Nach zwei Jahren begrenzter Nachfrage erhöhen Private-Equity- und Versicherungsgesellschaften ihre Zuteilungen für Hypotheken für Einfamilienhäuser. Dieser erhöhte Mittelfluss scheint auf die Stärkung makroökonomischer Faktoren zurückzuführen zu sein, die Wohnhypotheken gegenüber anderen Renditeanlagen wie Gewerbeimmobilienkrediten (CRE) und Gewerbeimmobilienkrediten (C&I) begünstigen. Diese starken Mittelzuflüsse führen zu engeren Kreditspannen, höheren Preisen und einem verstärkten Fokus auf die Beschaffung neuer Kredite.
Hypothekeninvestoren weisen auf mehrere Faktoren hin, die im aktuellen Umfeld zu einer erhöhten Nachfrage nach Hypotheken führen, darunter: das Ende des aktuellen Zinserhöhungszyklus, staatliche Subventionen für Kreditnehmer, günstige Kapitalbehandlung durch Finanzaufsichtsbehörden, höhere Liquidität und Finanzierungsfähigkeit für Hypotheken Vermögenswerte und überlegene risikobereinigte Renditen in einem Markt, in dem Hypothekeninvestoren Kredite mit niedrigem LTV finden können, die Renditen von 2,0–4,0 % über SOFR erzielen.
Diese erhöhte Nachfrage führt zu engeren Kreditspannen für Private-Label-RMBS-Verbriefungen ohne QM; erhöhte Preise für eine breite Palette von Hypothekendarlehen, darunter Zweitkredite, Eigenheimkredite, Überbrückungskredite und alternative Dokumentationskredite; und strategische Transaktionen zwischen Investoren und Originatoren.
Bundesunterstützung und Marktstabilität
Während die Federal Reserve ihren jüngsten Zinserhöhungszyklus abschließt und einen „höher für länger“-Kurs einnimmt, entwickeln sich Wohnhypotheken zu überlegenen risikoadjustierten Vermögenswerten. Diese Marktstabilität zwingt mehrere langfristige Anleger, darunter Banken und Versicherungsgesellschaften, ihre Hypothekenallokationen zu erhöhen, während sie ihre Allokationen für Gewerbeimmobilien und Unternehmenskredite reduzieren.
Die staatlichen Subventionen für amerikanische Verbraucher – unter anderem durch den Schuldenerlass für Studenten und jüngste Vorschläge zur Subventionierung der monatlichen Hypothekenzahlungen – scheinen die Kreditwürdigkeit von Hypothekendarlehen erheblich zu verbessern. Hausbesitzer, die von diesen Zuschüssen profitieren, sind besser in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen, wodurch sich das Kreditrisiko für Kreditgeber verringert. Darüber hinaus führt das anhaltende Hochzinsumfeld zu niedrigeren Refinanzierungssätzen, was die Dauer der Cashflows verlängert, die Anleger aus diesen Vermögenswerten erwarten können. Da die Federal Reserve die Zinsen in Zukunft wahrscheinlich senken wird, wird der Wert dieser erweiterten Cashflows voraussichtlich steigen, was langfristige Investitionen in Wohnhypotheken noch attraktiver machen wird.
Regulatorische und komparative Vorteile
Kredite für Einfamilienhäuser werden im Rahmen der Banken- und Versicherungsvorschriften attraktiv behandelt, einschließlich neuer Rechnungslegungsgrundsätze in Bezug auf risikobasierte Kapitalanforderungen.
Da für Wohnbaukredite attraktivere risikobasierte Kapitalanforderungen gelten als für andere Darlehenskategorien – etwa für Gewerbeimmobilien –, erkennen Versicherungsunternehmen und Banken, dass Wohnbauhypotheken im Vergleich zu anderen Anlageklassen eine effizientere Kapitalallokation darstellen. Daraus ergeben sich neue Bilanzstrategien für institutionelle Anleger.
Der aktuelle Stress auf den CRE- und C&I-Darlehensmärkten unterstreicht die Vorteile von Wohnhypotheken zusätzlich. CRE-Darlehen, die höhere Risikoeinstufungen aufweisen und denen es an staatlicher Unterstützung mangelt, stellen im Vergleich zu SFR-Hypotheken ein höheres Risiko für eine ähnliche Rendite dar. Auch C&I-Kredite stehen unter Druck, da die Arbeitslosigkeit möglicherweise steigt und die Rentabilität der Unternehmen sinkt, da die Federal Reserve die Inflation bekämpft. Für diese Kredite sind häufig höhere Kapitalreserven erforderlich, wodurch Wohnbauhypotheken im Vergleich attraktiver sind.
Liquiditäts- und Finanzierungsinnovationen
In einer Zeit, in der Liquidität von größter Bedeutung ist, weisen Hypotheken für Einfamilienhäuser (SFR) eine überlegene Liquidität in einem Markt von über 4 Billionen US-Dollar auf. Angesichts der jüngsten Liquiditätsausfälle mehrerer Banken sind Banken und Versicherungsunternehmen besonders an den attraktiven Liquiditätseigenschaften neu aufgenommener Hypotheken mit variablem Zinssatz interessiert. Institute können ihre SFR-Hypothekendarlehen über das Federal Home Loan Banks (FHLB)-System und große Money-Center-Banken finanzieren und so ihre Liquiditätsposition weiter verbessern.
Während Wohnhypotheken in der Vergangenheit nur für Direktinvestitionen größerer Institutionen mit umfassenden Servicekapazitäten zur Verfügung standen, erleichtern Marktinnovationen den Zugang zu Wohnhypotheken für kommunale und regionale Banken sowie kleinere institutionelle Anleger. Beispielsweise bietet The Change Company, der größte nicht qualifizierte Hypothekengeber des Landes (Non-QM), seine Hypothekenproduktion über sein Online-Portal xChange direkt an Banken und kleinere Institutionen zum Verkauf an (xchangefi.com). Diese Plattform ermöglicht es über 400 Finanzinstituten, Kredite in Einzelkredittransaktionen zu durchsuchen und zu kaufen oder einzelne Kredite auszuwählen, um sie in einem kleinen Portfolio zum Kauf zu platzieren. xChange bietet die Betreuung dieser Kredite an und bietet den Anlegern eine kostengünstige Möglichkeit, in Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien zu investieren. Die Beseitigung von Eintrittsbarrieren für Anleger, denen die Ressourcen für den Aufbau einer vollständigen Kapitalmarktabteilung fehlen, lockt neue Investoren und zusätzliches Kapital in den Markt.
Die zentralen Thesen
Die Konvergenz von staatlicher Unterstützung, günstiger regulatorischer Behandlung und aktueller Marktdynamik führt zu einem starken Mittelfluss in Wohnhypotheken. Dieses gestiegene Interesse wird von Private-Equity-Investoren und Versicherungsunternehmen vorangetrieben. Es gibt auch erste Anzeichen dafür, dass Banken und Kreditgenossenschaften zunehmend Kapital für Wohnhypotheken und nicht mehr für Gewerbeimmobilien-, Kreditkarten-, Auto- und Gewerbekredite bereitstellen.
Viele Anleger scheinen zu glauben, dass der Hypothekenmarkt derzeit eine einzigartige Gelegenheit bietet, von niedrigen risikobasierten Kapitalkosten, attraktiven Renditen, erweiterten Cashflows und erhöhter Liquidität zu profitieren. Da andere traditionelle Kreditprodukte wie CRE- und C&I-Darlehen mit erhöhten Risiken und regulatorischen Belastungen konfrontiert sind, führt die strategische Verlagerung hin zu Wohnhypotheken zu einer erhöhten Nachfrage und attraktiveren Preisen für Nicht-QM-Hypotheken.
In dieser sich entwickelnden Marktlandschaft werden Wohnhypotheken zunehmend zu einer strategischen Notwendigkeit für mehrere wachstumsorientierte Institutionen, die ihre Portfolios optimieren und die Komplexität des aktuellen Wirtschaftsumfelds bewältigen möchten. Da innovative Marktplatzplattformen wie xChange den Zugang zu diesen Vermögenswerten erleichtern, werden Wohnhypotheken jetzt für ein breiteres Anlegerspektrum zugänglicher und attraktiver.