Die Abteilung für Wohnen und Stadtentwicklung plant eine neue Regelsetzung, von der Stammeseinheiten sagen, dass sie nationale Programme zur Unterstützung von Anzahlungen bedrohen könnten.
Ein HUD-Sprecher bestritt, dass die Abteilung beabsichtigt, die Verwendung dieser Programme mit FHA-versicherten Hypotheken zu eliminieren.
„HUD glaubt fest an den Wert von Programmen zur Unterstützung von Anzahlungen, die von staatlichen Stellen bereitgestellt werden“, sagte ein HUD-Sprecher.
Die Meinungsverschiedenheit entstand nach HUD, in a Brief an die Stammesführer im Januar, und ein Webinar einige Tage später, legten fünf Prinzipien dar, die es verwenden würde, um eine Regel für Anzahlungshilfeprogramme zu entwickeln. Eine von HUD aufgeführte Priorität besteht darin, sicherzustellen, dass DPA-Anbieter keinen finanziellen Vorteil erhalten, was für Indianerstämme mit Anzahlungshilfeprogrammen rote Fahnen aufwirft.
Lopa Kolluri, stellvertretender stellvertretender Hauptsekretär bei der FHA, sagte währenddessen das Webinar dass jeder Ansatz einen „gründlichen Dialog mit [Native American tribes].“
Die Ouvertüren konnten die Stämme nicht überzeugen, einschließlich der Unterer Brule-Sioux-Stamm, Rosenknospen-Sioux-Stammund das Zedernband der Paiute-Indianer dem gehört die CBC HypothekenagenturElternteil eines landesweiten Programms genannt Chenoa-Fonds. Sie äußerten ihre Besorgnis in einem März-Brief an HUD Sec. Marcia Fudge.
Anführer der Stämme schrieben, dass HUD seiner gesetzlichen Verpflichtung, sich mit ihnen vor der vorgeschlagenen Regel zu beraten, nicht nachgekommen sei.
„HUD hat die oben genannten Stämme nicht über seine Pläne bezüglich einer vorgeschlagenen Regel oder Gedanken oder Bedenken bezüglich der Notwendigkeit einer vorgeschlagenen Regel informiert, die erhebliche Auswirkungen auf alle nationalen, staatlichen und lokalen Wohnungsbaufinanzierungsagenturen, einschließlich der Wohnungsbaufinanzierungsagenturen, haben würden im Besitz der Stämme“, heißt es in dem Brief.
Die Stammesorganisationen argumentierten, dass die DPA-Programme kein übermäßiges Risiko für HUD, FHA oder den Mutual Mortgage Insurance Fund darstellen. Sie sagten, die Abschaffung ihrer DPA-Programme wäre wegen der Auswirkungen auf benachteiligte Kreditnehmer „verheerend“. Laut HUD hatten mehr als 39 % der FHA-Darlehen im Jahr 2021 DPA.
Indianerstämme mit DPA-Programmen wie dem Chenoa Fund befürchten, dass die Regelsetzung die Einschränkungen der Trump-Ära für den geografischen Umfang ihrer Operationen wiederbeleben könnte. Anzahlungshilfeprogramme, die Wohnungsbaufinanzierungsagenturen betreiben, sind auf einzelne Staaten beschränkt. Im Gegensatz dazu sind die Programme der Stämme national ausgerichtet.
Im Jahr 2019 ist die Bundesverwaltung für Wohnungswesen einen Hypothekenbrief herausgegeben, der den Umfang der von landesweiten Regierungsbehörden bereitgestellten DPA einschränkte. Die Cedar Band of Paiute Indians forderte den Umzug heraus, und gestoppt der Vollstreckung des ML mit der Begründung, dass die Durchführung gegen das Verwaltungsverfahrensgesetz verstoße.
Bei Programmen wie dem Chenoa Fund würde eine Regel, die den Einsatzbereich einschränkt, wahrscheinlich die Einnahmequelle des Programms beeinträchtigen.
Laut Tai Christensen, Direktor für Regierungsangelegenheiten bei der CBC Mortgage Agency, der Muttergesellschaft von Chenoa, verdient das Programm Geld, indem es Kredite an den Sekundärmarkt verkauft. Anstatt sich auf staatliche Zuschüsse zu verlassen, wie es einige Immobilienfinanzierungsagenturen tun, verwendet Chenoa die Erlöse aus den Verkäufen, um das DPA-Programm zu finanzieren.
„Wir finanzieren uns selbst, wir handeln nicht mit Fördergeldern“, sagte Christensen. „Normalerweise gibt es bei den meisten Zuschussprogrammen einen Geldpool, und sobald dieser Pool erschöpft ist, müssen sie warten, bis sie mehr Geld für die Unterstützung der Datenschutzbehörde zuweisen können, und wir haben diese Einschränkungen nicht.“
Die dunkle Vergangenheit der DPA-Programme
Die Housing and Economic Recovery Act von 2008 (HERA) verbot Verkäufer finanzierte Anzahlungshilfe.
Die politischen Entscheidungsträger beschuldigten diese Programme, die Kosten für Eigenheime künstlich in die Höhe zu treiben. Seitdem ist die Branche hinsichtlich ihrer Meinung zu den von staatlichen Stellen finanzierten DPA-Programmen gespalten.
US-Senator Patrick Toomey (R-PA), das ranghöchste Minderheitsmitglied auf der Bankenausschuss des Senats, einen Brief geschickt zu Sek. Marcia Fudge forderte die Abteilung im Mai 2021 auf, Maßnahmen gegen „zirkuläre Finanzierungssysteme“ zu ergreifen [that] aufgrund der Untätigkeit von HUD und der Weigerung, Parallelen zwischen den Schemata von heute und denen der Vergangenheit zu sehen, immer noch in Betrieb.“
Toomey sagte, dass Kreditnehmern, die DPA verwenden, ein überhöhter Hypothekenzinssatz berechnet wird, was zu einer höheren Zahlung von Investoren führt, wenn die Hypothek verbrieft wird. Daraus ergibt sich wiederum ein finanzieller Vorteil für den Anbieter.
Christensen von CBC Mortgage sagte, dass alle föderalen Immobilienfinanzierungsagenturen höhere Zinssätze für Kredite mit DPA verlangen.
Kritiker der Anzahlungshilfeprogramme der Stämme, einschließlich Toomey, haben Bedenken geäußert, dass die Darlehen für das MMIF der FHA riskanter sein könnten. Andere haben sich darüber beschwert, dass von Tribes betriebene DPA-Programme wie der Chenoa Fund auf nationaler Basis operieren.
Im Juni 2019 verwendete HUD das letztere Argument, um zu versuchen, den nationalen Geltungsbereich der Tribal-Programme in einem Hypothekenbrief einzuschränken. Der Brief versuchte festzustellen, dass Stämme nur in ihren Reservaten oder bei der Arbeit mit eingeschriebenen Mitgliedern in ihrer Regierungsfunktion handeln dürfen.
HUD sagte damals, dass es lange versucht habe, ein angemessenes Gleichgewicht zwischen der Bereitstellung von FHA-versicherten Hypotheken für qualifizierte Kreditnehmer und der „Reduzierung des programmatischen Risikos“ zu finden.
„HUD hat in der Vergangenheit die Position vertreten, dass jede Gerichtsbarkeit, in der Chenoa tätig ist, die Genehmigung von jeder Regierungsgerichtsbarkeit einholen muss, in der sie Geschäfte tätigen“, sagte Michael Stegman, ein nichtansässiger Mitarbeiter derStädtisches Institut. „Das ist praktisch unmöglich, wenn Sie ein nationales Programm sind und die Genehmigung von jedem einzelnen lokalen Landkreis und natürlich von Staaten, in denen Sie tätig sind, in denen Sie nicht ansässig sind, einholen müssen.“
HUDs Hypothekenbrief war endgültig zurückgezogen.
Kolluri sagte während des Webinars im Januar, dass der Wunsch der FHA, „Klarheit in Bezug auf die zulässigen Strukturen und Abläufe dieser Programme zu schaffen und sicherzustellen, dass die gesetzlichen Anforderungen erfüllt werden, weder für uns noch für Sie ein neues Unterfangen ist“.
Die Post-Tribal-Einheiten schlagen Alarm bei der Erstellung von HUD-Anzahlungsunterstützungsregeln, die zuerst auf HousingWire erschienen.