Der US-Immobilienmarkt ist mindestens knapp 6,5 Millionen Haushalte. Nach mehr als einem Jahrzehnt der im Vergleich zum Bevölkerungswachstum unzureichenden Bebauung stehen Käufern einfach nicht genügend erschwingliche Einstiegs- und Erstbezugsoptionen zur Verfügung. Für Mieter wird der Preis aus Gegenden mit angemessener Pendlerentfernung zur Arbeit verdrängt.
Die Knappheit an Wohnraum hat die Preise für Eigenheime und Mieten auf ein Allzeithoch getrieben und die Erschwinglichkeit auf ein jahrzehntelanges Tief gedrückt. Im Laufe des nächsten Jahrzehnts wird die US-Bevölkerung aufgrund einer Kombination aus Alterung und Einwanderung jährlich um mehr als zwei Millionen Erwachsene wachsen. Diese Verschiebung wird zu einem unersättlichen Bedarf an mehr Wohnraum führen, insbesondere bei Einsteiger- und Erstbezugswohnungen zu niedrigeren Preisen angesichts der strukturellen Erschwinglichkeitsprobleme.
Gründe für den Wohnungsmangel gibt es viele
Wohnraum wurde in den letzten 15 Jahren praktisch nicht gebaut. Die meisten Produktionsbauer haben sich auf immer größere und teurere neue Häuser konzentriert, und es wurden relativ wenige neue Häuser gebaut, die sich an Haushalte mit niedrigem Einkommen und Einsteiger richten, insbesondere in teuren Küstenmärkten.
Zuletzt haben steigende Zinsen den Kampf um Wohnraum verschärft. Von Februar 2011 bis April 2022 stiegen die Hypothekenzinsen nie über 5 %, wodurch die Kosten für Kredite und den Kauf eines Hauses sehr günstig waren. Seit 2022 ist jedoch ein rasanter Anstieg der Raten zu verzeichnen, der zu einem „Lock-in-Effekt“ geführt hat und viele Familien, die andernfalls über einen Umzug nachgedacht hätten, ins Stocken bringt. Hausbesitzer, die sich während der Pandemie einen Hypothekenzins von 3–4 % gesichert haben, sind nicht bereit, ein Haus zu einem Zinssatz von 7 % oder mehr für eine neue Hypothek zu kaufen, was bedeutet, dass noch weniger Häuser auf den Markt kommen, da sich bestehende Hausbesitzer dafür entscheiden, zu bleiben setzen.
Für diejenigen, die zum ersten Mal ein Haus kaufen möchten, bedeutet der Anstieg der Zinssätze, dass die monatlichen Zahlungen praktisch doppelt so hoch sind wie vor einem Jahr, eine Realität, die viele Menschen vom Kauf abgehalten hat. Zusammen mit den steigenden Kosten für Hausratversicherungen und der allgemeinen Preisinflation ergibt sich für den Großteil des Landes ein massives Problem bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum.
Ein Bedarf an Alternativen
Dieser anhaltende Wohnungsmangel hat zu einem dringenden Bedarf an Alternativen geführt, die die Lücke zwischen Nachfrage und Angebot schließen können, während gleichzeitig die Verfügbarkeit von Grundstücken in Top-Gebieten begrenzt ist.
Betreten Sie die „Acessory Dwelling Unit“, die allgemein als ADU oder informeller als Schwiegerelternsuite, Einliegerwohnung oder Hinterhofhaus bekannt ist. ADUs sind kleine, autarke Gebäude, die normalerweise über ein bis drei Schlafzimmer, einen eigenen Eingang und alle Annehmlichkeiten verfügen, die ein Bewohner benötigt, einschließlich Küche und Badezimmer. ADUs sind eine der effektivsten Möglichkeiten, in einem Markt mit höheren Kosten mehr Dichte und Mietobjekte zu schaffen. Diese im Allgemeinen freistehenden Gebäude können in weniger als einem Jahr errichtet werden und kosten weitaus weniger als Primärhäuser. Je nach Wohnort gibt es auch verschiedene staatliche Programme wie das CalHFA ADU-Stipendium in Kalifornien kann das die Baukosten enorm senken.
Für Hausbesitzer bieten ADUs die Möglichkeit, bezahlbaren Wohnraum auf dem Mietmarkt anzubieten oder Verwandte unterzubringen, die sich die Nachbarschaft sonst nicht leisten könnten. Diese Strukturen können Mieteinnahmen generieren, um steigende Hypothekenzahlungen auszugleichen und ein langfristigeres Mietangebot zu schaffen, was letztendlich die durchschnittlichen Mietkosten für Mieter senkt. Für Kommunalverwaltungen können ADUs die Zahl der Mieter in Gebieten erhöhen, in denen Hochhauswohnungen keine wünschenswerte Option sind. ADUs bieten auch eine überzeugende Option für das Leben mit mehreren Generationen, was eine enorme Hilfe für Familien sein kann, die die Belastung durch Kinderbetreuung und Seniorenbetreuung reduzieren möchten.
Sich ändernde Richtlinien sind gut für ADUs
Glücklicherweise beobachten wir, dass sich viele Regierungsbehörden auf die Änderung der Wohnungsbaupolitik und der Bebauungsvorschriften konzentrieren, um ADUs zu einer umsetzbareren Lösung zu machen. Es ist ein seltenes Beispiel dafür, dass staatliche Wohnungspolitik den privaten Markt dazu drängt, ein kritisches Problem zu lösen. Beispielsweise haben die Änderungen der Gesetze und Vorschriften in Kalifornien den Bau von ADUs erheblich vereinfacht. Die Dynamik dieser Vorschriften hat zu einem starken Anstieg der ADU-Bautätigkeit geführt: Die Genehmigungen für ADUs in Kalifornien sind von rund 1.100 im Jahr 2015 auf fast 24.000 im Jahr 2022 um fast das 22-fache gestiegen, und zwischen 2017 und 2021 wurden in ganz Kalifornien rund 68.000 ADUs gebaut. Dadurch entstehen zahlreiche neue Wohneinheiten an kostenintensiven Standorten, an denen die Menschen leben und arbeiten möchten.
Im ganzen Land beginnen viele Kommunal- und Landesregierungen, dem kalifornischen Beispiel zu folgen. Washington, Oregon, Florida und Colorado, um nur einige Staaten zu nennen, beginnen, ADUs zu einem stärkeren Bestandteil der Lösung des Problems der Erschwinglichkeit von Wohnraum zu machen. Letztendlich werden ADUs allein die jahrzehntelangen Wohnungsprobleme nicht lösen. Aber sie können die Lücke zwischen der Zahl der Menschen, die bezahlbaren Wohnraum suchen, und der Zahl der zur Miete oder zum Kauf verfügbaren Wohnungen schließen.
Sean Roberts ist CEO von Villaein ADU-Hersteller in Kalifornien.
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