Vermietungsagenturen verdienen Tausende von Pfund an Provisionen und missachten in einigen Fällen das Verbot von Mietergebühren, indem sie Mieter zwingen, sich bei umstrittenen „Null-Einzahlungs“-Programmen anzumelden.
Ein Beobachter Die Untersuchung hat Beweise für Druckverkaufstaktiken einiger Agenturen in England aufgedeckt, einschließlich Fällen, in denen den Leuten gesagt wurde, sie müssten sich als Bedingung für die Sicherung eines Mietverhältnisses anmelden.
Als kostengünstige Option angepriesen, beinhalten Null-Einzahlungssysteme in der Regel die Zahlung einer Gebühr in Höhe von etwa einer Wochenmiete anstelle einer Standardkaution, die normalerweise fünf Wochenmieten beträgt.
Im Gegensatz zu einer herkömmlichen Kaution ist die Gebühr jedoch nicht erstattungsfähig, sodass die Mieter am Ende ihres Mietverhältnisses für Schäden haftbar bleiben. Sie können auch mit zusätzlichen Kosten für die Verlängerung der Mitgliedschaft und – anders als bei Standardeinlagen – mit Gerichtskosten im Streitfall rechnen, wodurch sie langfristig schlechter gestellt werden.
Trotz der Bedenken wird den Mietern regelmäßig geraten, sich für die Programme anzumelden, indem sie Makler vermieten, die für jede von ihnen geworbene Person eine Provision von bis zu 30 % erhalten.
Die Druckverkaufsvorwürfe und Bedenken hinsichtlich des Schutzniveaus, das die Systeme bieten, haben zu Warnungen vor einem Missbrauchsskandal im PPI-Stil von führenden Persönlichkeiten der Branche geführt, wobei ein Experte Makler beschuldigt, Mieter „auszubeuten“, indem er die Systeme vorantreibt.
Das Beobachter sprach mit sechs Mietern, die über verschiedene Agenturen Immobilien in verschiedenen Teilen des Landes gemietet hatten, aber alle sagten, dass sie keine Wahl hatten oder von Agenten unter Druck gesetzt wurden, sich für Null-Einzahlungssysteme anzumelden.
Travis und seine Partnerin Hannah aus Bath sagten, sie seien gezwungen gewesen, sich für ein Null-Einzahlungssystem anzumelden, nachdem sie sich um die Anmietung eines Hauses in Cornwall beworben hatten, was die Zahlung einer nicht erstattungsfähigen Beitrittsgebühr von 225 £ beinhaltete.
Sie baten stattdessen um die Zahlung einer Standardkaution – die in einem autorisierten System geschützt wäre und abgesehen von Schäden normalerweise vollständig erstattet wird –, aber es wurde ihnen gesagt, dass dies keine Option sei.
„Wenn das etwas ist, das für Sie ein Deal-Breaker ist, wird der Vermieter höchstwahrscheinlich nach dem nächsten Bewerber suchen, der bereit wäre, den Weg ohne Kaution einzuschlagen“, sagte der Vermieter in einer E-Mail.
Sie hatten bereits monatelang gesucht, also akzeptierten sie die Bedingungen. „Es fühlte sich unethisch und unfair an. Wir wurden in eine Ecke gedrängt“, sagte Travis, 33, ein Hospitality Manager. „Wir dachten, es muss eine Art Kickback geben, aber sie haben es nicht erwähnt.“
Anderen wurde gesagt, dass das Nullkautionssystem die „bevorzugte“ Option des Vermieters in der Antragsphase sei, was darauf hindeutet, dass Mieter, die damit einverstanden sind, Vorrang erhalten würden.
Angesichts steigender Mieten und eines harten Wettbewerbs um Immobilien hatten sie das Gefühl, keine andere Wahl zu haben, als zu akzeptieren. Die Mieter wurden später manchmal gebeten, ein Kästchen anzukreuzen, um zu bestätigen, dass sie eine Wahl hatten, und konnten das Mietverhältnis nicht fortsetzen, bis sie dies getan hatten.
May, 24, eine Doktorandin, die in London mietet, sagte, dass sie sich „gedrängt“ fühlte, sich für ein Null-Einzahlungssystem anzumelden, obwohl sie genug Bargeld für eine vollständige Einzahlung hatte. Per E-Mail wurde ihr mitgeteilt, dass dies die bevorzugte Option des Vermieters sei.
„Die Implikation war, dass die Agentur jemand anderen auswählen würde, wenn wir nicht ja sagen würden“, sagte sie. „Wir mussten jeweils 170 £ an nicht erstattungsfähigen Gebühren zahlen. Aber nach wochenlanger Wohnungssuche fühlten wir uns nicht wirklich verhandlungsfähig.“
Die Programme sind eine gültige Option, die von Vermietern angeboten werden kann, aber von den Mietern zu verlangen, sich ihnen anzuschließen, ist wahrscheinlich ein Verstoß gegen die Verbot von Mietzinsen, das 2019 eingeführt wurde, um gegen Profitgier vorzugehen. Bei Verstößen werden Bußgelder von bis zu 5.000 £ geahndet.
David Votta, Präsident der Association of Residential Lettings Agents, sagte, er sei immer noch „auf dem Zaun“ in Bezug auf Produkte ohne Kaution, die seiner Meinung nach einen Vorteil bieten, indem sie eine niedrigere Vorauszahlung anbieten, aber dazu führen könnten, dass Mieter aggressiv wegen der Kosten verfolgt werden. „Oft ist es nicht der Makler, der versucht, sie zu verfolgen, sondern die Eintreibung von Schulden, und sie wollen ihr Geld mit den höchsten Zinsen, Gebühren und Abgaben obendrauf“, sagte er.
Agenten, die die Programme einführen, sollten den Mietern eine echte Wahl bei der Anmeldung geben, genaue Informationen darüber geben, wie sie funktionieren, und jede Provision erklären, sagte er. Aber während sich „gute Agenten“ an diese Standards halten, tun andere dies nicht.
„Was wir nicht wollen, ist ein PPI-Moment“, fügte er hinzu. „Die Sorge wäre, dass Leute auf der Rückseite verklagt werden. Sie könnten sagen, Sie haben dies an den Mieter falsch verkauft: Sie haben ihm nicht genügend Daten zur Verfügung gestellt, um eine fundierte Entscheidung zu treffen, und Sie haben ihm dieses Produkt aufgezwungen, um eine Provision zu verdienen und Ihr Ziel zu erreichen.“
Die Ergebnisse haben zu Forderungen nach einem harten Vorgehen gegen Agenten geführt, die gegen die Regeln verstoßen, wobei die National Trading Standards erklärten, dass sie Bedenken hinsichtlich des Verkaufs von Null-Einzahlungssystemen prüfen, um Maßnahmen zu ergreifen.
James Munro, Leiter des Estate and Letting Agency Teams, das für die Durchsetzung des Gebührenverbots verantwortlich ist, sagte, dass die Verpflichtung von Mietern, Optionen ohne Einzahlung auszuwählen, „an Diskriminierung grenzt“ und ein wahrscheinlicher Verstoß gegen das Verbot von Mietgebühren sei. „Oft ist es der Agent, der diese Systeme wirklich vorantreibt, und die meiste Zeit wird dies durch Empfehlungen vorangetrieben“, sagte er.
Neben der Besorgnis über Fehlverkäufe hat das Wachstum der pfandfreien Industrie zu Warnungen der Wohltätigkeitsorganisation Shelter, der Kampagnengruppe Generation Rent und der Mietergewerkschaft Acorn geführt, dass mehr Menschen aufgrund des Drucks auf die Lebenshaltungskosten versucht sein könnten, sich anzumelden . Die Bedingungen von Null-Einzahlungssystemen variieren stark von Anbieter zu Anbieter. Die Systeme reichen von regulierten Versicherungsprodukten, die Schäden abdecken, bis hin zu nicht regulierten Systemen, bei denen Mieter am Ende ihres Mietverhältnisses für hohe Summen haftbar gemacht werden können.
Matthew Upton, Director of Policy bei Citizens Advice, sagte, dass die Programme zwar eine gute Option zu sein scheinen, „wenn Sie Schwierigkeiten haben, Bargeld zusammenzubekommen“, Mieter jedoch „am Ende Hunderte von Pfund an Gebühren zahlen könnten, ohne eine Option zu bekommen ihr Geld am Ende ihres Mietverhältnisses zurück“.
„Es ist so wichtig, dass Sie wissen, worauf Sie sich einlassen“, sagte er.
Judy*, 27, eine Gesundheitsassistentin aus Northampton, entschied sich aufgrund der geringeren Vorabkosten für eine Option ohne Einzahlung, zahlte aber am Ende mehr. Nach Beendigung ihres Mietverhältnisses im Streit um eine angebliche Schadensersatzrechnung wurde das Schlichtungsverfahren von der Nulleinlagen-Gesellschaft abgewickelt, die einen Vertrag mit ihrem Vermieter hatte. Es wurde zugunsten der Vermieterin entschieden, und sie zahlt jetzt 50 £ pro Monat für 550 £ Kosten zurück, zusätzlich zu der nicht erstattungsfähigen Gebühr von 150 £, die sie bezahlt hat, um dem Programm überhaupt beizutreten. „Es sah nach einem günstigeren Deal aus, aber am Ende fühlte es sich nicht fair an“, sagte sie.
Zero-Deposit-Unternehmen bestreiten, dass ihre Produkte weniger Schutz bieten, und haben sich vom Verhalten von Drittagenturen distanziert, die ihre Produkte verkaufen oder Mietern vorstellen.
Ein Programmanbieter, Flatfair, der eine „Check-in-Gebühr“ von einer Wochenmiete und eine Gerichtsgebühr von 25 £ in Streitfällen erhebt, sagte, dass er keine Kontrolle über das Verhalten von Agenten und den Vorwurf des Druckverkaufs habe waren „besorgniserregend“.
„Wir bestehen darauf, dass unsere Einzahlungsalternative gemäß den bestehenden Vorschriften als Option angeboten wird, und bieten regelmäßige Schulungen an, um dies zu unterstützen“, sagte Flatfair. Es fügte hinzu, dass es einen transparenten Abwicklungsprozess anbot, „um sicherzustellen, dass alle Parteien ein faires Ergebnis erzielen“, und glaubte nicht, dass die Agenturen durch die „begrenzten“ Provisionen motiviert seien, die sie verdienen könnten. Das Unternehmen hat zuvor bis zu 30 % Provision pro Empfehlung gezahlt, wollte aber seine aktuellen Sätze nicht offenlegen, die niedriger seien.
Es gab mehrere Fälle von angeblichem Druckverkauf im Zusammenhang mit den Produkten von Flatfair. In einem kürzlich veröffentlichten Memo an die Mitarbeiter einer Vermietungsagentur Agenten gewarnt dass sie Mieter nicht zur Immatrikulation zwingen könnten. „Wir hatten kürzlich zwei Fälle, in denen sich der Mieter gezwungen fühlte, eine Flatfair-Mitgliedschaft abzuschließen“, heißt es in der E-Mail, über die die Fachzeitschrift The Negotiator berichtete.
Sam Reynolds, Geschäftsführer von Zero Deposit, einem großen System, das ein reguliertes Versicherungsprodukt ist, sagte, dass sein Team regelmäßig Mystery Shops durchführte und dass Fälle, in denen Agenten Mieter unter Druck setzten, sich anzumelden, selten seien.
Das Unternehmen fordert einen Verhaltenskodex, der die Financial Conduct Registration zur Pflicht macht.
Der Immobilienombudsmann, der Beschwerden über das Verhalten von Maklern prüft, sagte, dass er Beschwerden über die Nulleinlagensysteme selbst nicht berücksichtigen könne, aber dass Vermieter verpflichtet seien, genau zu erklären, wie alternative Pfandprodukte funktionieren, und Provisionen deklarieren müssten.
Es sagte, es sei besorgt über Ansprüche auf Druckverkauf und arbeite eng mit dem Team der National Trading Standards Estate and Lettings Agency in Durchsetzungsfragen zusammen. „Wenn ein Mieter gezwungen ist, eine Null-Einzahlungsvereinbarung einzugehen, kann dies ein Verstoß gegen das Mietergebührengesetz 2019 sein“, sagte ein Sprecher.
Clive Betts, Labour-Abgeordneter und Vorsitzender des Ausschusses für Leveling Up, Housing and Communities, sagte: „Für einige Menschen werden diese Programme es den Menschen ermöglichen, eine Immobilie zu erwerben, die sie nicht bekommen könnten. Aber die Systeme sollten offen und transparent sein, und die Menschen sollten nicht unter Druck gesetzt werden, sie anzunehmen.
„Wenn ein Produkt falsch verkauft wird, sollte die Aufsichtsbehörde sofort dagegen vorgehen.“
*Judys Name wurde geändert, um ihre Identität zu schützen