Wussten Sie, dass im Jahr 2022 sowohl jüngere als auch ältere Babyboomer die größte Generation amerikanischer Hauskäufer ausmachten? Auf diese Kohorte entfielen 1.950.000 Immobilien – das entspricht 39 % aller gekauften Häuser!1
Mit über 12.000 Amerikanern, die im Jahr 2024 jeden Tag 65 Jahre alt werden, wird dieser aufstrebende Markt im nächsten Jahrzehnt zweifellos weiterhin mehr Käufer und Verkäufer an den Tisch bringen.2 Allerdings stehen diese potenziellen Kunden auch vor Herausforderungen – nämlich Marktvolatilität, unvorhersehbaren Zinssätzen und begrenzter Kaufkraft aufgrund steigender Schulden.
Hier kommt die Reverse-Purchase-Finanzierung ins Spiel, die speziell für ältere Amerikaner konzipierte Finanzierungsoption. Mit dieser Option können ältere Hauskäufer ihre Kaufkraft mit weniger finanziellen Sorgen und Einschränkungen auf dem Weg in den Ruhestand oder bis zum Rentenalter steigern. Für Immobilienprofis bietet diese Option die Möglichkeit, mehr Verkäufe zu erzielen.
Dennoch sind sich erstaunlich wenige seiner Existenz bewusst.
Was ist eine Reverse-Purchase-Finanzierung?
Gegründet im Jahr 2009 von der Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD), Reverse-Purchase-Finanzierung oder „Home Equity Conversion Mortgage (HECM) for Purchase-Darlehensprogramm“ ermöglicht es Personen ab 62 Jahren, ein neues Haus oder bestimmte Eigentumswohnungen zu kaufen, indem sie eine einmalige Investition ihrer Mittel (z. B. Gewinne) kombinieren (Verkauf ihres jetzigen Eigenheims) mit dem Erlös aus einem umgekehrten Hypothekendarlehen, um den Kauf abzuschließen. Sie besitzen das Haus mit ihrem Namen auf dem Titel, wie bei jeder Hypothek, ob traditionell oder umgekehrt.
Aber im Gegensatz zur Finanzierung mit einer herkömmlichen Hypothek sind für das Darlehen keine monatlichen Tilgungs- und Zinszahlungen erforderlich, solange der Hausbesitzer über Immobiliensteuern, Hausratversicherungen und Immobilieninstandhaltung auf dem Laufenden bleibt. Solange der Käufer diesen laufenden Darlehensverpflichtungen nachkommt, muss ein HECM for Purchase-Darlehen erst bei Fälligkeit zurückgezahlt werden, etwa wenn das Haus verkauft wird oder nicht mehr als Hauptwohnsitz gilt.
Der für das Darlehen erforderliche Anzahlungsprozentsatz ist höher als bei einer herkömmlichen Hypothek (normalerweise 60 % bis 65 % der Kosten des neuen Eigenheims).3 und der Eigentümer baut zwar weniger Eigenkapital auf – aber im Gegensatz zu einem herkömmlichen Darlehen besteht beim Verkauf des Hauses aufgrund der Rückgriffsfreiheit nicht das Risiko, dass der Kreditnehmer mehr Schulden hat, als das Haus zum Zeitpunkt der Rückzahlung wert ist.
Das HECM for Purchase ist kein Refinanzierungsinstrument; Es handelt sich nicht um eine Home Equity Line of Credit (HELOC). Vielmehr handelt es sich um eine altersspezifische, staatlich versicherte Darlehensoption, die berechtigten Käufern ab 62 Jahren hilft, einen Hauskauf zu tätigen und dabei mehr von ihrem Geld zu behalten als bei einer herkömmlichen Hypothek oder einem Barkauf, wobei im Allgemeinen ihre Ersparnisse und ihr Vermögen übrig bleiben für den Ruhestand und etwaige Erben erhalten bleiben.
Neben einem verbesserten Cashflow über die gesamte Kreditlaufzeit aufgrund der optionalen Rückzahlungsfunktion,4 Käufer profitieren zudem von zusätzlicher Kaufkraft durch die Reverse-Purchase-Finanzierung. Sie können ihre Geldinvestition in ein neues Zuhause maximieren und sich bequemer ein gehobenes Zuhause oder eine Immobilie an einem begehrteren Standort leisten – sei es näher an der Familie oder in einer Luxuswohnsiedlung mit zusätzlichen Annehmlichkeiten.
Nur sehr wenige profitieren davon, aber sie kommen weiterhin
Die Reverse-Purchase-Finanzierung kann älteren Hauskäufern dabei helfen, ihre finanzielle Flexibilität beim Kauf eines neuen Eigenheims zu verbessern, und Immobilienfachleuten dabei helfen, ihr Geschäft in dem schnell wachsenden Marktsegment auszubauen. Dennoch bleibt es ein Nischenprodukt, das weitgehend missverstanden oder verleumdet wird und der breiten Öffentlichkeit ehrlich gesagt unbekannt ist.
Verbraucher, die mit der Darlehensoption „HECM for Purchase“ vertraut gemacht werden, sind oft bestenfalls skeptisch, und viele denken, es sei zu schön, um wahr zu sein. Tatsache ist jedoch, dass die meisten Menschen einfach nicht wissen, dass ein neues Eigenheim mit einer umgekehrten Hypothek erworben werden kann. Und nach Jahren der Werbung und Fernsehwerbespots, die die Vorteile bekannterer umgekehrter Hypothekendarlehens-Nutzungsmöglichkeiten wie das Weiterleben in Ihrem jetzigen Zuhause bei gleichzeitiger Erschließung Ihres Eigenheimkapitals propagieren,4 Wer könnte es ihnen verdenken?
Entsprechend der Bundeswohnungsverwaltung (FHA) gab es im Jahr 2022 nur 2.063 HECM für Kaufdarlehen – das ist weniger als 1/10 von 1 % der im letzten Jahr verkauften Häuser.5 Aber auch wenn Profis und Verbraucher die Vorteile der Reverse-Purchase-Finanzierung bei Transaktionen weiterhin außer Acht lassen, wird das mittlerweile 15 Jahre alte Programm weiterentwickelt.
Seit kurzem sind bei HECM Interessentenbeiträge (oder Verkäuferkonzessionen) für Kaufdarlehen zulässig. Dies ist ein großer Segen für das Programm, da Verkäuferzugeständnisse im Rahmen des FHA-versicherten Programms seit seiner Einführung nicht gestattet waren.
Mit dieser neuesten Erweiterung können Hauskäufer ab 62 Jahren an Verkäuferkonzessionen für bis zu 6 % des Verkaufspreises für Kreditnehmer-Beschaffungsgebühren, andere Abschlusskosten, vorausbezahlte Artikel und Rabattpunkte teilnehmen. Die 6 %-Grenze umfasst auch die Zahlung der Up-Front Mortgage Insurance Premium (UFMIP).
„Das Fehlen von Verkäuferkonzessionen könnte einer der Hauptgründe dafür gewesen sein, dass Reverse-Purchase-Finanzierungen nicht mehr zum Mainstream geworden sind und bei der Babyboomer-Generation nicht weithin gefördert werden“, sagte Rob Cooper, National Purchase and Builders Sales Leader für Longbridge Financial. „Wir in der Branche sind sehr zuversichtlich, dass dies insbesondere Immobilienmaklern und Bauträgern die Augen öffnen wird, damit sie ihren Kunden dieses Produkt regelmäßiger empfehlen können.“
Die Zeiten ändern sich’
Die Immobilienbranche ist in den letzten Jahren dank rekordverdächtiger Immobilienwertsteigerungen, niedrigerer Zinsen und motivierter Kunden floriert – aber wie man so schön sagt: Nichts hält ewig. Tatsächlich steht dem Wohnungsmarkt bereits ein regelrechter Umbruch bevor.
Laut Finanzanalysten steht uns ab 2024 ein „Silber-Tsunami“ bevor, da Millionen von Hausbesitzern im Alter von 50 Jahren und älter dazu übergehen, kleiner zu werden, je näher sie dem Ruhestand kommen.6
„Die Wahrheit ist, dass die Immobilienbranche im letzten Jahrzehnt nicht wirklich etwas über diese Finanzierungsoption lernen musste. Wir haben einen der längsten „Verkäufermärkte“ in der Geschichte unseres Landes erlebt, daher bestand für Immobilienfachleute kein unmittelbarer Bedarf, sich über Finanzierungsinstrumente weiterzubilden, die über traditionelle Hypotheken oder Bartransaktionen hinausgehen“, sagte Cooper.
„Seit über einem Jahrzehnt gelingt es ihnen, ihre Verkaufsziele relativ einfach zu erreichen. Wirtschaftsprognosen und Prognosen für den Immobilienmarkt deuten jedoch darauf hin, dass Unternehmen in naher Zukunft auf eine weitere Umwälzung vorbereitet sein müssen. Und die Reverse-Purchase-Finanzierung könnte in diesen Branchen endlich ihren rechtmäßigen Platz finden“, fuhr er fort.
Das Endergebnis
Das Reverse Mortgage (HECM) for Purchase-Programm wurde entwickelt, um älteren Amerikanern zu helfen, im Ruhestand ein passenderes Zuhause zu kaufen und gleichzeitig Bargeld und Vermögenswerte für zukünftige Ausgaben zu sparen.
Und als zusätzlicher Bonus kann das Programm Immobilienfachleuten dabei helfen, mehr Käufer zu Käufern zu machen und die Lücke zu alternden Zaungästen zu schließen, die zögern, im Ruhestand noch einmal mit dem Hauskaufprozess zu beginnen, während die USA in die Enge blicken eines erheblichen wirtschaftlichen Abschwungs.
Es stellt sich die Frage: „Wann werden mehr Immobilienmakler und Bauträger damit beginnen, mehr berechtigten amerikanischen Senioren die Reverse-Purchase-Finanzierung als praktikable, strategische Finanzierungsoption für den Kauf des Hauses ihrer Träume im Ruhestand zu empfehlen?“
Longbridge Financial übernimmt die Führung
Die Reverse-Purchase-Branche arbeitet seit Jahren hart daran, Immobilienmakler, Bauträger und Kreditsachbearbeiter über die Vorteile der Reverse-Purchase-Finanzierung aufzuklären, und Longbridge Financial, LLC unternimmt Fortschritte bei der Ausweitung der Aufklärungsbemühungen.
Im vergangenen Jahr erweiterte das Unternehmen seine Roadshow-Reihe „Reverse for Purchase“, um die sich bietende Gelegenheit bekannter zu machen. Das Ziel besteht darin, Kreditsachbearbeiter, die bereits Longbridge-Partner sind, sowie Kreditsachbearbeiter, die mit umgekehrten Hypotheken nicht vertraut sind, darüber aufzuklären, wie groß die Chance einer umgekehrten Kauffinanzierung ist, insbesondere auf dem aktuellen Markt.
Longbridge untersucht auch weiterhin strategischere Möglichkeiten, das Produkt zu vermarkten, aber letztlich dreht sich alles um die Bildung. Das Unternehmen bietet regelmäßig Kaufschulungen zum Produkt an und bietet Einblicke in Best Practices bei der Kommunikation von Erwartungen an alle Beteiligten – sowie eine Fülle unterstützender Marketingmaterialien.
Um mehr über das HECM/Reverse for Purchase-Programm von Longbridge Financial zu erfahren, wenden Sie sich an einen Account Executive unter [email protected].
1 Generationstrends bei Hauskäufern und -verkäufern (nar.realtor)
2 Ungefähr 12.000 Menschen pro Tag werden im Jahr 2024 65 Jahre alt, aber viele Rentner sind noch nicht bereit – Reverse Mortgage Daily
3 Bei dieser Anzahlungsspanne wird davon ausgegangen, dass die Abschlusskosten durch das Darlehen finanziert werden. Die angezeigten Informationen dienen nur zur Veranschaulichung. Der tatsächliche Bargeldbedarf kann variieren und hängt vom Alter des jüngsten Kreditnehmers, dem Zinssatz, dem Hauswert und anderen Faktoren ab. Für Einzelheiten zu Kreditkosten und -bedingungen wenden Sie sich bitte an Longbridge Financial LLC.
4 Der Kreditnehmer muss sich über Immobiliensteuern, Hausratversicherung und Immobilieninstandhaltung auf dem Laufenden halten
5 Jahresbericht 2022 an den Kongress über den Finanzstatus des Federal Housing Administration Mutual Mortgage Insurance Fund (hud.gov)6Der Silber-Tsunami wird den Wohnungsmarkt voraussichtlich im Jahr 2024 umwälzen | Unternehmer