Es ist kein Geheimnis, dass es in den USA eine Herausforderung bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum gibt Nationaler Maklerverband‘ (NAR) Index der Erschwinglichkeit von WohnraumSeit Frühjahr letzten Jahres kann sich eine typische Familie mit mittlerem Einkommen kein Haus zu einem durchschnittlichen Preis mehr leisten.
Auch wenn die Hypothekenzinsen in diesem Jahr voraussichtlich sinken werden, sind Gespräche darüber, wie der Zugang zu Wohneigentum verbessert werden kann, in der gesamten Immobilienbranche immer noch im Fokus – und sollten dies auch sein. Es gibt jedoch keinen allgemeingültigen Ansatz für die Erschwinglichkeit von Wohneigentum. Jeder Vorschlag zur Verbesserung des Zugangs zu Wohneigentum und zur Verbesserung der Erschwinglichkeit sollte evidenzbasiert und nachhaltig sein (schnelle Lösungen vermeiden) und nicht auf Kosten des Verbraucherschutzes gehen.
Zum Beispiel vor kurzem, Fannie Mae hat sich auf den Ausbau von Alternativen zur Eigentumsversicherung konzentriert, um angeblich die Erschwinglichkeit von Wohneigentum zu erhöhen. Fannie Maes eigene Forschung aus dem Jahr 2022 ergab jedoch, dass dies bei einer Titelversicherung der Fall ist kein wesentlicher Bestandteil der gesamten Abschlusskosten beim Hauskauf. Unter Berücksichtigung der geografischen Lage seien Unterschiede in Bezug auf Titel und Abwicklungskosten zwischen verschiedenen Kreditnehmergruppen „wirtschaftlich nicht bedeutsam“.
Darüber hinaus sind aktuelle Forschungsergebnisse von Erster Amerikaner festgestellt, dass die Eigentums- und Abwicklungsgebühren weniger als ausmachen 1 % der gesamten Kreditlaufzeitkosten eines Kreditnehmers, was darauf hinweist, dass die Titelversicherungsgebühren einen der kleinsten Teile der Gleichung darstellen. Zu den größten Kosten eines Hausbesitzers während der gesamten Laufzeit eines Darlehens zählen Grundsteuern und Registrierungsgebühren (29.675 USD), an den MBS-Investor (MBS) gezahlte Gebühren (28.779 USD), an den Kreditgeber gezahlte Gebühren (14.026 USD), eine Hausbesitzerversicherung (9.279 USD) usw GSE-Gebühren (7.705).
Die gezielte Nutzung einer Titelversicherung als Mittel zur Kostensenkung geht nicht nur nicht auf echte Erschwinglichkeitsprobleme ein, sondern kann Verbraucher auch künftigen Titelrisiken aussetzen, die mit hohen Kosten verbunden sein können. Beispielsweise werden Attorney Opinion Letters (AOLs) als Ersatz für eine Eigentumsversicherung angepriesen, sie bieten jedoch nicht das gleiche Schutzniveau.
Branchendaten zufolge bezieht sich ein Drittel aller von Eigentumsversicherungsgesellschaften gezahlten Ansprüche auf Sachverhalte, die bei einer Suche in den öffentlichen Unterlagen nicht gefunden werden können und nicht von einer AOL abgedeckt würden. Eine auf einer Titelrecherche basierende Stellungnahme eines Anwalts ist nicht dasselbe wie eine Versicherung, die gesetzliche Rückstellungspflichten zum Schutz vor Verlusten hat.
Darüber hinaus können AOLs in den meisten Staaten – sogenannten „Seller Pay“-Staaten – die Kosten für Verbraucher über das hinaus erhöhen, was sie für eine Eigentumsversicherung zahlen würden. In diesen Staaten zahlt der Verkäufer für die Eigentumsversicherung des Eigenheimkäufers, und daher zahlen Eigenheimkäufer für die Police eines Kreditgebers bei Vertragsabschluss nur zu einem reduzierten Preis, oft nur 150 US-Dollar.
Die Titelbranche unternimmt Anstrengungen, um die Zugänglichkeit von Wohneigentum zu verbessern. Aus diesem Grund arbeiten Titelgesellschaften ständig an Innovationen, um die Kosten unserer Policen zu senken. Während die Kosten für andere Versicherungsformen in den letzten Jahren dank Brancheninnovationen stetig gestiegen sind, sind die Kosten für die Titelversicherung um ein Vielfaches gesunken 7,8 % landesweit seit 2004, laut Branchenabschlüssen. Darüber hinaus bieten Titelgesellschaften verschiedene Rabatte an – beispielsweise einen gleichzeitigen Rabatt auf den Ausgabepreis, wenn die Policen des Eigentümers und des Kreditgebers zusammen erworben werden –, um die Kosten für die Deckung zu senken.
Doch während diese Verbesserungen zur Kostensenkung wichtig sind, um die Erschwinglichkeit von Wohnraum zu verbessern, gibt es viel größere Hindernisse für den Erwerb von Wohneigentum, insbesondere für Hauskäufer mit niedrigem und mittlerem Einkommen. Anstatt altbewährte Produkte zu ersetzen, die Verbraucher im letzten Jahrhundert geschützt haben und Eigenheimkäufer manchmal nur ein paar hundert Dollar kosten, sollten sich sowohl der private als auch der öffentliche Sektor darauf konzentrieren, die Grundursachen für die Unbezahlbarkeit von Wohnraum anzugehen.
Als Fannie Maes Senior Vice President und Chefökonom Doug Duncan kürzlich bemerkt„Wir gehen davon aus, dass die Erschwinglichkeit für viele Haushalte ein erhebliches Hindernis für den Erwerb von Wohneigentum bleiben wird, bis wir einen deutlichen Anstieg des Wohnungsangebots sehen.“ Die Erhöhung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum ist entscheidend, um den amerikanischen Traum vom Eigenheim für mehr Amerikaner greifbar zu machen. Laut NARerhöhte Immobilienpreise, Hypothekenzinsen und ein begrenztes Angebot an Wohnungen sind die größten Hindernisse für den Erwerb von Wohneigentum.
Um die Krise bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum zu bewältigen, müssen sich die Immobilienbranche und die Bundesregierung auf die grundlegenden Probleme konzentrieren, die die Immobilienpreise hoch halten. Das Ersetzen von Verbraucherschutzmaßnahmen wie Eigentumsversicherungen durch unbewiesene, unregulierte Alternativen setzt Hauskäufer – insbesondere Erstkäufer von Eigenheimen, die diese am dringendsten benötigen – nur einem größeren finanziellen Risiko aus.
Diane Tomb ist CEO der Amerikanische Landtitelvereinigung.