WAls Anthony Dunkley Anfang dieses Jahres nach Margate in Kent reiste, wollte er eine Immobilie kaufen, um dort gelegentlich zu wohnen und den Rest der Zeit über Airbnb zu vermieten. Nachdem er drei Wohnungen angeboten hatte, stand er jedes Mal vor dem gleichen Problem: Der Mietvertrag ließ es nicht zu.
Während Immobilienmakler ihm versichert hatten, dass er die Immobilien tage-, wochen- und wochenweise vermieten könne, stand in den Unterlagen etwas anderes.
Wie bei den Mietverträgen für viele Häuser im ganzen Land galten Beschränkungen dafür, wofür sie verwendet werden konnten und was nicht. Und eine kurzfristige Vermietung war nicht erlaubt.
Er war auf ein Problem gestoßen, das vielen Menschen, die ein Eigenheim besitzen, es aber nur für kurze Zeit vermieten, möglicherweise nicht bewusst ist.
Mietverträge enthalten häufig restriktive Klauseln, etwa dass die Immobilie nur von einer einzelnen Familie bewohnt werden darf oder dass sie nicht unter sechs Monaten vermietet werden darf.
Und eine Vermietung trotz dieser Regeln erhöht das Risiko rechtlicher Schritte.
„Ungefähr 75 % der Zeit wurde mir gesagt, dass es vermietet werden könnte, und nach neun Wochen der Suche haben wir drei Angebote gemacht. Bevor ich Geld für Anwälte ausgab, bat ich um eine Kopie des Mietvertrags, und jedes Mal wurde deutlich darauf hingewiesen, dass Untervermietungen nicht erlaubt seien“, sagt Dunkley, ein Engländer, der in Italien und Portugal lebt.
„Die Gründe, warum Immobilienmakler ein ‚Ja’ geben würden, waren falsch. Es gab Sätze wie ‚das hat der Vorgänger gemacht‘ und ‚es ist eine Souterrainwohnung, das ist also kein Problem und hat einen separaten Eingang‘.
„Das wurden als ausreichende Gründe angesehen, um zu glauben, dass es auf Airbnb gestellt werden könnte.“
Während Mieter ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung besitzen können, legen die Bedingungen der Vereinbarung, die sie mit dem Vermieter oder Grundeigentümer haben, in der Regel fest, wofür sie verwendet werden können.
Bei einem Mehrfamilienhaus könnte der Eigentümer durch eine Verwaltungsgesellschaft vertreten werden. Eine kurzfristige Vermietung könnte gegen Klauseln verstoßen, die die Nutzung auf eine private Wohnung beschränken.
Chris Waters, Managing Partner von Meaby & Co Solicitors, sagt, dass es viele Fälle gibt, in denen Menschen glauben, dass sie das Recht haben, ihre Immobilie für kurze Zeit auf Websites zu vermieten, aber in Wirklichkeit haben sie das nicht.
„Das Schlüsselproblem ist, wenn Sie eine Pachtimmobilie haben, wird der Ausgangspunkt dafür, ob Sie diese Immobilie als Kurzzeitmiete – alles unter sechs Monaten – mieten dürfen, durch den Pachtvertrag definiert.
„Jetzt wäre es falsch von mir zu sagen, dass die meisten Mietverträge kurzfristige Mietverträge verbieten oder einschränken, aber sicherlich viele tun“, sagt er.
Das Problem ist besonders relevant in Städten, wo viel mehr Immobilien gepachtet werden als in den Vororten.
„Ich glaube nicht, dass es sich um ein bekanntes Feature handelt, und ich denke, dass diejenigen, die darüber Bescheid wissen, dazu neigen, es zu ignorieren und auf das Beste zu hoffen.“
Mietverträge unterscheiden sich stark darin, was sie erlauben – einige verbieten kurzfristige Mieten, während andere möglicherweise nur solche erlauben, die länger als sechs Monate dauern.
Waters sagt, dass selbst wenn es keine spezifischen Beschränkungen gibt, die kurzfristige Vermietungen verhindern, dies nicht bedeutet, dass die Immobilie vermietet werden kann.
Ein Verstoß gegen die Mietbedingungen kann schwerwiegende Folgen für den Mieter haben. Dies kann mit der Kündigung beginnen, den Mietvertrag nicht mehr zu verletzen, bis hin zu gerichtlichen Klagen, um den Mietvertrag zu verwirken, was „effektiv bedeutet, dass der Mietvertrag gekündigt wird und Sie dieses Eigentum verlieren“, sagt Waters.
Jeremy Weaver, ein Anwalt bei Brady Solicitors aus Nottingham, sagt, dass das Wachstum von Websites für kurzfristige Vermietungen zu einer Zunahme von Anfragen zu Mietvertragsverletzungen geführt hat.
„Meiner Erfahrung nach landen diese Fragen selten vor Gericht, obwohl es einige wichtige Gerichtsentscheidungen zum Thema Kurzzeitvermietung gegeben hat“, sagt er.
„Die meisten modernen Mietverträge werden Bestimmungen enthalten, die es wahrscheinlich zu einem Verstoß gegen den Mietvertrag machen, basierend auf diesen entschiedenen Fällen.“
Weaver befasste sich kürzlich mit einem Fall, in dem ein Mieter seine Wohnung ständig kurzfristig vermietete, was dazu führte, dass andere Bewohner in einem Block im Stadtzentrum gestört wurden und schließlich ein Gerichtsverfahren eingeleitet wurde.
„Ich vermute, dass sich Mieter in vielen Fällen, wenn auch nicht in allen Fällen, nicht bewusst sind, dass das, was sie tun, möglicherweise einen Verstoß gegen ihren Mietvertrag darstellt“, sagt er. „Der beste Rat, den ich geben kann, wäre, den Mietvertrag zu prüfen und gegebenenfalls zuerst beim Vermieter/der Verwaltungsgesellschaft/dem Verwalter nachzufragen und/oder sich rechtlich beraten zu lassen.“
„Ob ein Mietvertrag eine Kurzzeitvermietung verbietet, ist für einen Laien leider nicht immer leicht festzustellen.“
Airbnb, wahrscheinlich der dominierende Akteur in der Branche, lehnte eine Stellungnahme ab. Auf seiner „verantwortungsbewussten Hosting-Seite“ heißt es, dass Mietverträge möglicherweise Einschränkungen für die Untervermietung oder das Hosting haben, und schlägt Eigentümern vor, Verträge zu überprüfen, die die Regeln diktieren. Im Streitfall könne sie „angemessene Maßnahmen“ ergreifen, wozu auch die Deaktivierung des Listings gehören könne.