Ende dieses Monats – am 30. Juli – jährt sich zum 14. Mal, dass Präsident George W. Bush, ein republikanischer Präsident, die HERA-Gesetzgebung unterzeichnet hat, die unter einem demokratisch kontrollierten Kongress entwickelt wurde.
HERA etablierte einen Prozess zur Erhaltung von Fannie Mae und Freddy Macschuf FHFA als erstklassige Regulierungsbehörde und kodifizierte GSE-Missionsbestimmungen wie den Housing Trust Fund, Duty to Serve und Housing Goals.
Viele sind enttäuscht, dass Fannie und Freddie 14 Jahre später immer noch Konservatoren sind. Gleichzeitig aus meiner Sicht als Top Ausschuss für Finanzdienstleistungen des Repräsentantenhauses Wohnungsbaumitarbeiter, der damals an der HERA-Gesetzgebung arbeitete, denke ich, dass es wichtig ist, die Menschen daran zu erinnern, wie gut HERA entwickelt wurde und wie gut es den Steuerzahlern, Hausbesitzern und den Wohnungsmärkten unseres Landes gedient hat.
Den Test der Zeit überstanden
Als HERA gesetzlich unterzeichnet wurde, dachten nur wenige Menschen daran, dass ihre Erhaltungsbehörde nur 39 Tage später angerufen werden würde – aber es war so. Glücklicherweise haben HERAs De-novo-Konservatoriumsbestimmungen, die darauf ausgelegt sind, mit dieser Eventualität umzugehen, den Test der Zeit mehr als bestanden.
Die unmittelbare Auswirkung war die Stabilisierung der Finanzmärkte in Turbulenzen. Die Konservatorschaft ermöglichte das HAMP-Programm, das es 645.000 notleidenden GSE-Kreditnehmern ermöglichte, ihr Haus durch Darlehensänderungen zu retten, und das HARP-Programm, das es 3,5 Millionen Unterwasser-Kreditnehmern ermöglichte, ihre Hypothekenzinsen zu senken.
Ein Bericht aus dem Jahr 2015 der New Yorker Federal Reserve kam zu dem Schluss, dass „unsere allgemeine Schlussfolgerung lautet, dass die Konservatorschaft ihre wichtigsten kurzfristigen Ziele der Stabilisierung der Hypothekenmärkte und der Förderung der Finanzstabilität in einer Zeit extremer Belastungen erreicht hat.“
Adressieren der wichtigsten Risikomerkmale
Längerfristig haben HERA und Conservatorship-Reformen die wichtigsten Risikomerkmale der GSE-Kreditrisikotransfers in der Version vor 2008 angegangen, die verwendet werden, um Risiken von den Steuerzahlern abzuwälzen und für Marktdisziplin zu sorgen – eine Art Frühwarnzeichen für die GSEs gehen aus den Fugen. Die Kreditportfolios wurden drastisch gekürzt, wodurch das erhebliche Zinsrisiko vor HERA Fannie/Freddie beendet wurde. Und die GSEs haben ihre eigene Version der Dodd-Frank Qualified Mortgage (QM), die im Allgemeinen No-Doc, No-Income-Darlehen verbietet, ein wichtiger Beitrag zur Erhaltung der GSEs.
Fannie und Freddie erfüllen ihre Wohnmission
Gleichzeitig haben Fannie und Freddie den Sweet Spot getroffen, sowohl finanziell gut abzuschneiden als auch ihre Wohnmission zu erfüllen. Fannie und Freddie waren eine wichtige Hypothekenkreditquelle für die Erholung des Wohnungsbaus nach der Subprime-Hypothekenkrise von 2008.
Unter Konservatorium zahlten Fannie und Freddie ihre Finanzvorschüsse zurück und erwirtschafteten zusätzliche Gewinne in Höhe von 110 Milliarden Dollar für die amerikanischen Steuerzahler. Vor einigen Jahren hat die FHFA den Prozess neu gestartet, die GSEs Gewinne einbehalten zu lassen, um ihr Nettovermögen aufzubauen und einen Puffer gegen wirtschaftliche Abschwünge zu schaffen.
Eine wichtige Maßnahme von HERA war die Einrichtung und Finanzierung des Housing Trust Fund, des ersten bedeutenden Programms für bezahlbaren Wohnraum seit der Einführung des Steuerkreditprogramms für Wohnimmobilien vor 22 Jahren. Ein kleiner Teil der GSE-Gewinne wird von den Bundesstaaten für den Bau oder die umfassende Sanierung erschwinglicher Mietwohnungen für die Ärmsten der Armen bereitgestellt. Seit das Programm im Jahr 2016 gestartet wurde, haben Fannie und Freddie 2,659 Milliarden US-Dollar für den Housing Trust Fund beigesteuert.
Eine weitere HERA-Bestimmung war die Schaffung von Dienstpflicht, die auf der Tatsache beruhte, dass die GSEs in der Lage waren, ihre Wohnungsziele zu erreichen, während sie bestimmte profitable und äußerst wichtige Segmente des Marktes ignorierten, einfach weil es sich um Aktivitäten mit geringerem Volumen handelt, für die die GSEs erforderlich sind die Ärmel ein bisschen hochkrempeln.
Die drei Duty-to-Serve-Marktbereiche sind Fertigwohnungen, Erhaltung erschwinglicher Wohnungen und ländliche Wohnungen. Aus diesem Grund widmen Fannie und Freddie diesen kritischen Bereichen, die vor der Einführung von HERA oft ignoriert wurden, jetzt besondere Aufmerksamkeit.
GSE Gehäuseziele
Schließlich gibt es GSE-Wohnziele. Die Wohnziele wurden von allen Seiten des politischen Spektrums kritisiert. Aber nein, sie haben die Krise von 2008 nicht verursacht – wie einige behauptet haben, aber jede größere Studie hat dies abgelehnt – und sie verlangen von den GSEs nicht, dass sie notleidende Kredite kaufen oder Social Engineering betreiben.
Sie beruhen auf der einfachen Prämisse, dass Fannie und Freddie keinen Steuerzahler-Backstop verwenden sollten, um Hypothekendarlehen mit höherer Qualität und höherem Einkommen herauszupicken – sondern stattdessen überwiegend ihre gesetzlich vorgeschriebene Mission erfüllen müssen, um Hauskäufer und Mieter mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu bedienen.
Endet die „Auszeit“ bald?
Mit Blick auf die Zukunft ist das große Gesellschaftsspiel in Washington, wenn Fannie und Freddie, wenn überhaupt, das Konservatorium verlassen werden. Zu der Zeit, als sie ins Konservatorium gebracht wurden, nannte es Finanzminister Paulson eine „Auszeit“. Das ist eine verdammte Auszeit!
Und eine, die offenbar nicht so schnell enden wird. Der Grund ist einfach. Wir scheinen auf den Kongress zu warten – aber der Kongress wird von einem gesetzgeberischen Stillstand geplagt – und eine detaillierte Gesetzgebung ist nicht der beste Weg, um die Komplexität darüber anzugehen, wie Fannie und Freddie nach dem Konservatorium operieren und reguliert werden sollten.
Tatsächlich ist es für den Kongress nicht unbedingt erforderlich, Gesetze zu erlassen. HERA enthält die Tools für den Konservator (FHFA), um Fannie und Freddie aus dem Konservatorium zu nehmen.
Meine persönliche Meinung ist, dass der beste Ansatz für Fannie und Freddie darin besteht, die Konservatorschaft unter einem echten Gebrauchsmuster zu verlassen, indem sie die Gehäusemissionswerkzeuge von HERA verwenden, einer wachsamen FHFA, die sicherstellt, dass die GSEs kein gefährliches Risiko eingehen, um den Gewinn der Aktionäre zu maximieren. und eine explizite Bundessicherung, um das Vertrauen der MBS-Investoren zu stärken.
Aber es gibt gutgläubige Meinungsverschiedenheiten zu vielen Schlüsselfragen, einschließlich der Frage, wie die Vorzugsaktien der Regierung gelöst werden können. Es ist also verständlich, dass kein FHFA-Direktor in den letzten 14 Jahren Fannie und Freddie aus der Konservatorschaft genommen hat, da es keinen Konsens und keine Vorgaben des Kongresses gab.
Der beste Weg, dies zu erreichen, besteht darin, dass der Kongress umfangreiche Anhörungen abhält, um einen parteiübergreifenden Konsens darüber zu entwickeln, wie es weitergehen soll – und dann die FHFA ihre Befugnisse unter HERA nutzen lässt, um zu handeln.
Oder nicht. Viele in Washington denken, dass die Konservatorschaft gut funktioniert und glauben, dass es für Fannie und Freddie nicht dringend ist, die Konservatorschaft zu verlassen.
So oder so, 14 Jahre später bietet HERA immer noch eine solide Grundlage dafür, dass dieser wichtige Teil unseres Wohnungsfinanzierungssystems effektiv funktioniert. Es wäre schön, wenn alle Bundesgesetze so erfolgreich wären.
Scott Olson war 2008 der Housing Policy Director für das House Financial Services Committee – und ist derzeit Executive Director der Community Home Lenders Association (CHLA).
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Die Post-Meinung: Ist es an der Zeit, Fannie und Freddie aus dem Konservatorium zu holen? erschien zuerst auf HousingWire.