Die Verkaufsbericht für neue Häuser kam als ein Fehlschlag von Schätzungen an 803.000, aber positive Überarbeitungen machen den Bericht viel besser als die Schlagzeile. Um ehrlich zu sein, steckt der Markt für den Verkauf neuer Eigenheime vorerst fest. Während die Wohngenehmigungen zugenommen haben, sind die Fertigstellungen seit Jahren nirgendwo hingegangen.
Die Bauherren haben ihre Preissetzungsmacht auf die amerikanischen Verbraucher ausgeübt, und solange die Verkäufe neuer Eigenheime wachsen können, werden sie ihre Preissetzungsmacht nutzen, um alle anderen Kosten in dieser Wirtschaft höherer Preise und Knappheit auszugleichen. Die Vertrauensdaten der Bauherren sind in den letzten zwei Monaten ins Stocken geraten, so dass in diesem Sektor noch nicht viel passiert.
Von dem Landesverband der Bauherren:
Seit vielen Jahren betone ich, dass die wichtigsten Wohnungsdaten, die ich verfolge, das monatliche Angebot an neuen Wohnungen sind. Es gibt eine Vorstellung davon, was beim Wohnungsbau zu erwarten ist.
Aus der Volkszählung: Die saisonbereinigte Schätzung der neu zum Verkauf stehenden Häuser lag Ende Januar bei 406.000. Dies entspricht einer Lieferung von 6,1 Monaten zum aktuellen Verkaufskurs.
Meine Faustregel für die Antizipation des Bauherrenverhaltens basiert auf dem Dreimonatsdurchschnitt des Angebots:
- Wenn das Angebot 4,3 Monate und weniger beträgt, ist dies ein ausgezeichneter Markt für die Bauherren.
- Wenn das Angebot 4,4 bis 6,4 Monate beträgt, ist dies ein OK-Markt für die Bauherren. Sie werden so lange bauen, wie die Verkäufe neuer Eigenheime wachsen.
- Wenn das Angebot 6,5 Monate und mehr beträgt, ziehen sich die Bauherren mit dem Bau zurück.
Die signifikanten positiven Revisionen zeigen sich tatsächlich hier in den Daten. Wir sind ausgegangen 6,6 Monate im Dreimonatsdurchschnitt des Angebots auf sechs Monate im Dreimonatsdurchschnitt. Natürlich wissen wir alle, wie lange es dauert, ein neues Zuhause zu bauen und fertigzustellen, was in diese Daten einfließt. Wenn der Umsatz jedoch rückläufig ist, sinken traditionell die HMI-Daten, und sobald wir über 6,5 Monate kommen, ist dies ein Warnsignal.
Wir haben das jetzt nicht, aber ich würde nicht sagen, dass dies ein boomender neuer Marktplatz für den Verkauf von Eigenheimen ist; es ist nur okay. Die eigentliche Frage ist, um wie viel höhere Hypothekenzinsen den zinsempfindlichsten Sektor belasten werden: neue Häuser. Dies steht im Gegensatz zum bestehenden Hausverkaufsmarkt, wo höhere Hypothekenzinsen mehr Lagerbestände schaffen und das Preiswachstum abschwächen können. Die Bauherren werden das Bauwachstum zurückfahren, wenn die Verkäufe neuer Eigenheime nach unten gehen. Die Bauherren müssen sicherstellen, dass sie ein solides, profitables Geschäft haben; das ist normal und wird seit Jahrzehnten so gemacht.
Die Auswirkungen höherer Zinsen auf die Nachfrage nach neuen Wohnungen sind also eher negativ als positiv. Ein gutes Beispiel war 2018. Damals sorgten Hypothekenzinsen von 5 % für einen Anstieg des monatlichen Angebots, und die Aktien der Bauunternehmen fielen gegenüber ihren jüngsten Höchstständen um mehr als 30 %. Sie hielten das Bauwachstum zurück, bis die Nachfrage besser wurde und das monatliche Angebot wieder zurückging, was innerhalb weniger Monate geschah.
Aus der Volkszählung: Der Verkauf neuer Einfamilienhäuser lag im Januar 2022 bei einer saisonbereinigten Jahresrate von 801.000, laut Schätzungen, die heute gemeinsam vom US Census Bureau und dem Department of Housing and Urban Development veröffentlicht wurden. Dies liegt 4,5 Prozent (±16,2 Prozent)* unter der revidierten Dezember-Rate von 839.000 und 19,3 Prozent (±15,2 Prozent) unter der Schätzung vom Januar 2021 von 993.000.
Die gleiche Geschichte hier mit neuen Hausverkäufen, die langsame und stetige Fahrt nach oben von der vorherigen Expansion geht weiter. COVID-19 hat aufgrund des Anstiegs der Make-up-Nachfrage in den Jahren 2020-2021 viele seltsam aussehende Diagramme erstellt, aber wenn Sie einige geeignete Anpassungen vornehmen, können Sie sehen, dass der Aufwärtstrend bei den Verkäufen vorerst noch intakt ist. Aus diesem Grund müssen Sie sich auch auf Revisionstrenddaten konzentrieren und nicht auf den Verkaufsbericht für neue Eigenheime, da dieser in der Regel stark abweicht.
Wie Sie unten sehen können, sieht der Markt, den wir von 2018 bis 2022 hatten, nicht so aus wie die überhitzte Nachfrage, die wir von 2002 bis 2005 gesehen haben. Ich habe das immer betont, weil viele extreme Wohnungsbären in Amerika nur nebenberufliche professionelle Gauner sind. Jede Immobilienschwäche, die wir von 2012 bis 2022 gesehen haben, sollte der Crash der Immobilienblase sein. Hoffentlich hat meine Arbeit an HousingWire in den letzten zwei Jahren gezeigt, warum dies nicht der Fall ist.
Aus diesem Grund habe ich betont, dass wir keinen Kreditimmobilienboom haben, und mir für die Jahre 2020-2024 spezifische Ziele für den Verkauf von Eigenheimen gesetzt. Wenn die Gesamtverkäufe von neuen und bestehenden Häusern zusammen über 6,2 Millionen liegen, ist das ein gutes Jahr. Bisher scheinen 2020-2021 und jetzt 2022 dieses Niveau zu überschreiten.
Die Bewerbungsdaten für den MBA-Kauf von 2002-2005 unterscheiden sich stark von denen, die wir von 2018-2022 gesehen haben. Wenn wir einen FOMO-Immobilienmarkt mit emotionalem Kauf hätten, würde die Kreditnachfrage viel robuster aussehen als das, was wir gesehen haben. Es hat keinen Grund; das war immer ein Marketing-Pitch.
Nun zu den schlechten und ungesunden Nachrichten vom Immobilienmarkt in den Jahren 2020-2022, dem Preiswachstum.
Aus der Volkszählung: Der mittlere Verkaufspreis der im Januar 2022 verkauften neuen Häuser betrug 423.300 $. Der durchschnittliche Verkaufspreis betrug 496.900 $.
Wie Sie unten sehen können, haben sich die Preise für neue Eigenheime ähnlich wie der Markt für den Verkauf bestehender Eigenheime entwickelt. In den letzten zwei Jahren habe ich mein Bestes gegeben, um die Menschen zu warnen, dass wir uns immer Sorgen über steigende Immobilienpreise hätten machen sollen, und im Sommer 2020 sogar den Begriff „Forbearance Crash Bros“ erfunden, um es ein bisschen lustiger zu machen. Es fühlt sich jedoch so an, als wollten die Menschen die Erholung des Immobilienmarkts im Jahr 2020 oder das sengende Wachstum der Eigenheimpreise im Jahr 2021 nicht glauben. Wir brauchen eine Abkühlung, Leute; das ist nicht gut.
Positiv an diesem Bericht waren die Revisionen, die die monatlichen Angebotsdaten im Dreimonatsdurchschnitt merklich nach unten zogen. Allerdings sehen wir keinen großen boomenden Absatzmarkt, sodass der Wohnungsbau Grenzen haben wird, wenn die Verkäufe neuer Eigenheime nicht anziehen. Wisse, dass die Bauherren immer auf höhere Hypothekenzinsen achten und die Kündigungsdaten im Auge behalten.
Bisher passiert an der Gehäusefront nichts allzu Dramatisches; das könnte sich ändern, wenn die 10-jährige Rendite eine Spanne mit einer Duration von schaffen kann 1,94 % – 2,42 %. Während ich dies schreibe, liegt die 10-Jahres-Rendite derzeit bei 1,94 %. Im Moment haben wir viele geopolitische Nachrichten, die die 10-Jahres-Rendite bewegen. Hoffentlich endet das bald, und dann wird die wirklich interessante Geschichte mit dem Anleihemarkt sein, ob langsamere Volkswirtschaften in den USA und auf der ganzen Welt die Anleiherenditen nach unten ziehen oder ob die Wirtschaftsdaten stabil bleiben, um die Renditen nach oben zu treiben.
Wenn sie höher steigen, müssen wir uns darüber im Klaren sein, wie sich dies wie in der Vergangenheit auf die Verkäufe neuer Eigenheime und die Daten zum Baubeginn auswirkt.
Der Bericht über die Verkäufe neuer Eigenheime, der durch positive Revisionen angekurbelt wurde, erschien zuerst auf HousingWire.