein wachsendes Segment unterversorgter Hausbesitzer entsteht – oft darunter Kleinunternehmer und Privatpersonen mit nichttraditionellem Einkommen –, die dennoch über solide persönliche Bilanzen und beträchtliches Eigenheimkapital verfügen.
Das Gleiche gilt für die persönlichen Finanzen. Die gesamten Kreditkartenschulden der privaten Haushalte sind in letzter Zeit gestiegen überstieg 1 Billion US-Dollarwobei fast die Hälfte der Karteninhaber trotz einer Karte ihr Guthaben aufrechterhält durchschnittlicher effektiver Jahreszins von ca. 27,9 % auf Kartenkonten zum 3. April 2024. Angesichts all dieser Umstände ist es verständlich, dass Hausbesitzer ihr Zuhause als einen Vermögenswert betrachten und nach stressfreien Möglichkeiten suchen, ihr Eigenkapital zur Verfolgung ihrer finanziellen oder Lebensziele einzusetzen ohne den Stress eines Verkaufs oder neuer Schulden.
Bewährte Eigenschaften
Aus Investitionssicht sind Hochschulen keine Esoterik mehr, sondern eine wachsende und bewährte Anlageklasse. Inmitten der Marktturbulenzen der letzten 18 Monate stachen Hochschulen und andere vermögensbasierte Anlageinstrumente als starke Performer hervor. Hochschulen übertrafen Kernanlagen wie Aktien und sorgten dennoch für Stabilität durch Diversifizierung und strukturierten Schutz vor Verlusten.
Das Ergebnis sind eine Risikoprämie und Sharpe-Ratios (eine Methode zur Messung risikobereinigter Renditen), die sich im Vergleich zu anderen Asset-Backed-Investitionen gut behaupten können. Darüber hinaus korrelierten diese Renditen in der Vergangenheit nicht mit Schwankungen in anderen Anlageklassen, beispielsweise Aktien. In Zeiten hoher Inflation und Volatilität bieten HEI-Fahrzeuge Zugang zum Wert von Wohnimmobilien ohne Belegungs- und Mietzahlungsrisiken oder Kosten für Immobilienverwaltung und direktes Eigentum.
Investoren haben es bemerkt und das Vertrauen in Hochschulen wächst. Die vielfältige Allokation aus verschiedenen Anlegersegmenten – darunter Versicherungskapital, institutionelle Kredit- und Alternative-Manager, Asset-Backed-Käufer und -Kreditgeber sowie Family Offices – belegen die Reife dieses Modells. Zu den HEI-Vehikeln können traditionelle Fonds für akkreditierte Anleger, institutionelle Joint Ventures und Forward-Flow-Vereinbarungen gehören. Darüber hinaus sind anspruchsvolle Kapitalmarktlösungen entstanden, darunter Lagerkreditfazilitäten, Vermögensbewertungen, bilaterale Fremdfinanzierungen, syndizierte Verbriefungen und Sekundärverkäufe.
Den Moment nutzen
Um die Dynamik aufrechtzuerhalten, müssen Hochschulbetreiber Anpassungsfähigkeit, Fokussierung und innovative Ansätze zur Kapitalbeschaffung unter Beweis stellen – was letztendlich die Kosten senkt und den Hausbesitzern noch mehr Wert bietet. Da immer mehr Investoren diesen Bereich erkunden, werden Hochschulplattformen anhand verschiedener Schlüsselkriterien bewertet, darunter: Eigenheimzentrierung, Servicekompetenz, Produktstrukturinnovation, Portfoliointegrität und Engagement für die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften.
Darüber hinaus müssen Hochschulplattformen innovative Produktstrukturen bieten, die sie vom Markt abheben. Mit Funktionen wie integrierten Risikominderungsmechanismen und flexiblen Anlageoptionen gehen diese Plattformen auf die unterschiedlichen Bedürfnisse und Vorlieben von Anlegern ein und bieten einer Vielzahl von Anlegern einzigartige Möglichkeiten, sich am Hochschulbereich zu beteiligen.
Schließlich legen diese Betreiber Wert auf die Einhaltung eines strengen Ethos der Einhaltung gesetzlicher Vorschriften und stellen sicher, dass alle Aspekte ihres Betriebs den Branchenvorschriften und -standards entsprechen. Die Authentizität liegt im Detail; Einige Hochschulen begrenzen beispielsweise den Prozentsatz der bei der Abrechnung zurückgezahlten Hauspreissteigerungen und demonstrieren damit ihr Engagement für die gerechte Erfüllung der Interessen von Hausbesitzern und Investoren. Gute Betreiber werden auch über die gesetzlichen Anforderungen hinausgehen und erkennen, dass es letzten Endes darum geht, Menschen zu helfen und nicht darum, Vermögenswerte zu schaffen.
Nicht ob, sondern wie groß?
Im heutigen Umfeld ist es unerlässlich, dass die Investorengemeinschaft neue Wege unterstützt, um Eigenheimkapital zu einem Vermögenswert zu machen, den die Amerikaner zur Finanzierung ihrer Ziele nutzen können. Das strukturierte Engagement, die einzigartigen Eigenschaften und die langfristige Rentabilität von Hochschulen machen sie als Kapitalvehikel attraktiver denn je, um dieses Versprechen zu erfüllen – und dabei von einer neuen Anlageklasse zu profitieren.
Die Frage ist nicht, ob Hochschulen in den Mainstream gelangen, sondern vielmehr, wie weit und schnell diese Anlageklasse expandieren wird. Da der Hochschulmarkt wächst, bietet er Anlegern einen zusätzlichen Zugang zu Wohnimmobilien. Gleichzeitig kommen Hochschulen den Hausbesitzern zugute, indem sie den Zugang zu Wohneigentum einfacher und stressfreier machen und es ihnen ermöglichen, vom Wert ihres Hauses zu profitieren, ohne es verkaufen oder mehr monatliche Zahlungen leisten zu müssen.
Jeffrey Glass, CEO und Mitbegründer von Hometap Equity Partners.
Diese Kolumne spiegelt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion von HousingWire und seiner Eigentümer wider.
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