Heute, den Statistik Amt‘s Bericht über den Verkauf neuer Eigenheime wurde als verpasste Schätzung bei 744.000. Darüber hinaus waren die Revisionen alle negativ, und das monatliche Angebot an neuen Wohnungen stieg. Dies steht im Gegensatz zum bestehenden Eigenheimverkaufsmarkt, der sich meiner Meinung nach überdurchschnittlich entwickelt. Mit dem jüngsten Umsatzwachstum ist der Verkaufsmarkt für neue Eigenheime gerade noch in Ordnung und das schon seit einiger Zeit. Warum ist der Vertrauensindex der Bauherren vor diesem Hintergrund in den letzten Monaten so stark gestiegen?
Moment, klingt das nicht fast genauso wie das, was ich letzten Monat geschrieben habe?
Das Vertrauen der Bauherren ist seit Monaten gestiegen, und auch die Wohnungsgenehmigungen haben sich verbessert. Viele Wohnungsdaten sind merklich besser geworden: Anstehende Wohnungsverkäufe, Bestandsverkäufe und Kaufanträge haben in letzter Zeit alle einen guten Lauf.
Was in diesem Jahr im Wohnungsbau passiert ist, ist der spürbare Unterschied zwischen den monatlichen Angebotsdaten von Neubauten und Bestandswohnungen. Das bestehende monatliche Eigenheimangebot war geringer und wird gegen Ende des Jahres sinken. Der neue Marktplatz für Eigenheimverkäufe hat einen spürbaren Zuwachs erfahren und ist höher geblieben. Die Kluft zwischen dem monatlichen Angebot an bestehenden und neuen Häusern ist in diesem Jahr extrem eklatant.
Das monatliche Angebot an Bestandsimmobilien mit 2,1 Monaten und der Gesamtbestand brechen wieder zusammen und wir könnten vor dem Frühjahr 2022 neue neue Allzeittiefststände sehen.
Nun hatte der Absatzmarkt für Neubauten in diesem Jahr eine monatliche Angebotsspitze, die sich jedoch stabilisierte.
Die Schlagzeilennummer ist bei 6,5 Monate, das Schlüsselniveau, von dem ich seit Jahren rede, und der Dreimonatsdurchschnitt liegt bei 6,63 Monate. Dies hier erfordert eine rote Flagge, da der Dreimonatsdurchschnitt darüber liegt 6,5 Monate.
Meine Faustregel zur Vorhersage des Bauherrenverhaltens basiert auf dem Dreimonatsdurchschnitt des Angebots:
- Wenn die Lieferung 4,3 Monate und weniger beträgt, ist dies ein ausgezeichneter Markt für die Bauherren.
- Bei einer Lieferzeit von 4,4 bis 6,4 Monaten ist dies ein OK-Markt für die Bauherren. Sie werden so lange bauen, wie der Verkauf neuer Eigenheime wächst.
- Ab einer Lieferfrist von 6,5 Monaten ziehen die Bauherren den Bau zurück.
Aus der Volkszählung: Zu verkaufender Bestand und Monatsangebot: Die saisonbereinigte Schätzung der zum Verkauf stehenden neuen Häuser lag Ende November bei 402.000. Dies entspricht einer Lieferung von 6,5 Monaten zum aktuellen Verkaufspreis.
Der Unterschied zu dem, was wir 2018 gesehen haben, bestand jedoch darin, dass 2018 die Hypothekenzinsen bei 5% lagen und das monatliche Angebot aufgrund der rückläufigen Verkäufe neuer Eigenheime sprunghaft angestiegen war. Die Aktien des Bauunternehmens befanden sich in einer Baisse, da sie um über 20 % nachgaben. Die 10-jährige Rendite lag damals bei 3,25%.
Der heutige Marktplatz für neue Eigenheimverkäufe ist etwas anders, also werfen wir einen Blick auf den Bericht.
Aus der Volkszählung: Verkäufe neuer Eigenheime Die Verkäufe neuer Einfamilienhäuser beliefen sich im November 2021 auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 744.000, so die heute gemeinsam vom US Census Bureau und dem Department of Housing and Urban Development veröffentlichten Schätzungen. Dies sind 12,4 Prozent (±17,2 Prozent)* über der revidierten Oktoberrate von 662.000, aber 14,0 Prozent (±20,5 Prozent)* unter der Schätzung vom November 2020 von 865.000.
Die Verkäufe neuer Eigenheime haben sich stabilisiert und tendieren jetzt leicht nach oben. Es ist nicht so aggressiv wie der auslaufende Immobilienmarkt, aber dennoch hat die Stabilisierung den Bauherren das Vertrauen gegeben, die Genehmigungen weiter voranzutreiben.
Einer der Hauptgründe, warum die Immobiliencrash-Süchtigen von 2012 bis 2019 schlecht versagten – und in den Jahren 2020 und 2021 sogar noch weiter zurückgingen – war, dass wir nie von einem überhitzten kurzfristigen Kreditimmobilienboom ausgingen, der schwer aufrechtzuerhalten wäre. Dies ist ein so kritischer Faktor, wenn es um Wohnen geht, und es erklärt, warum es in Amerika so viele Menschen mit schlimmen Wohnungsabstürzen gibt. Es ist wirklich schwer, eine große Pleite zu haben, wenn man noch nie einen Boom hatte.
Beachten Sie auch, dass die Demografie in Amerika solide ist und die Hypothekenzinsen nahe dem Allzeittief sind. Sie können sehen, warum ich seit vielen Jahren sage, dass dies keine sehr talentierten Individuen sind, sondern großartige professionelle Gauner.
Aus der Volkszählung:Verkaufspreis Der durchschnittliche Verkaufspreis der im November 2021 verkauften neuen Häuser betrug 416.900 USD. Der durchschnittliche Verkaufspreis betrug 481.700 USD
Ein weiterer wichtiger Grund, warum die Bauherren so glücklich sind, ist ihre Preismacht, und wie Sie unten sehen können, sieht der durchschnittliche Verkaufspreis in den Jahren 2020 und 2021 ganz anders aus als in den letzten Jahren. Genau wie die Sorge, die ich über die Beschleunigung der Immobilienpreise auf dem bestehenden Markt für Eigenheimverkäufe im Jahr 2021 hatte, ist dies kein Crash der Nachsicht. Diese Art des Preiswachstums mag für die Aktionäre großartig sein, aber für die Verbraucher ist sie nicht die beste.
Der Neubausektor profitiert nicht nur von der guten Demografie, sondern auch von der Tatsache, dass die Hypothekenzinsen in den Jahren 2020 und 2021 auf Allzeittiefststände gefallen sind. Dies und die Knappheit an Wohnungen auf dem Markt für Bestandsimmobilien hat einige Käufer in diesen Sektor gebracht. Viele kluge Amerikaner wetten darauf, dass sich die Aktien der Bauherren großartig entwickeln, und ihnen ein großes Lob dafür, dass sie diese Dynamik verstehen.
Ich verstehe, warum das Vertrauen der Bauherren steigt. Ihre Bestände entwickeln sich gut, auch wenn meine rote Flagge oben liegt, da das monatliche Angebot im Dreimonatsdurchschnitt über 6,5 Monate liegt. Mein bester Rat ist, dass die nächsten Monate des Verkaufsberichts für neue Eigenheime möglicherweise etwas mehr Aufschwung und einen Rückgang des Inventars haben werden. Denken Sie daran, dass dieser Sektor am stärksten von den Hypothekenzinsen betroffen ist. Wenn die 10-Jahres-Rendite also über steigt 1,94% und Dauer hat, kann das Gespräch unterschiedlich sein.
Heute liegt die 10-Jahres-Rendite jedoch bei 1,49% derzeit, was für mich vollkommen richtig aussieht. Wie ich am 7. April 2020 geschrieben habe: Wenn sich die Wirtschaft erholt, sollte die 10-Jahres-Rendite zwischen 1,33%-1,60%. Wir haben diese Aktion dieses Jahr gesehen und für mich sieht alles in Ordnung aus.
Frohe Weihnachten, schöne Feiertage und die besten Wünsche für das neue Jahr. Wenn Sie mehr über meine Wohnungs- und Wirtschaftsprognose 2022 lesen möchten, finden Sie diese hier, oder wenn Sie lieber zuhören als lesen möchten, habe ich in dieser Episode des HousingWire Daily-Podcasts einen Überblick über die Prognose gegeben.
Der Bericht über den Verkauf neuer Eigenheime ist wieder ein Déjà-vu, der zuerst auf HousingWire erschienen ist.